共有持分とは何か｜株式会社SAがやさしく解説するリスク・売却・解消の完全ガイド

共有持分とは、ひとつの不動産を複数人で持っているときに、それぞれが持っている所有権の割合のことです。たとえば三人で同じ家を同じ割合で所有しているなら、各人の共有持分は3分の1です。相続や共同購入、私道の共同利用など、きっかけは身近な出来事であることが多いのですが、共有のまま時間がたつと、活用や売却の自由が狭くなり、権利関係が複雑になり、価値が下がりやすくなるという現実的な問題が出てきます。訳あり不動産の専門会社である株式会社SAは、こうした共有持分のご相談を年間多数お受けしており、法務・税務・実務をまとめて整え、できるだけ短いルートで安心できる出口に到達することを大切にしています。本記事では、共有名義と共有持分の基本、実際に使える権利と制限、解消と売却の進め方、費用と税金、難しい場面への対応、そして当社の進め方まで、専門用語をできるだけ避けながら丁寧に説明します。

 

目次と読み方のご案内

急いで結論を知りたい方は最後の「まとめと最適ルート」をご覧ください。具体的な手続の流れを知りたい方は「解消・売却の実務ステップ」を、用語の基礎を確認したい方は「共有・共有持分の定義」から読むと分かりやすいです。検索での発見性を高めるため、「共有持分」「共有名義」「代償分割」「換価分割」「相続登記 義務化」「不在者財産管理人」「成年後見」「訳あり不動産 買取」などのキーワードを本文に適切に入れています。

共有・共有持分の定義と成り立ち ／ 共有で使える権利と守るべきルール ／ 共有が抱えるリスクの正体 ／ 解消・売却の実務ステップ（株式会社SAの進め方） ／ 価格の決め方と税金・費用の考え方 ／ よくあるトラブルとSAの解決手順 ／ 認知症・所在不明・相続人不存在のとき ／ 第三者に共有持分が移った後の対応 ／ まとめと最適ルート ／ よくある質問 ／ 構造化データ（SEO対応）

 

共有・共有持分の定義と成り立ち

「共有」とは、ひとつの不動産を複数人で持つことです。「共有持分」は、その中で各人が持つ割合のことです。民法の基本ルールでは、特に決めがなければ持分は「同じ割合だと推定」されます。共有者の一人が持分を放棄したり、相続人がいないまま亡くなったりした場合、その持分は残りの共有者に移ります。条文は政府の法令検索で公開されていますので、根拠を確認したい方は民法の共有に関する条文をご覧ください。e-Gov法令検索（民法）

 

共有が発生する場面は、相続、夫婦や親子・兄弟姉妹での共同購入、通路や私道の共同利用、離婚後の財産整理などが代表的です。どのケースもはじめは円満に始まることが多いのですが、時間がたつと共有者が増えたり、生活環境が変わったりして、合意を作るのに時間と労力が必要になります。これが「共有が難しくなる本当の理由」です。

 

共有で使える権利と守るべきルール

共有の場面では「使用」「管理」「変更」「保存」という四つの行為を分けて考えると理解しやすいです。まず「使用」は、持分の割合に応じて共有物の全部を使えるという原則です。ある人が自分の持分以上に使っている場合は、ほかの共有者は「使っている分の対価（相当額）」を請求できます。この請求があることで、使用の公平性が保たれます。

 

「管理」は、日常の利用や維持、軽い改装、短期の賃貸などです。これは「持分の価格で過半数」の賛成で決められます。「変更」は、建物の大規模な増改築や不動産全体の売却など、形や用途を大きく変える行為です。これは原則として「全員の同意」が必要です。共有者が見つからない、または連絡が取れない場合は、裁判所の許可により例外的に進められる道もあります。「保存」は価値や状態を保つための修繕や妨害の排除で、単独でできます。どこまでが管理で、どこからが変更かは迷いやすいポイントです。株式会社SAでは、事前に行為の性質と必要な同意レベルを文書で整理し、あとから揉めない土台を作ってから手続を進めます。

 

共有が抱えるリスクの正体

最初のリスクは「活用の自由が狭くなること」です。売却、建替え、大規模リフォーム、長期賃貸などの大きな決定は、全員の同意や過半数の同意が必要になります。二つ目は「細分化」です。相続や離婚・再婚のたびに共有者が増え、固定資産税の負担や登記の手続が複雑になります。三つ目は「経済性の低下」です。共有のままでは市場での売りやすさ（換金性）が落ち、共同売却に至らないと価格が下がりやすくなります。四つ目は「人の問題」です。認知症や所在不明、意図的な不同意、専門業者への持分売却など、法律だけでは解けない局面が出ます。共有は放っておいても自然に良くなるものではありません。時間が経つほど難しくなる性質だと理解しておくと、早めに動く理由がはっきりします。

 

