近年、都心や人気エリアにおいても売買事例が増えてきた「再建築不可物件」。安価に取得できる点から投資対象として注目を集めていましたが、2025年4月に予定されている建築基準法改正により、これまでの常識が大きく揺らぐ可能性があります。本記事では、再建築不可物件への投資がなぜ“終焉”と呼ばれるほどの影響を受けるのか、その根拠と背景、そして投資家としてどのようなリスクと対策があるのかを解説していきます。
2025年4月の建築基準法改正の概要
2025年4月に施行予定の建築基準法改正では、老朽化した住宅密集地の防災性向上や、空き家対策の強化などを目的とした新しい要件が盛り込まれると考えられています。特に注目すべきは、以下のようなポイントです。
- 接道義務の厳格化：道路幅員が4m未満、あるいは既存道路に2m以上接していない物件について、更なる再建築が厳しく制限される可能性。
- 救済措置の見直し：これまで“みなし道路”扱いで例外的に再建築が認められていたケースの再検討。
- 耐震基準の強化：既存不適格物件に対する耐震改修義務や補強工事などの要件引き上げ。
これらの改正が施行されることで、既存の再建築不可物件に一層厳しい制限がかかると予想されます。結果的に、これまで投資対象として成立していた再建築不可物件が、修繕や増改築すら大幅に制限され、投資収益を得ることが困難になるリスクが高まります。
再建築不可物件への投資が“終焉”と呼ばれる理由
再建築不可物件の最大のメリットは、周辺相場よりも安価に取得できる点にありました。一方でデメリットとしては、改築できない（あるいは非常に難しい）ために融資を受けづらく、購入時にほぼ現金買いか、金利の高いローンを組む必要があることが挙げられます。にもかかわらず、これまでは賃貸運用や転売により、一定の収益を得られる余地がありました。
しかし、2025年4月以降に想定される建築基準法改正では、
- 既存不適格物件の大幅なリフォームや修繕に対する許可基準の厳格化
- 防災・耐震強化のための追加費用の増大
- 接道義務を満たさない物件への課税強化や立ち退き勧告の可能性
などが懸念されています。これらが現実化すれば、従来の投資スキームでは再建築不可物件から利益を生み出すのが困難となり、大幅に資産価値が下落する可能性が高いのです。「投資が終焉」とまで言われるのは、このような大きなリスク変化が想定されるからにほかなりません。
再建築不可物件が直面する具体的リスク
1. 売却の難易度がさらに上昇
再建築不可物件は元々需要が限られており、投資用途や現金買いを前提とした一部の購入層によって支えられてきました。建築基準法改正により将来的な改築・修繕がさらに難しくなるとなると、需要が一段と減少し、売却先の確保が非常に難しくなるでしょう。結果として、売却価格も下落傾向が加速し、損切りや長期保有のリスクが高まります。
2. 金融機関の融資姿勢の悪化
すでに再建築不可物件は銀行融資を受けにくい物件として知られていますが、改正法によるリスク上昇を受け、さらに融資基準が厳しくなることが予想されます。投資家が物件の取得や改修を行うための資金調達が困難となり、投資市場全体の縮小につながるでしょう。
3. 税負担の増加
将来的に自治体が空き家対策や防災対策を強化するために、再建築不可物件を含む既存不適格物件への固定資産税や都市計画税を引き上げる可能性も否定できません。税負担が増加すれば、利回りの低下を招き、投資魅力が一段と減退します。
新制度下での再建築不可物件への投資の可能性
改正後は、一見すると“投資の終焉”のように見えますが、絶対に投資機会がなくなるわけではありません。新制度下でも、特定の条件をクリアできれば投資余地が残るケースがあります。
- セットバックにより再建築可能化を狙う：敷地内の一部を道路として提供し、接道義務を満たせる場合、再建築不可から再建築可能に転換できる可能性があります。ただし敷地面積が極端に小さくなるなど、新たな問題が発生することも。
- 既存不適格物件の改修方針：耐震補強や延焼防止の設備投資を施すことで、自治体から何らかの許可・補助金を得られる可能性があります。改正法後は要件がより厳しくなる反面、逆に積極的に対応できる投資家にとっては価格交渉の余地が生まれるかもしれません。
- 空き家バンクや自治体との連携：自治体が運営する空き家バンク制度を利用し、公的支援を得て改修・活用するスキームも考えられます。防災やコミュニティ再生を目的とした施策の一環として、協力的な自治体であれば費用面でのサポートが期待できます。
投資家が取るべき対策と注意点
1. 改正内容の綿密な調査
改正法が施行される前の段階で、自治体や国土交通省の発表資料などを入念にチェックし、自分が保有する（あるいは取得検討中の）物件にどの程度影響が及ぶのかを把握することが重要です。
2. エキスパートへの相談
再建築不可物件に強い不動産会社や弁護士、建築士、税理士などの専門家のサポートを受けることで、適切な対応策を早期に見つけることができます。特に法改正の解釈や自治体ごとの取り扱いの違いは専門家の見解が欠かせません。
3. リスクマネジメントと出口戦略の再検討
改正後は、現行の投資計画が破綻する可能性も念頭に置き、リスクマネジメントを強化する必要があります。長期保有を前提とした賃貸運用だけでなく、転用、他用途へのコンバージョンといった出口戦略も視野に入れるべきでしょう。
まとめ
2025年4月の建築基準法改正は、再建築不可物件にとって大きな転換点となる可能性があります。これまで安価で取得でき、リフォームや転売による収益が期待できたという魅力は、法改正により大きく揺らぎつつあります。一方で、厳しい規制の裏には防災性や都市計画上のメリットもあり、その点を理解したうえで対策を講じることが重要です。最終的には、改正内容を詳細に把握し、専門家の意見を踏まえて慎重に投資を検討する姿勢が求められます。
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