■ ニュースの概要・引用元の紹介

ニュースURL: 朝日新聞デジタル

引用内容:
倒壊の危険が迫っているとして、三重県伊賀市は16日、同市寺田の空き家について、強制撤去する行政代執行に着手しました。2023年の空き家対策特別措置法改正で、災害や緊急性がある場合は撤去命令などを省略した「緊急代執行」が可能となり、同市では初めての事例です。相続人への指導や勧告を行ったものの改善に至らず、撤去費用約429万円を市が負担し、相続人には後日請求して応じなければ差し押さえなどの法的措置を取るとのこと。倒壊寸前の空き家を放置するリスクが顕在化し、地域住民にとっても大きな不安要素となっています。
 

■ 問題点の把握

現在、日本各地で「空き家」の増加が社会問題化しており、その中には相続登記の遅れや所有者の管理放棄などにより、いわゆる「負動産」となり果ててしまうケースが数多く存在します。特に相続人が複数いる共有持分の不動産や、建築基準法上の制約から再建築不可となっている物件は、売却や活用が困難であるため、実質的に持ち主にとっては負担のみが増大する状況に陥りがちです。
 
空き家対策特別措置法の改正によって、行政代執行が迅速化する方向に進んでいるとはいえ、実際には自治体のリソース不足もあり、すべての危険な空き家を短期間で撤去できるわけではありません。相続で受け継いだ家屋が遠方にあって管理が行き届かない、あるいは共有者との意思統一がとれないなどの理由から放置されるうちに、老朽化が進み、倒壊の危険が高まる事例が後を絶たないのが現状です。
 
こうした「訳あり不動産」は、相続登記や権利関係の調整が進まないほど複雑化し、さらに深刻な「負動産問題」として社会的にも影響を及ぼします。近隣住民や通行人の安全面だけではなく、市町村にとっても空き家の増加は財政負担や地域コミュニティの衰退に直結する課題です。
 

■ 問題点・深刻化する理由

• • 【タイトル例：相続で争族】
    相続時に、誰がどの不動産を引き継ぐか明確に決められなかったり、相続人が多数存在して意思決定が難航すると、共有持分のまま空き家が長期間放置されてしまうことがあります。所有者が複数にわたることで管理責任も曖昧になり、「誰も費用を負担したくない」という心理が働きがちです。その結果、老朽化した建物を巡って修繕費や撤去費の分担でさらに争いが生じ、いわゆる“争族”状態に陥ることも珍しくありません。

 

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  • 【タイトル例：法整備の不十分さ】
    空き家対策特別措置法が整備・改正されてきているものの、全ての問題を一挙に解決するには至っていません。行政代執行が行えるケースは厳しい条件を伴うため、多くの自治体では「危険性が顕在化した空き家」以外は放置されやすい状況にあります。また、相続登記の義務化に向けた施行も進んでいるものの、登記手続きには税金や書類準備などのコストがかかるため、当事者の意識が追いついていないケースも目立ちます。

 

• 【タイトル例：対応体制の未整備】
  空き家が発生した段階から行政や専門家に相談していればスムーズに処理できたかもしれない案件も、当事者が法的・経済的な問題に尻込みして放置している間に状態が悪化する例が多々あります。自治体ごとに空き家バンクや支援制度が用意されていても、実際には周知不足や制度の複雑さから活用されにくいという現状があり、結果的に“行動の先延ばし”によって危険な空き家が増え続けてしまうのです。

 

■ 訳あり不動産のプロの視点でみる具体的な対策

行政による「緊急代執行」が注目される背景には、再建築不可物件や共有持分不動産などの放置が相続問題を一層複雑化させている現状があります。所有者が資金不足や相続人間の意見相違を理由に改善を先送りしているうちに、老朽化が進み、周囲の安全を脅かすケースも増加しています。
 
このような訳あり不動産を放置することは、最終的に行政代執行による撤去費用の請求や差し押さえなど、より大きな経済的ダメージにつながる可能性が高いのです。対策を講じるのであれば、なるべく早い段階で専門家や行政機関に相談し、最適なスキームを探すことが重要と言えます。以下では、具体的な行動指針を3つほどご紹介します。
 

