共有持分を高く売る！価格アップを実現する5ステップ完全ガイド
「共有持分は安く買い叩かれる」と思っていませんか？
確かに共有不動産は流通が限られるため相場の70〜90％で取引されやすいのが現実です。
しかし、査定の取り方・書類の準備・タイミングしだいで＋100〜300万円アップを実現した事例も少なくありません。
本記事では①価格の決まり方 → ②5ステップで査定UP → ③税金・費用を最小化 → ④高値売却の成功事例を、図表入りで徹底解説します。
- 1. 共有持分の価格はどう決まる？
- 2. 高値売却を実現する5ステップ
- 3. 税金・費用を最小に抑えるテクニック
- 4. 成功事例：＋280万円アップのリアル
- 5. やることチェックリスト【7項目】
- FAQ｜よくある質問
■ 1. 共有持分の価格はどう決まる？
| 項目 | 算定イメージ |
|---|---|
| 基礎価格 | 不動産の時価 × 持分割合 |
| ディスカウント要因 | 流通性の低さ・共有トラブルリスク ▼10〜30％下落が一般的 |
| プラス調整要因 | 賃貸中（収益性UP）・駅近・整形地・境界確定済など |
ポイント：「他共有者との合意可能性」「測量・登記の整備状況」が査定に大きく影響します。
まずは時価 × 持分割合を基準に、ディスカウントをいかに減らすかが高値への近道です。
■ 2. 高値売却を実現する5ステップ
STEP1 複数社へ同時査定
持分買取業者ごとにリスク許容度が異なります。最低でも3社、できれば5社へまとめて依頼しましょう。
社内決裁ルートや期末（3月・9月）は査定UPの狙い目です。
STEP2 書類をフルセットで揃える
- 最新の登記簿謄本（560円）
- 固定資産評価証明書（400円）
- 古い測量図・建築図面（役所・法務局で取得）
書類が揃うと「現地調査→社内審査」の短縮になり、10〜30万円上乗せされる例も。
STEP3 境界・残置物の情報共有
「隣地と境界確定済」「残置物は●●が撤去予定」などリスクの事前開示で査定のマイナスを最小化。
境界未確定なら境界確認書のドラフトを業者に提示するだけでも効果的です。
STEP4 税特例の有無を提示
売主側で「3000万円控除の対象」「空き家特例クリア」など買主の出口戦略を示すと、高値提示しやすくなります。
STEP5 一括交渉で最終価格を決定
最高額を基準に逆オークション方式で再交渉。
「A社530万円 ⇔ B社560万円 ⇔ C社575万円」と上げ止まったタイミングで決定します。
■ 3. 税金・費用を最小に抑えるテクニック
| 項目 | 内容 | 節約ポイント |
|---|---|---|
| 譲渡所得税 | （売価−取得費−譲渡費用）×税率 ※長期20.315％／短期39.63％ |
取得費不明なら概算5％を適用 |
| 印紙税 | 契約書に貼付：5000円〜2万円 | 2通作成なら割印で1枚貼付に集約 |
| 司法書士報酬 | 名義変更・抵当権抹消：5〜8万円 | 固定報酬＋成功報酬型で交渉 |
補足：共有持分の譲渡でも取得費加算の特例（相続税を取得費に上乗せ）が使えます。
相続税申告から3年以内に売却すると税負担が大幅減になります。
■ 4. 成功事例：＋280万円アップのリアル
- 物件：築35年・駅徒歩12分・土地50坪
- 当初査定：3社平均480万円（持分1/2）
- 実施した対策：
- 境界確定図を法務局で再取得
- 残置物の回収予定を明記
- 決算月（9月）に合わせ再交渉
- 最終買取額：760万円（＋280万円）
■ 5. やることチェックリスト【7項目】
- 不動産の時価をオンラインで調査
- 3〜5社へ同時査定依頼
- 登記簿・評価証明・図面を取得
- 境界・残置物の対応方針をまとめる
- 税特例（3000万円控除等）の適用可否を確認
- 決算月や金利動向などタイミングを検討
- 最高額業者と契約・入金
FAQ｜よくある質問
Q. 持分だけ売ると登記はどう変わる？
A. 買主（業者）の名前に持分割合が移転します。残りの共有者の登記内容はそのままです。
Q. 他の共有者に知られず売却できる？
A. 通知義務はありませんが、対抗要件として登記が公示されるため、後から知られる可能性はあります。
Q. 業者が倒産したら代金は？
A. 決済は司法書士の「立会い同時履行」で行うため、登記移転と代金支払いは同時。倒産リスクはほぼありません。
まとめ｜共有持分を高値で売るカギは「情報の整備」と「複数査定」
共有持分はディスカウントが前提ですが、書類整備・リスク開示・相見積もりで大幅アップが可能です。
- まずは3〜5社査定で相場を把握
- 境界・残置物・税特例など情報を整備
- 決算月や金利動向で交渉タイミングを狙う
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