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トラブル解決 空き家再生

2025年1月27日

空き家を相続した場合に実行すべきこと3選

近年、少子高齢化や地方の過疎化などの影響で、全国的に空き家の数が増えています。家を相続しても「もともと実家に住む予定がない」「遠方なので管理が難しい」といった理由から、そのまま空き家になるケースも少なくありません。空き家を放置すると建物の老朽化や防犯上のリスクが高まり、固定資産税の負担など様々なデメリットがあります。さらに今後は、空き家対策特別措置法などの法整備も進み、放置空き家への行政指導がより厳しくなることが予想されます。

しかし、空き家を相続した場合でも、いくつかのポイントを押さえておけば、不要な出費を抑え、資産価値を最大化することが可能です。この記事では、不動産鑑定士・宅地建物取引士の専門家の視点から、「空き家を相続した場合に実行すべきこと3選」を詳しく解説いたします。相続に伴う税金問題や売却・活用の方法を把握し、空き家のリスクと負担を最小限にとどめましょう。

1. 空き家の現状を正確に把握する

まず最初に、相続した空き家の現状を正確に把握することが重要です。築年数や構造、耐震性、土地の形状、法的な問題の有無など、専門家の調査を通じて不動産の状態を可視化すると、今後の方針を決める上で大きな手がかりになります。ここでは、具体的な調査ポイントと方法を詳しく説明します。

1-1. 建物・土地の法的状況をチェック

相続した空き家が建築基準法や都市計画法、農地法などの法令に抵触していないかを確認しましょう。例えば、「再建築不可物件」に該当する可能性も考えられます。再建築不可物件の場合、建物を取り壊すと新たに建て直しができないため、売却が難しくなることがあります。また、接道要件を満たしていない物件の場合も評価や売却価格に大きく影響するため、注意が必要です。

1-2. 建物の劣化状況・耐震性の確認

空き家は長期間人が住んでいないと、給排水や電気設備が老朽化しやすく、雨漏りやシロアリ被害などのリスクが高まります。専門家によるインスペクション(建物診断)や耐震診断を行うことで、将来的なリフォーム費用や解体費用の目安を把握でき、必要に応じて修繕計画を立てることが可能です。

1-3. 固定資産税や相続登記の確認

相続後の所有者名義変更を行わずに放置していると、後々トラブルの原因となりかねません。2024年4月からは相続登記が義務化され、不動産登記の放置に対して過料が科される可能性があります。相続したらなるべく早く名義変更手続きを済ませましょう。また、固定資産税の課税額がどの程度になるのかも確認し、年度ごとの支払い計画を立てることが大切です。

2. 空き家の活用・処分方法を検討する

空き家の現状を把握したら、次に「活用するか、処分するか」を検討します。使い道がある場合は、賃貸やリフォームを通じた活用も視野に入りますが、メンテナンスコストや将来的な需要を考慮して慎重に判断する必要があります。逆に、使い道がない場合は速やかに処分を検討したほうが経済的リスクを低減できます。ここでは、主な活用法と売却・解体時の注意点を紹介します。

2-1. リフォーム・リノベーションで賃貸活用

立地が良く、周辺に賃貸需要がある地域であれば、リフォームやリノベーションを行って賃貸物件として活用する方法があります。リノベーションを施すことで家賃を高めに設定し、安定的な家賃収入を得られる可能性があります。ただし、リノベーションには高額な初期投資が必要であり、周辺の家賃相場や空室率も調査した上で判断することが大切です。

2-2. 空き家の売却

相続税や固定資産税などの維持費を抑えたい場合や、遠方で管理が難しい場合は売却を検討しましょう。売却活動を行う場合は、不動産業者に査定依頼を複数社から取ることで相場感をつかむことが重要です。また、売却が難しい立地や再建築不可物件、借地権・底地などの複雑な権利関係がある場合は、専門家のサポートが必要になります。

2-3. 解体して更地にする場合の注意点

老朽化が進んだ空き家は、解体して更地にすることで固定資産税が上がる可能性があります。住宅用地の特例が適用されなくなり、更地になると固定資産税が数倍になるケースもあるので要注意です。一方で、更地にすれば売却先や活用方法の幅が広がるメリットもあります。解体費用や税金、建築規制などを総合的に判断し、最適な選択を見極めましょう。

3. 税務・相続手続きの専門家に相談する

空き家を相続した際には、税金や相続登記をはじめとする各種手続きが必要です。知らずに放置してしまうと、ペナルティを科されるリスクや相続人同士のトラブルが生じる可能性があります。ここでは、税務・法律面の専門家へ相談する重要性を解説します。

3-1. 相続税や譲渡所得税の把握

相続した不動産を売却する場合、譲渡所得税(所得税・住民税)が発生する可能性があります。相続開始から3年10ヶ月以内に売却する場合に適用される特例や、居住用財産の3000万円特別控除など、税金面の優遇措置があるため、早めに税理士へ相談して最適なタイミングで売却することを検討しましょう。また、相続税の支払い方法(延納や物納)についても専門家のアドバイスを受けることで、資金繰りをスムーズに進められます。

3-2. 各種手続きのスムーズな進行

相続登記、名義変更、遺産分割協議など、不動産相続には多岐にわたる手続きが絡み合います。特に、複数の相続人がいる場合は意見の不一致が発生しやすく、手続きが長期化することも少なくありません。弁護士や司法書士、不動産鑑定士などの専門家が連携することで、相続問題を円滑に進めることができます。専門家への相談が、のちのトラブル回避につながるでしょう。

3-3. 複雑な権利関係を解消する

共有持分や借地権、底地、再建築不可など、「訳あり物件」となりうる要素を含む空き家を相続した場合、専門知識がないと解決が難しい状況に陥ることがあります。弁護士や不動産コンサルタントに相談することで、交渉や法的手続きを円滑に行い、物件の資産価値を高めるための方策を検討できます。早めに相談すればするほど、問題解決の選択肢が広がります。

まとめ

空き家を相続した際に実行すべきことは、「現状把握」「活用・処分方法の検討」「税務・相続専門家への相談」の3ステップです。放置すれば固定資産税や老朽化リスクの増大など多くのデメリットが生じる一方で、正確な情報収集と専門家のサポートがあれば、資産を有利に活用・処分できます。早めに行動を起こし、後悔しない相続・不動産活用を実現しましょう。

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