相続した家をどう売る？買取？仲介？
「実家を相続したけど遠方で管理できない…」「リフォームにお金をかけずに早く換金したい！」
相続不動産をどう処分するかは固定費・税金・家族関係に直結する重大テーマです。
本記事では①売らないリスク → ②買取vs仲介の詳細比較 → ③売却フロー → ④成功事例 → ⑤よくある落とし穴と対策まで
初めての方にもとことんわかりやすく解説します。満足な手取りでトラブルなく現金化するヒントが満載です。
- 1. 相続不動産を「放置」すると起きる4つの損失
- 2. 買取と仲介の違いを徹底比較
- 3. 売却完了までのロードマップ【両方式】
- 4. 成功＆失敗事例で学ぶ
- 5. よくある落とし穴と対策
- 6. 買取額・売却額をアップさせる5つのコツ
- FAQ｜よくある質問
■ 1. 相続不動産を「放置」すると起きる4つの損失
- 固定費の雪だるま化
─ 固定資産税や火災保険、庭木の剪定費などで年10〜15万円。空き家特例が外れると税金は最大6倍。 - 建物劣化による価格下落
─ 放置1年で雨漏り・カビ・シロアリ発生率が4倍に。補修費は早期対応の3〜5倍になることも。 - 特例を逃す
─ 住宅3000万円控除・空き家特例などは相続開始3年以内が期限。期限切れで税負担増。 - 近隣トラブル
─ 雑草や害獣で苦情→特定空家に指定されると50万円以下の過料＋行政代執行費用負担。
早めに売る＝コストとリスクを最小化する第一歩です。
■ 2. 買取と仲介の違いを徹底比較
| 項目 | 買取 （専門業者に直接売却） |
仲介 （一般の買主を探す） |
|---|---|---|
| 現金化まで | 最短7〜14日 ※残置物そのまま |
平均3〜6か月 内覧・価格交渉が必要 |
| 価格目安 | 相場の80〜90％ | 相場〜＋10％ |
| 仲介手数料 | 0円 | 売価×3％＋6万円＋税 |
| リフォーム | 不要（現況買取） | 築古は100〜300万円かかることも |
| 瑕疵担保責任 | 免責が一般的 | 引渡し後3か月〜2年 |
| メリット | 速い・手間ゼロ・確実 | 高値の可能性 |
| デメリット | 価格はやや低い | 時間・手間・修繕コスト |
結論：「時間・手間」を取るか「価格」を取るかが選択の軸。
■ 3. 売却完了までのロードマップ【両方式】
◆ 買取のロードマップ（最短10日プラン）
- オンライン概算査定（5分）
- 現地確認（30分）…鍵が無くても解錠工具でOK
- 正式価格提示… 24時間以内
- 契約締結… 印紙代1万円／司法書士立会い
- 決済・入金… 最短翌営業日、残置物撤去は業者負担
◆ 仲介のロードマップ（平均4か月）
- 仲介会社へ査定依頼… 2〜3社比較がベター
- 媒介契約（専任 or 一般）
- リフォーム・清掃… クロス張替え・残置物処分
- 広告・内覧対応… 土日ごとに1〜3組
- 価格交渉→契約… 手付金5〜10％
- ローン審査→決済… 引渡しまでは平均45日
■ 4. 成功＆失敗事例で学ぶ
◎ 成功例｜地方の空き家を買取→14日で現金300万円
- 築40年・雨漏り有り・残置物満載
- 仲介査定220万円（解体費▲150万円想定）
- 現況買取300万円＋残置物撤去無料 → 差額＋230万円
× 失敗例｜仲介にこだわり1年放置→修繕費が倍増
- 当初仲介価格1500万円 → 買主現れず
- 空き家劣化で再リフォーム150万円追加
- 最終売価1300万円、税と手数料で手残り950万円に減少
■ 5. よくある落とし穴と対策
- 相続登記前に売買契約
─ 対策： 必ず登記完了後に契約。並行進行でも登記完了日を契約条件に。 - 測量トラブル
─ 古い境界杭が不明→隣地と紛争。
対策： 買取なら現況でOK、仲介なら事前測量（30〜50万円）を検討。 - 滞納税の存在
─ 決済で発覚し清算遅延。
対策： 市税事務所で「納税証明書」を取得し事前確認。
■ 6. 買取額・売却額をアップさせる5つのコツ
- オンライン＋訪問のW査定で最⾼額を把握
- 雨漏り・シロアリ簡易チェックで「隠れ瑕疵」を減らす
- 不要品を仕分け… アンティーク品はフリマで現金化
- 3000万円控除や空き家特例を使い節税
- 決済日を柔軟に… 業者の決算期（3月・9月）を狙うと査定UP例あり
FAQ｜よくある質問
Q. ゴミ屋敷状態だけど査定できる？
A. 買取なら現況そのままOK。残置物撤去費は業者負担です。
Q. 隣地と境界が曖昧…売れる？
A. 専門買取業者は境界未確定でも買い取り、測量費を負担するケースが増えています。
Q. 家具だけ処分して仲介に出すべき？
A. 家具撤去＋簡易クリーニングで写真映えが良くなり、売価が10〜30万円上がることも。
まとめ｜相続不動産は「早さ重視なら買取、高値狙いなら仲介」
相続不動産の処分は時間・手間・価格のバランスがカギ。
- 固定費と劣化を抑えたい → 買取で即現金化
- 時間と労力をかけ高値 → 仲介でリフォーム＆内覧
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