共有名義でもめない相続対策とは？
「兄弟で家を相続したけど、誰が管理する？」「共有のままだと売れないって本当？」
相続不動産でいちばん揉めやすいのが「共有名義」のまま放置するケースです。
本記事では①共有の落とし穴 → ②単独名義にする3つの方法 → ③手続き・費用 → ④実例 & 落とし穴を、やさしい言葉と図解で徹底解説。
兄弟ゲンカを回避して、スムーズに現金化 or 利活用するコツがわかります。
- 1. 共有名義を放置すると起こる4つのトラブル
- 2. 単独名義にする3つの王道ルート
- 3. 方法別タイムラインと費用比較
- 4. 成功＆失敗のリアル事例
- 5. よくある落とし穴と事前対策
- FAQ｜よくある質問
■ 1. 共有名義を放置すると起こる4つのトラブル
- 修繕・固定資産税の割り勘でもめる
─ 兄弟の1人が払わない → 立替えた人が不公平感 → 感情対立が長期化 - 売却やリフォームに全員の実印が必要
─ 押印が集まらず買主が離脱する例多数 - 持分だけの相続が連鎖
─ 代替わりで相続人が5人→15人に増えると合意がほぼ不可能 - 賃料・売却代金の分配で課税トラブル
─ 各自が申告を怠り無申告加算税15〜20％を課されることも
共有を解消すればお金・時間・人間関係すべてがラクになります。
■ 2. 単独名義にする3つの王道ルート
| 方法 | ざっくり内容 | 向くケース |
|---|---|---|
| ① 代償分割 | 1人が不動産を取得し、 他の相続人に現金で代償金を支払う |
現金orローンで 代償金を用意できる |
| ② 換価分割 | 不動産を売却し、 手取りを人数で分ける |
誰も住まない・ 公平に現金化したい |
| ③ 持分買取 | 不動産は残すが、 特定の持分だけ買取業者に売却 |
一部だけ現金化したい 共有者が多すぎる |
■ 3. 方法別タイムラインと費用比較
◆ 代償分割（例：長男が取得）
- 無料査定で時価2000万円と把握
- 長男→兄妹2人に各333万円を支払う（評価額×持分1/3）
- 贈与税の課税なし（遺産分割協議書ベース）
- 登録免許税＝評価額×0.4％＝8万円＋司法書士7万円
◆ 換価分割（仲介売却）
- 仲介で2100万円で成約
- 仲介手数料73万円・測量40万円を控除
- 手残り約1987万円を3人で等分
- 譲渡所得は各自申告。3000万円控除適用で税負担ゼロの例多い
◆ 持分買取
- 兄妹2人の持分（2/3）を専門業者が1200万円で即買取
- 長男は単独名義化
→将来住む or 賃貸化 - 手数料0円・最短2週間で入金
■ 4. 成功＆失敗のリアル事例
◎ 成功例｜換価分割＋3000万円控除で全員ハッピー
- 空き家を2100万円で仲介売却
- 3人兄弟で経費除き1人当たり約650万円
- 3000万円控除で譲渡税ゼロ、
固定資産税も即ゼロ化
× 失敗例｜共有放置→相続人15人に増えて合意不能
- 祖父名義のまま30年放置
- 孫世代15人のハンコが集まらず
測量すらできない - 最終的に裁判で共有物分割請求
費用＋期間＝約250万円・2年
■ 5. よくある落とし穴と事前対策
- 代償金の資金不足
─ 対策： 相続人間ローンや持分のみ買取で資金調達。 - 仲介後の契約不適合責任
─ 対策： 瑕疵保険加入（8〜15万円）でトラブル回避。 - 持分買取による価格ディスカウント
─ 対策： 3社以上で査定し、高値で買う業者を選ぶ。
FAQ｜よくある質問
Q. 持分だけ売ると残った共有者は住めなくなる？
A. 住めます。使用収益権は共有者全員にあるため。ただし将来の売却交渉は難しくなります。
Q. 代償分割用のローンはある？
A. 「相続手続ローン」商品を扱う信金・地銀があり、年利2〜3％・最長15年が目安。
Q. 共有物分割請求の費用は？
A. 訴額2000万円の場合、印紙代13万円＋弁護士費用80〜120万円が一般的です。
まとめ｜共有名義は「早めの一本化」がトラブル回避の近道
共有名義の相続不動産は、時間が経つほど人数増×意思統一難で売却が困難に。
- 資金がある → 代償分割で一人名義に
- 公平に現金化 → 換価分割で速やかに売却
- すぐ現金化したい人だけ → 持分買取が便利
まずは無料オンライン査定で現在の不動産価値と持分価格を知り、家族会議の材料にしましょう。