【参照】税理士ドットコム

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貸付用不動産の評価見直しで「短期の不動産節税」が封じられる方向

税理士ドットコムの記事によると、令和8年度（2026年度）税制改正大綱で、不動産を活用した相続税節税スキームに対する見直しが盛り込まれました。
他人に貸すことを目的に購入したマンションやオフィスビル等（貸付用不動産）について、相続税を計算する際の評価方法を見直し、取得後5年以内は原則「時価」で評価する方向です。
市場価値と相続税評価額の乖離を利用した節税を抑制し、「節税目的の短期取得」に歯止めをかける趣旨が明確になっています。
 

そもそも不動産は相続税評価が低く出やすい構造がある

相続税の計算では、不動産は一般に時価より低い基準で評価されます。
土地は路線価（時価の約80％）、建物は固定資産税評価額（新築で時価の約70％）が基準となり、現金を不動産に替えるだけで評価圧縮が生じます。
さらに賃貸に出している不動産は利用制限があるとみなされ、評価が下がる仕組みがあるため、これが「不動産節税」と呼ばれるスキームの根幹になってきました。
 

評価差が大きいほど影響、新築・築浅や一棟収益物件は要注意

記事で取材に応じた税理士は、今回の改正で影響を受けやすいのは「相続税対策を主目的に、相続発生時期を意識しながら貸付用不動産を取得した人」だと指摘しています。
特に新築・築浅マンションや一棟収益物件など、取得価額（市場価値）と相続税評価額の乖離が大きくなりやすい不動産ほど、影響が出る可能性が高いとされます。
ただし「取得後5年以内」という時間要件があるため、長期保有前提の賃貸経営まで広く狙い撃ちする内容ではない点が特徴です。
 

適用は2027年以後の相続等から、今すぐではないが準備は必要

改正の適用は令和9年（2027年）以後に発生する相続等からの予定とされ、直ちに影響が出るわけではありません。
しかし、影響が見込まれる層は、令和8年（2026年）中に相続税の試算を行い、
・想定される相続税額
・納税資金の確保
・財産の分け方
を整理し、必要に応じて資産の組み替え、法人化、贈与の活用などを総合的に検討すべきだとされています。
「節税できるかどうか」だけでなく、「誰に、いつ、どの資産を、どの形で承継するか」という中長期視点が重要になります。
 

不動産は「節税の道具」から「承継設計の素材」へ

税制は常に見直され、単一の節税スキームに依存することが難しい時代になっています。
今回の改正は、「税の裁定」だけを狙う短期取得に対して制度側が明確に線を引く動きであり、不動産を“節税商品”としてではなく、“中長期の承継設計に組み込む資産”として扱う方向へ市場を誘導しているとも言えます。
 

株式会社SAの視点：相続対策の本丸は「不動産の出口」を止めないこと

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不動産節税の前提が変わると、今後は「買って節税」ではなく、
・持っている不動産をどう分けるか
・共有になって動かない状態をどう防ぐか
・空き家化する前にどう出口を作るか
がより重要になります。
 
とくに、相続時に困るのは「評価」よりも「換金性」と「意思決定」です。
共有で揉める、相続登記が進まない、老朽化して売れない──こうした状態になると、納税資金の確保や承継そのものが難しくなります。
SAは、権利関係の整理と出口設計（買取・再生・引取など）により、不動産を“動かせる資産”に戻し、相続・承継の現実的な選択肢を増やす支援を行っています。
 

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