● 専門家・行政機関への積極的な相談

相続した不動産が老朽化している、または再建築不可の要件を満たすかどうか分からない場合には、まずは自治体や専門家へ相談することが第一歩です。
行政の空き家対策部署に相談すれば、必要に応じて補助制度や空き家バンクの登録などをサポートしてくれるほか、危険性が高いと判断されれば行政代執行などの対応策も具体的に検討されます。
また、弁護士や司法書士といった法律の専門家に相談することで、共有持分の整理や相続登記のスムーズな実施、あるいは相続人全員の合意形成のための交渉支援など、多面的な解決法を見いだすことができます。
 

● 事前整理や資産整理の重要性

空き家問題が深刻化する背景には、事前の資産整理や将来的な相続についての話し合いが十分に行われていないことが挙げられます。自宅や先祖代々の土地などは「家族みんなが知っているから大丈夫」と思われがちですが、いざ相続が発生すると、実は名義が曖昧だったり、土地の測量が終わっていないケースが多いのです。
相続の直後はバタバタしやすく、専門家へ問い合わせるタイミングを失することも少なくありません。不動産鑑定士や税理士などに早めに相談し、資産価値や相続税の試算を行うことで、トラブルを未然に防ぐことが可能です。
 

● 不動産鑑定士・税理士・司法書士との連携

不動産が複雑な法的問題や相続人同士の対立を孕んでいる場合でも、各専門家と連携して情報を整理することで、具体的な解決策が見つかる可能性が高まります。
– 不動産鑑定士：市場価値の査定や、再建築不可物件の可能性、実際に活用する場合の費用対効果など、多面的に評価を行うことができます。
– 税理士：相続税や譲渡所得税など、財産処分に伴う税金問題のシミュレーションや節税のアドバイスを受けられます。
– 司法書士：相続登記や名義変更手続き、共有持分の移転登録など、書類作成や各種申請をスムーズに進めるサポートを行います。
これらの専門家が連携することで、所有者が負いたくないリスクや費用負担を最小限に抑える方策を総合的に検討できるようになります。
 

■ まとめ（読者への注意喚起・アドバイス）

倒壊の危険が差し迫った空き家に対しては、行政代執行という最後の手段がとられる可能性があります。現行法の下では、緊急性があると判断されれば相続人への撤去命令などを省略し、一気に解体へと踏み切られるケースも今後増えていくでしょう。
しかし、本来であれば相続人側が主体的に管理・維持・売却などの方針を決め、リスクを回避することが望ましいのです。放置してしまうと、建物の老朽化が加速して倒壊リスクを高めるだけでなく、修繕・撤去費用が莫大になり、経済的負担や近隣への影響も甚大となります。
空き家や再建築不可物件、共有持分のまま放置されている土地・建物は、積極的に専門家を活用し、早めに次の活用先や買い手を探すことが大切です。もし売却が難しいと思っても、専門の買取業者が存在する場合も多く、“負動産”が思わぬ形で“資産”に変わる可能性があります。
 

■ 不動産鑑定士からのワンポイントアドバイス

相続人が多いケースや再建築不可物件を抱えるとき、多くの方は「活用方法がない」と思い込みがちです。ところが、地域のニーズや移住ブーム、空き家バンクの活用など、条件次第ではリノベーションや賃貸転用など新たな価値創出が可能になる場合も少なくありません。
 
また、空き家が残存している状態よりも、土地として更地にした方が売却しやすい場面もあります。撤去費用は一時的に大きな負担となり得ますが、老朽化している建物を放置するリスクと比べ、将来の固定資産税負担や近隣トラブルの可能性を考慮すれば、早期に解体を決断して資産価値を保つ選択も検討するべきです。不動産鑑定士は物件の適正評価だけでなく、市場動向や再活用のシミュレーションなど幅広い視点からアドバイスを提供します。相続問題や訳あり不動産を所有している方は、独断で方向性を決める前に、まずはプロの意見を取り入れてみることをおすすめします。
 

■ 訳あり不動産売却のススメ

株式会社SAは、共有持分・再建築不可・空き家・底地など複雑な案件にも対応し、スピーディーかつ高額な買取実績があります。
問題を抱える不動産であっても、早期に動けば“資産”に変えることが可能です。
 

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