まずは不動産の価値を知る
「みんなで売って分けたい」「住み続けたいから名義をまとめたい」──結論は、現在価値を把握してからでも遅くありません。
本稿は、相続不動産の査定→選択肢（売る／残す）→税金→売却フロー→遺品整理→専門家の使い分けまでを一気通貫で解説します。最短で意思決定できるチェックリストで確認しましょう。。
目次
- 1. まずは整理：売りたい・売りたくない、その理由は何か
- 2. 最初にやること：無料査定で「いくら」を知る
- 3. 相続不動産の選択肢：換価分割・代償分割・現物分割・持分買取
- 4. 税金のキモ：〈3年10か月〉と特例の優先順位
- 5. 売却フローと必要書類（最短2週間〜）
- 6. 価格を上げる現実的なコツ（遺品整理・軽微修繕・写真）
- 7. 専門家の使い分け：税理士・弁護士・司法書士・不動産
- 8. よくある状況別の最適ルート
- 9. 売却前チェックリスト【14項目】
- 10. よくある質問（FAQ）
1. まずは整理：売りたい・売りたくない、その理由は何か
- 誰も住まないので「売却して分けたい」。
- 自分が住み続けたいので「名義をまとめたい（代償金を用意）」。
- 遠方で管理が不安・コストが重い（固定資産税・草刈り・水回り）。
- 相続税や借入の返済資金が必要。
目的が違えば最適解も変わります。次章の「価値の把握」を起点に、客観的に判断しましょう。
2. 最初にやること：無料査定で「いくら」を知る
手続きや税金を気にする前に、まずは現在価値（手取り見込み）を把握します。おすすめは「同条件で3社に同時依頼」。
【査定依頼テンプレート】
・物件住所／地番：
・土地面積／建物面積・築年数：
・現況：空き家／居住中／賃貸中
・不具合：雨漏り（有無）／白蟻（有無）／給排水（有無）
・境界：確定（有／無／不明）
・希望：契約不適合責任は免除、残置物は現状のまま引渡し希望
同条件で比較すると、金額差や各社の得意分野（空き家・再建築不可・底地等）が見えます。
3. 相続不動産の選択肢：換価分割・代償分割・現物分割・持分買取
| 方法 | 概要 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 換価分割 | 売却して現金を分ける | 公平・手残りが明確 | 売却まで管理が必要 |
| 代償分割 | 1人が取得し、他の相続人に代償金を支払う | 住み続け可・一本化 | 資金調達（ローン等）が必要 |
| 現物分割 | 土地を分ける等（可能な場合） | 各自で利用可 | 分筆・再建築可否に要注意 |
| 持分売却 | 自分の持分だけを専門業者へ売る | 合意不要・早い | 手取りは時価×持分の70〜90％目安 |
4. 税金のキモ：〈3年10か月〉と特例の優先順位
- 取得費加算の特例：相続税を払っていれば、その一部を取得費に加算可。
期限は「相続税の申告期限（相続開始から10か月）から3年以内」＝相続開始から3年10か月以内に売却。 - 被相続人居住用財産の3,000万円控除：要件を満たせば譲渡益から3,000万円控除（期限の考え方は各要件を確認）。
- 空き家特例（旧耐震など所定要件）：耐震改修または解体で最大3,000万円控除。
- 相続登記の義務：取得を知ってから3年以内に登記（遅延は過料の恐れ）。
特例は重複適用に制限があるため、税理士にシミュレーションを依頼し「どれを使うと手取り最大か」を先に確定させましょう。
5. 売却フローと必要書類（最短2週間〜）
- 査定（3社以上）：同条件で比較。
- 方針決定：換価分割／代償分割／持分売却のいずれか。
- 相続登記・名義整理：司法書士へ依頼（遺産分割協議書が必要）。
- 媒介契約または買取契約：条件（価格・決済日・残置物・特約）を明確化。
- 決済・引渡し：司法書士立会いで同時履行（登記と着金が同時）。
必要書類の例：登記簿謄本／評価証明書／固定資産税納税通知書／身分証／印鑑証明／遺産分割協議書／相続関係書類（戸籍等）。
6. 価格を上げる現実的なコツ（遺品整理・軽微修繕・写真）
- 遺品整理・残置物撤去：見栄え改善は成約スピードと価格に直結。費用対効果を見て最小限に。
- 軽微修繕：水回りの漏れ・破損の補修、庭の剪定、簡易清掃。
- 写真のクオリティ：日中の自然光・外観4面・主要室・水回り・眺望・前面道路。
- 境界・越境の確認：トラブルは先に開示した方が後出し減額を避けられる。
7. 専門家の使い分け：税理士・弁護士・司法書士・不動産
- 税理士：取得費加算・3,000万円控除・長短判定・手取り最大化の設計。
- 弁護士：相続人間の合意形成、調停・審判、共有物分割の代理。
- 司法書士：相続登記・名義変更・抵当権抹消。
- 不動産：査定・売却戦略（仲介／買取）・広告・交渉・引渡し実務。
「税金・法務・売却」の3領域を同時に動かすと、遠回りせずに済みます。
8. よくある状況別の最適ルート
- 誰も住まない・早く現金化したい：買取または価格を絞った仲介。
- 自分が住み続けたい：代償分割＋相続登記→住宅ローンやリフォームローン検討。
- 遠方で管理困難：買取を第一候補。解体は最後に判断（税負担が増える場合がある）。
- 共有者の意見が割れる：弁護士関与で協議／持分売却で離脱／最終は共有物分割請求も視野。
9. 売却前チェックリスト【14項目】
- 3社以上に同条件で査定を依頼した
- 相続登記の段取りを確認した（司法書士）
- 取得費加算・3,000万円控除の可否を税理士に確認した
- 期限「3年10か月」をカレンダーに登録した
- 遺産分割の方針（換価／代償／現物）を家族で共有した
- 告知事項（雨漏り・白蟻・越境・事件事故等）を洗い出した
- 残置物の扱い（撤去 or 現状渡し）を決めた
- 境界・私道・セットバックの有無を確認した
- 買取・仲介・空き家バンクの使い分けを整理した
- 決済希望日・引渡猶予・特約案を決めた
- 写真素材（外観・室内・水回り・前面道路）を撮影した
- 固定資産税の清算起算日を理解した
- 印鑑証明・評価証明など必要書類を準備した
- 連絡役・意思決定フローを相続人で合意した
10. よくある質問（FAQ）
Q1. 相続登記が終わっていなくても売却できますか。
A. 売買契約自体は可能でも、決済までに相続登記が必要です。早めに司法書士へ依頼しましょう。
Q2. 相続からどのくらいで売ると良いですか。
A. 税優遇の観点では「取得費加算」の期限である相続開始から3年10か月以内が一つの目安です。
Q3. 片付けが終わっていません。先に査定しても大丈夫ですか。
A. 問題ありません。「現状のまま」で査定し、撤去費用を見込んだ条件で比較しましょう。
Q4. 契約不適合責任が不安です。
A. 買取では免除特約が一般的。仲介でもインスペクションや告知の充実でリスク軽減が可能です。
Q5. 分割協議がまとまりません。
A. 弁護士の同席で協議を進めるか、やむを得ない場合は共有物分割の法的手続を検討します。自分の持分だけ先に売却して離脱する方法もあります。