解消・売却の実務ステップ（株式会社SAの進め方）

共有を解消する最短ルートは「話し合いで合意すること」です。合意が難しい場合は、法律の手続を併用しながら出口を設計します。民法では「共有者はいつでも分割を請求できる」とされ、話し合いがまとまらないときは、裁判所が「現物分割」「価格賠償（代償分割）」「換価分割（競売など）」のいずれかで解決します。条文の全体像は法務省やe-Govで確認できます。法務省：所有者不明土地等の制度概要

 

株式会社SAの基本的な流れは、とてもシンプルです。最初に「登記・契約・税」の資料を確認し、関係者の相関図を整えます。次に、複数の選択肢ごとに数字を出し、実現できるかどうかを法務面から確認します。そして、誰とどう話すかというコミュニケーション設計を作り、最も成功確率が高い実行プランを採用します。この「数字」「法務」「対話」を同時に走らせることが、共有の場面では何より効果的です。

 

共有者の一人が他の共有者の持分を買い取り、単独名義にしてから通常の売却や賃貸に進む方法は王道です。価格は、路線価や成約事例をベースに、使用状況や収益、将来の売りやすさ、調整に必要なコストを加減して決めます。買い取る側に資金の不安がある場合は、当社が代償金の立替を含むスキームをご提案し、短期間で名義を一本化する道筋を作ります。土地で現物分割が合理的な場合は、測量・境界確定・許認可・分筆登記の順で工程管理を行い、分けることによる価値の増減を事前に数字で見せます。合意が難しくても経済性が十分なときは、競売に頼らず、共同売却というゴールに全員で向かう計画をご用意します。

 

「自分の共有持分だけ」を第三者に売ることも、法律上は可能です。ただし、一般の実需の買主はほとんど現れません。買主の多くは専門の買取業者で、その後の共有関係の調整が厳しくなることもあります。株式会社SAは、安易な第三者売却で関係を壊さないよう、まずは共有者同士の買取・一括売却・代償分割を優先してご提案します。それでも第三者売却が合理的な場合は、契約不適合の範囲、使用対価の整理、既存の賃貸借や通行・掘削などの権利関係を、分かりやすい資料にしてから売却します。売ったあとに余計な争いを残さないことが、結果としていちばんの節約になります。

 

価格の決め方と税金・費用の考え方

共有持分の価格は、周辺の成約事例（取引事例比較）、収益性（家賃などから逆算）、原価の考え方を組み合わせて決めます。基礎資料としては、国税庁の路線価や固定資産税評価額が参考になります。国税庁：路線価図 ／ 国税庁：譲渡所得の概要

 

共有特有の値引き要因として、合意形成の難しさ、現在の使われ方、立退きの実現性、担保権や地役権の有無、インフラ負担、測量や境界の不確実性などがあります。税金は、売却益に対する譲渡所得課税、居住用の3,000万円特別控除の利用可否、所有期間による税率の違いなどを早めに確認します。費用は、登記の税金（登録免許税）、司法書士・土地家屋調査士の報酬、測量・境界の費用、印紙税、仲介手数料または買取に伴う諸費用などが代表的です。株式会社SAでは、初回の見積段階でできるだけ全体像を見える化し、着手後の思わぬ追加を避けることを徹底します。

 

よくあるトラブルとSAの解決手順

たとえば、二人でアパートを共有していて、修繕や入居対応の負担が一方に偏り、売却の可否で対立が深まることがあります。この場合は、まず家賃水準の見直し、使用対価の精算、キャッシュフローの分担という三点を「暫定ルール」として合意し、感情の行き違いを小さくします。そのうえで、売却と保有の二つのシナリオを数字で比較し、共同売却の説得材料を整えます。合意できないときは、価格賠償で名義を一本化する案、どうしても無理な場合は換価分割（売ってお金で分ける）に進む案を、手続とスケジュールまで含めて分かりやすく提示します。株式会社SAは、どちらか一方の肩を持つのではなく、双方の納得の接点を見つけて、最短の合意へ導きます。

 

実家を兄弟で相続し、弟が住み続け、兄は別に家を持っている事例では、「共有者は持分に応じて使える」という原則が前提になります。そのうえで、居住者には使用対価の支払い、固定資産税や修繕費の分担、将来売るときの測量・原状回復の負担などを、簡潔な合意書に落とします。居住の継続が合理的であれば、代償分割で単独名義にする案を第一に、資金面で難しければ売却して住み替える案を具体的に設計します。早い段階でルールを言葉にしておくことが、争いを未然に防ぐいちばんの方法です。

 

認知症・所在不明・相続人不存在のとき

共有者が認知症になった場合は、成年後見制度を使って、後見人が法律行為を代わりに行います。制度の概要は厚生労働省や裁判所の解説が参考になります。厚生労働省：成年後見制度

