「相続登記の義務化で焦っている」
「兄弟で話がまとまらず売却が進まない」——相続不動産を抱えた途端、税金・手続き・家族調整という三重苦に直面する方が増えています。
2024年4月施行の不動産登記法改正（相続登記の義務化）と2025年1月のオンライン相続登記システム稼働により、「放置＝過料＋ペナルティ」の時代が本格到来。
本記事では、最新法制度を踏まえたリスク→活用→高値売却のロードマップを徹底解説。
株式会社SA（公式サイト：sakk.jp）の1,200件超の相続不動産サポート実績をベースに、“もめごと”を“資産”へ変える実践知をお届けします。
- 1. 相続不動産とは？（定義と最新改正要点）
- 2. 相続不動産が負担化する6大リスク
- 3. 相続不動産の活用・処分方法5選
- 4. 高値売却の7つのチェックポイント
- 5. 売却手続きの流れと必要書類
- 6. 株式会社SAに依頼するメリット
- FAQ ｜よくある質問
■ 相続不動産とは？ —— 登記義務化と電子化の最新動向
相続不動産とは、被相続人（故人）から遺産として受け継いだ土地・建物全般を指します。2024年4月から相続登記が義務化され、取得を知った日から3年以内に登記をしないと10万円以下の過料が科される仕組みに変わりました。
さらに2025年1月からはオンライン相続登記システムが本格稼働し、マイナポータル連携で戸籍収集・申請が一括化。
行政手続きは簡易化した一方、「期限内対応が当たり前」となったことで、放置リスクが急速に高まっています。
■ 相続不動産が負担化する6大リスク
① 過料リスク
登記義務違反による10万円以下の過料だけでなく、金融機関からの担保評価減・融資遅延の二次損失も。
② 固定資産税・管理コストの長期化
空き家・底地・共有持分を放置すると年間数万円〜数十万円の税・維持費が雪だるま式に膨張。
③ 遺産分割協議の長期化
相続人の意見不一致で家庭裁判所の調停→審判へ進むと、平均1〜2年の長期化が相場。
④ 資産価値の目減り
老朽化・周辺インフラ劣化・人口減少で5年で20〜30％下落するケースが多数。
⑤ 譲渡所得税・取得費不明リスク
被相続人の取得費が不明だと売却益ほぼ全額に課税される恐れ。
⑥ 相続放棄・共有者増殖問題
放棄者が出ると国庫帰属まで宙に浮き、売却が複雑化。共有者が増えるほど意思統一が困難になります。
■ 相続不動産の活用・処分方法5選
1. 共有物分割（協議／調停／訴訟）
協議→調停→訴訟の順にコスト・期間・精神負担が増大。平均費用50〜150万円、期間1〜2年。
2. 賃貸・サブリース活用
リフォーム費用と空室率次第。インボイス施行で賃料の消費税区分も要確認。
3. 居住用3000万円特別控除を利用した売却
被相続人居住用家屋を解体・耐震改修後に売却すると最大3,000万円控除。要件は相続開始から3年目年末まで。
4. 国庫帰属制度の利用
2023年開始の相続土地国庫帰属制度で引取り申請。ただし審査手数料1万4,000円＋負担金20万円〜、建物付きは対象外。
5. 専門業者への直接買取
株式会社SAのような相続不動産特化業者へ売却し、最短2週間で決済→納税資金確保→家族間トラブル回避した事例も多数。
■ 高値売却の7つのチェックポイント
① 遺産分割協議書の整備
登記原因：遺産分割で単独名義化すると、売却スピードと価格交渉力が大幅向上。
② 契約不適合責任の限定
相続売却では付帯調査（デューデリ）を充実させ、責任免除特約を入れると手取り確保につながります。
③ 取得費加算の特例＋空き家控除
葬式費用・債務を取得費に加算し、譲渡益圧縮→税負担減を実現。
④ 測量・境界確定
筆界未確定は10〜15％の減額要因。確定測量→価格UP。
⑤ 接道・用途地域のポテンシャル確認
再建築可／容積率余裕／特定用途制限解除区域はプラス査定。
⑥ 残置物・リフォーム費用の負担交渉
業者負担化で提示価格＝手取り額に近づける。
⑦ 複数業者の比較査定
相続専門・投資再生専門・底地／共有持分専門の視点を組み合わせ、「査定額×諸費用×決済スピード」で最良を選定。
■ 売却手続きの流れと必要書類
- 相続登記完了（法定相続情報一覧図 / 戸籍一式）
- 無料査定・価格提示（登記簿謄本 / 固定資産税通知書 / 測量図）
- 遺産分割協議書作成・署名押印
- 売買契約締結（本人確認書類 / 印鑑証明書 / 代理権確認）
- 司法書士による所有権移転登記
- 決済・残代金受領（通常2〜6週間）
■ 株式会社SAに依頼するメリット
✔ 相続不動産・共有持分・底地までワンストップ、年間500件超を対応
✔ 測量・残置物撤去・リフォーム見積をSA負担でも相談OK
✔ 弁護士・税理士・司法書士ネットワークで“争族”ゼロを支援
■ FAQ｜相続不動産の“よくある疑問”
Q1. 相続登記の期限はいつまで？
A. 相続を知った日から3年以内に申請が義務付けられ、違反すると10万円以下の過料が科されます。
Q2. 共有者の一人が行方不明でも売却できますか？
A. 2023年民法改正で不在者財産管理人選任→持分取得→売却スキームが整備されました。
Q3. 譲渡所得税を抑える方法は？
A. 取得費加算の特例や空き家3000万円控除を活用することで、課税所得を大幅に圧縮できます。
Q4. 遺産分割協議がまとまらない場合の最短策は？
A. 家庭裁判所の調停→審判が公式ルートですが、持分売却→現金分割が期間・コストともに有利です。
■ まとめ｜“争続”を“想続”へ——相続不動産は先手で動かす
相続不動産は法改正と市場環境の変化により、“放置リスク＞利得”の構図が加速中。
いま動けば、税特例やオンライン手続きを活用しながら、家族円満 × 手取り最大化を同時に実現できます。
まずは無料査定で、「売却」「共有分割」「活用」の最適ルートを把握しましょう。
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