空き家売買では、売れる権利、建物や敷地の状態、売主と買主が負担する費用を契約前に整理します。調査から引渡しまでの確認項目を紹介します。
内容確認・更新：2026年11月4日
空き家売買では「売れる権利」と「使える条件」を確認する
相続した実家なら、登記名義、相続人、遺産分割の状況を確認します。登記に亡くなった方の名前が残っている場合は、売却の準備と合わせて相続登記等の手続きを進める必要があります。
共有物件全体の売却と、自分の共有持分だけの売却は別です。全体を売るには共有者全員の同意が必要ですが、自分の持分は原則として単独で売却できます。誰か一人が窓口になる場合も、全員の意思と代理権を確かめましょう。
買主側は、現に建物があることだけで、将来も同じ規模で建て替えられると判断しないことが大切です。道路、接道、用途地域、敷地と隣地の境界、借地や私道の権利などを、資料と現地の両方で確認します。
売主・買主が確認する内容を一覧で整理する
| 項目 | 売主が準備すること | 買主が確かめること |
|---|---|---|
| 権利・名義 | 登記、相続、共有者や抵当権の状況 | 契約相手の権限、引渡し時の権利関係 |
| 土地・道路 | 測量図、境界資料、私道等の契約 | 希望する建築・利用と通行等の条件 |
| 建物・設備 | 修繕歴、雨漏り等の把握している不具合 | 現地の状態、調査の範囲、追加工事 |
| 家財・利用状況 | 残す物、撤去する物、第三者の利用 | 引渡し時の状態と受け取る設備 |
| 費用・日程 | 必要な支出、手取り、引渡しまでの準備 | 総予算、資金計画、利用開始までの期間 |
書類が見当たらない項目は「問題がない」とせず、未確認として整理します。売主と買主で確認すべき内容が重なっていても、契約までに誰が調べ、誰が費用を負担するかを決める必要があります。
建物状況調査と耐震診断は、分かることが異なる
建物状況調査は、所定の講習を修了した建築士が基準に沿って行い、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分の劣化・不具合などを確認する調査です。売買時の状態を把握する参考になります。
目視等が中心で、立ち入れない場所や確認できない部分が残ることもあります。調査報告書では、指摘された箇所だけでなく、調査できなかった範囲も確認しましょう。
建物状況調査を受けたことは、耐震性を診断したことや、建物・設備のすべてに問題がないことを意味しません。耐震診断、設備の検査、法令への適合状況の確認など、目的に応じて別の調査が必要になることがあります。
すべての空き家売買で調査の実施が一律に義務となるわけではありません。仲介会社に調査者の紹介や実施時期を相談し、契約前に知りたい事項と費用を整理してください。
「現状のまま売る」ときも、何を引き継ぐかを決める
雨漏り、過去の修繕、設備の故障など、売主が把握している内容を整理して伝えます。分からない事項は推測で埋めず、確認できている事実と区別します。
「現況有姿」と書けば、売主の責任がすべてなくなるわけではありません。契約内容に適合しない状態があった場合の扱い、修理や撤去をどちらが行うかなどを、取引の内容に合わせて明確にします。
家財を残す場合は、残す物と撤去する物、引渡しまでの作業、費用負担を合意します。庭木や物置、未登記の建物があるときも、対象から漏らさず確認しましょう。
買主が改修を予定している場合は、希望する工事ができるかを契約前に確認します。2025年4月の制度改正後は、木造二階建て住宅等の大規模な修繕・模様替えにも建築確認が必要になる場合があり、工事の規模と内容を建築士等へ相談することが大切です。
空き家売買で比較する手取りと総予算
売主は、提示価格から仲介、登記、測量、片付けなど必要な支出を見込み、最終的に残る額を比較します。すべての費用が必ずかかるわけではなく、現状で引き渡すか、事前に整えるかでも変わります。
買主は、購入代金に加えて諸費用、調査、改修、利用開始までの管理費を見積もります。価格が低くても、希望する用途に合わせる工事費や期間が大きければ、計画全体を見直す必要があります。
売却による譲渡所得は、原則として売却収入から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。売却代金の全額にそのまま所得税率を掛けるものではありません。特例の適用や申告の要否は、取得・利用の経緯も含めて確認します。
査定額は成約価格の保証ではありません。提示された金額に加え、修繕・撤去の条件、支払時期、契約が進む前提を比べましょう。
契約前の未確認事項を、担当と期限付きで整理する
- 1 / 3資料と現地を確認名義、道路、建物、家財の状態を整理
- 2 / 3未確認事項を調べる調査の範囲、担当、費用と期限を決める
- 3 / 3条件を書面に残す引渡しの状態、支払、残る責任を確認
分からないことが残った場合は、契約までに調べるのか、条件を明示したうえで引き継ぐのかを相談します。重要な条件を口約束だけで済ませず、契約書や付属書類で確認してください。
売主にとっては、一般の買主を探す仲介と、不動産会社による買取の条件を比べる方法があります。建物の傷み、再建築の制限、共有などがある場合は、その状況を初めに伝えると、取引を進めるための確認事項を整理しやすくなります。
売主が伝えた不具合、買主が調査した範囲、契約前に残った確認事項を一枚に整理します。口頭で確認した内容も、必要に応じて書面で共有しましょう。
空き家売買で残置物の扱いを決める
家具や家電を残すか撤去するかは、品目だけでなく、誰がいつまでに行うかを決めます。引渡し時に鍵と残す物を一覧で確認すると、受け渡しが進めやすくなります。
売却の進め方を、専門チームに相談する
空き家を売りたいものの、名義や接道、建物の傷みが気になる方はご相談ください。SAの訳あり不動産専門チームが、分かっている情報と未確認の点を伺い、現状での買取を検討するための条件を整理します。
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