 

共有者の所在が分からない場合は、家庭裁判所に「不在者財産管理人」を選んでもらい、その管理人が必要な手続を進めます。相続人がいないまま亡くなった場合は「相続財産管理人」が財産を整理し、残った持分は他の共有者に移ります。申立ての手順は裁判所ウェブサイトの手引が分かりやすいです。裁判所：不在者財産管理人の選任 ／ 裁判所：相続財産管理人の選任

 

所有者不明土地の問題に対応する近年の法改正により、裁判所の関与のもとで、所在不明の共有者がいても進められる管理・変更の道が広がりました。ただし、個別の要件や必要な資料は案件ごとに異なります。株式会社SAは、弁護士・司法書士・土地家屋調査士と連携し、申立書の作成から裁判所とのやり取りまで、実務を一体でサポートします。

 

第三者に共有持分が移った後の対応

他の共有者が専門業者に自分の持分を売り、見知らぬ第三者が共有者になることがあります。このときに感情的に対立するのは得策ではありません。まずは相手の意図を正確に把握します。相手が「買い増して一本化したい」なら、価格賠償で合理的な合意点を探ります。相手が「共同売却で出口に向かいたい」なら、使用対価、維持管理、情報開示のルールを先に書面で整えます。株式会社SAは、対立を避けつつ価値を守る道筋を一緒に作ります。

 

まとめと最適ルート

共有は「時間がたつほど難しくなる」性質があります。いちばんコストが低く、価値を守りやすいのは、共有者同士で合意して単独化するか、共同売却に進むことです。合意が難しい場合でも、裁判所の制度を正しく使えば、前に進むことができます。共有持分だけの第三者売却は、最後の選択肢として慎重に判断するのが安全です。株式会社SAは、初回の無料相談で現状診断と複数ルートの試算を提示し、法務・税務・実務を束ねた「迷いにくい設計図」をご用意します。共有で止まっている資産を、動く資産へ。今の状況から最短で抜け出す具体的な一歩を、一緒に作ってまいります。

 

よくある質問（共有持分Q&A）

共有持分だけを売ることはできますか。

売ることはできます。法律上の制限はありません。ただし、買主は専門業者が中心で、価格は共有のディスカウントや調整コストを反映して下がりやすいです。売ったあとに関係が悪化しないよう、事前の情報開示と合意形成が大切です。

 

同居していない共有者は、住んでいる共有者に家賃のようなものを請求できますか。

住んでいる共有者が自分の持分以上に使っている場合は、ほかの共有者が「使用対価」を請求できます。金額は、近隣賃料や持分割合、建物の状態などをもとに、合理的な水準で決めます。

 

固定資産税は誰が払うのですか。

原則は「共有者全員の連帯納付」です。実務では代表者が立て替えて支払い、持分に応じて清算するルールを定めるのが一般的です。滞納は差押えなどで価値を損なうため、早めにルールを作ることが重要です。総務省：固定資産税の概要

 

相続登記は義務化されましたか。

相続による不動産の登記申請は義務化されています。放置すると共有者の把握が難しくなり、売却や解消が止まります。早めの相続登記が共有トラブル予防の近道です。法務省：相続登記の申請義務化

 

どの専門家に相談すればよいですか。

登記や境界は司法書士・土地家屋調査士、税金は税理士、裁判所の手続や合意の設計は弁護士の領域です。株式会社SAは、これらの専門家とチームを組み、窓口を一本化して進めます。どこから始めれば良いか分からない場合は、まず当社に状況をお知らせください。必要な段取りを具体的にご案内します。

 

株式会社SAのサポート範囲

現状の診断、共有者への説明資料の作成、使用対価や費用負担の暫定ルールの設計、共同売却の進行管理、代償分割スキームと資金手当、測量・境界確定・分筆の工程管理、成年後見や不在者財産管理・相続財産管理に関する専門家の手配、登記・精算・引渡しまでをワンストップでお手伝いします。「相談の手間こそ最大のコスト」という前提で、初回無料・迅速回答を徹底しています。

 

準備しておくと良い資料

登記事項証明書、固定資産税の課税明細、過去の売買契約や相続書類、賃貸借や管理の契約、測量図や境界確認書、私道負担やインフラの資料、担保権や地役権の有無などです。そろっていない場合でも、当社が取得や調査を代行しますので、ご負担は最小限で進められます。

 

コンプライアンスへの取り組み

株式会社SAは、反社会的勢力の排除、利益相反の管理、重要事項の適切な説明、契約不適合責任の明確化、個人情報の厳格管理を徹底しています。共有持分という「グレーに見えやすい」領域だからこそ、透明で再現性のある手順を守ります。

 

構造化データ（SEO対応）

検索エンジンでの理解を助けるため、構造化データを掲載します。社名やURL、ロゴは必要に応じて調整してください。