相続登記義務化とは？概要をおさらい
制度の背景
日本では長年にわたり、相続が発生しても名義変更が行われず、書類上の所有者が不明となったままの土地が増え続けていました。公共事業や再開発を進める上で、この「所有者不明土地問題」は大きな障害となり、立法措置として「相続登記の義務化」が導入されるに至ったのです。
義務化の要点
相続発生後、土地の名義変更を一定期間内（3年以内）に行わないと、過料が課される可能性があります。これにより、所有者不明土地の増加を防ぐ狙いです。底地を含むすべての土地に適用されるため、借地人がいるかどうかにかかわらず、相続が起こったら手続きが必要になります。
底地と相続登記義務化の関係
影響1：名義不一致で売却に支障
底地を売りたくても、登記名義が故人のままでは売買契約を結ぶこと自体が難しくなります。義務化によって過料リスクも高まるため、「売るか持ち続けるか」を早めに決断し、手続きを進める必要があるでしょう。
影響2：複数の相続人で共有名義になるリスク
相続が発生すると、底地が複数の相続人の共有名義になるケースは珍しくありません。義務化により名義変更しなければならない一方で、共有者同士の意見が合わないと登記がスムーズに進まず、トラブルが長期化する恐れもあります。
影響3：固定資産税や地代の管理責任
名義を変えずに放置すれば、固定資産税の納税通知や地代収入の振り込み先に混乱が生じるかもしれません。法的責任は相続人が負うことになるため、適切な管理体制を整えなければなりません。
今すぐ対策すべき理由
理由1：過料リスクの回避
名義変更を怠った場合に課される過料は数万円から数十万円になる可能性があります。特に共有名義で放置しておくと、全員に対してペナルティが及ぶことも考えられるため、早めに合意形成を進めるのが得策です。
理由2：節税・売却のチャンスを逃さない
相続登記を済ませることで、底地を売却したり、借地人との交渉を進めたりといったアクションが取りやすくなります。底地を現金化して相続税の納税資金に回したり、他の投資に振り替えたりする柔軟性を確保できるのです。
理由3：家族間トラブルの未然防止
相続人が多いほど、土地の共有状態を続けると紛争リスクが高まります。義務化をきっかけに話し合いを進め、売却や共有解消など具体的な方向性を早めに決めることで、家族間の関係悪化を防ぐことができます。
具体的なステップと注意点
ステップ1：相続人の確定と必要書類の収集
まずは、被相続人の戸籍謄本や除籍謄本を取り寄せて全相続人を確定させます。登記申請に必要な書類（遺言書、遺産分割協議書など）も漏れなく揃えることが大切です。
ステップ2：遺産分割協議と名義人の確定
底地を誰が相続するのか、あるいは売却するのかなどを話し合い、協議書を作成します。共有名義にする場合でも、後々の売却や管理を見据えたルール作りを行いましょう。
ステップ3：専門家への相談
登記手続きに不慣れな場合は、司法書士や弁護士に依頼するとスムーズです。また、不動産鑑定士や税理士と連携して、節税や売却プランを同時並行で検討するのも効率的です。
相続登記完了後にできる節税策
策1：底地の売却で相続税を減らす
相続登記を完了すれば、速やかに底地を売却して現金化することが容易になります。売却益を納税資金に充てれば、相続税の支払い負担を軽減できるでしょう。借地人が買い取りを希望するケースも多いため、まずは交渉してみるのがおすすめです。
策2：共有持分の買い取り・共有解消
家族内での共有を解消し、一人の名義にまとめることで、将来的な売却や地代収入の管理を一本化できます。共有状態よりもスムーズな意思決定ができるため、地代の改定や契約更新などにも有利に働くでしょう。
策3：地代の見直しで収益性をアップ
借地人との関係が良好な場合、相続登記後に地代を相場に合わせて改定することも検討できます。適正な地代を得ることで、底地の価値が高まり、売却を検討する際にも有利に働くでしょう。
まとめ
相続登記義務化により、底地をはじめとした不動産の相続手続きが「先送り」できない時代に突入します。この新制度は、一見すると煩わしい手続きのように思えますが、実は底地を整理して節税や売却戦略を立てる絶好のチャンスでもあります。早めに名義変更を済ませ、共有状態や借地人との契約条件を見直すことで、将来のトラブルや税負担を大幅に削減できます。相続人同士で協力し、専門家のアドバイスを取り入れながら、底地を有効に活用する道を模索してみてはいかがでしょうか。
お問い合わせ
共有持分、共有名義、再建築不可、底地などの訳あり物件でお困りではありませんか？私たちは、どんなに複雑なケースでも迅速かつ丁寧に対応する専門チームを備えています。24時間365日、お気軽にご相談ください。 【24時間電話相談OK】TEL：03-6823-2420 【問い合わせフォーム】 https://sakk.jp/contact/ 訳あり物件の可能性を見出し、解決へ導くプロフェッショナルチームがサポートします。お気軽にお問い合わせください！