底地・借地を相続したらどうする?
「親名義の底地を相続したけど何から始めればいい?」「借地権の評価ってどう計算するの?」
底地・借地の相続は、評価が複雑・現金化しにくい・税金が高いという三重苦。
この記事では①評価の基本 → ②相続税を抑える3つの対策 → ③登記と名義変更の流れを、専門用語を避けてわかりやすく解説します。
■ 1. 底地・借地の相続評価はこう決まる
相続税評価額は路線価 × 面積 × 評価割合で算出。
- 底地:借地権割合が60%なら 評価割合=100%−60%=40%
- 借地権:そのまま借地権割合(50〜70%が多い)
例)
路線価30万円/㎡ × 100㎡ × 底地40%=1,200万円
※路線価図は「国税庁 路線価」で検索すれば無料で見られます。
■ 2. 相続税を抑える3つの対策
① 底地と借地権を同時売却して現金化
底地オーナーと借地人がセットで第三者へ売却すれば、各自の評価が下がる+現金納税がしやすい。
② 地代増額で評価圧縮
地代を適正水準へ上げると、底地の収益還元価額が上昇→将来売却価格が上がり評価割合が調整されることがあります。
③ 定期借地権へ切替
期間満了で更地返還が約束されるため、底地評価が下がるケースがあります(要専門家確認)。
■ 3. 登記と名義変更の手順【チェックリスト付き】
- 戸籍謄本・遺産分割協議書を取得
- 固定資産評価証明書を取得
- 相続登記を法務局へ申請(登録免許税=評価額×0.4%)
- 地代の受取口座を変更(借地人へ通知書)
- 相続税の申告・納付(原則10か月以内)
ステップ | 担当 | 目安費用 |
---|---|---|
書類集め | 本人 | 1,000円前後 |
登記申請 | 司法書士 | 5〜8万円+登録免許税 |
税申告 | 税理士 | 10〜20万円 |
■ 4. 現金化する3つの出口戦略
方法 | スピード | 手取り | 向くケース |
---|---|---|---|
① 借地人へ売却 | 1〜3か月 | 高値 | 関係良好 |
② 底地&借地権 同時売却 | 2〜4か月 | 相場〜+10% | 双方協力可 |
③ 底地買取専門業者へ売却 | 最短7日 | 相場の80〜90% | 即現金化 |
ポイント:相続税納付期限が迫っているなら③でスピード確保、時間があるなら①②で高値を狙うのがおすすめです。
FAQ|よくある質問
Q. 相続人が複数いて意見が合わない場合は?
A. 共有名義のまま底地買取業者に売却し、代金を按分する方法があります。
Q. 借地人が地代を滞納しています。売却できる?
A. できます。滞納分を精算条件にして買取してくれる業者もあります。
Q. 相続税を分割払いにできる?
A. 延納・物納制度がありますが利子税がかかるため、現金化して一括納付する方が負担は軽くなるケースが多いです。
まとめ|底地・借地の相続は「評価→対策→出口」を早めに検討
底地・借地を相続したら、まず評価額を把握し、税金対策と出口戦略を同時に考えるのが鉄則。
- 路線価と借地権割合で評価をざっくり計算
- 売却・増額・定期借地など複数プランを比較
- 納税期限が迫る前に無料オンライン査定で手取りを確認
株式会社SAなら、底地・借地専門チームが24時間以内に概算価格と節税プランを提案します。