2025年版・空き家売却の税金ガイド｜控除と特例をわかりやすく
「空き家を売ったら税金はいくら？」「特例で安くなると聞いたけど計算が難しい…」
2025年の最新税制をもとに、空き家売却で使える3つの控除と申告の流れを図解します。
専門用語を避け、図表と具体例で「何をいつ準備すればいいか」をスッキリ整理しました。
■ 1. 税金がかかるタイミングと計算式
空き家を売った利益（譲渡所得）には所得税・住民税がかかります。ざっくり計算式は下記のとおり。
売却価格 － 取得費 － 譲渡費用 ＝ 譲渡所得
譲渡所得 － 各種控除 ＝ 課税所得
課税所得 × 税率（15％または30％）＝ 所得税
課税所得 × 5％ ＝ 住民税
取得費が不明な場合は売却価格の5％を「概算取得費」として計算しますが、領収書が残っていれば実額を使う方が節税になります。
■ 2. 3,000万円特別控除とは？
空き家の特定譲渡特例を使うと、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。2025年も要件は変わらず、主な条件は下記3つ。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震）
- 売主と相続開始時点で被相続人の自宅だったこと
- 売却までに耐震リフォームまたは解体更地化のいずれかを実施
例：売却益が2,800万円の場合、全額控除で「課税所得ゼロ」──税金は0円になります。
■ 3. 耐震リフォーム控除の要件【簡単チェック表】
| チェック項目 | クリア基準 |
|---|---|
| 工事費 | 100万円以上 |
| 完了日 | 売買契約の前年1月1日〜当年12月31日 |
| 証明書類 | 耐震基準適合証明書または住宅性能評価書 |
| 控除額 | 工事費×10％（上限25万円） |
「解体費が高い」「急いで売りたい」場合は、現況のまま買取を選んだ方が結果的に手取りが多くなるケースもあります。
■ 4. 確定申告の手順｜オンラインe‑Taxで時短
- 必要書類の準備
・売買契約書
・仲介手数料領収書 or 買取金額明細
・登記事項証明書
・特例適用の証明書類（耐震証明など） - e‑Taxにログイン
マイナンバーカードがあれば5分でID発行 - 譲渡所得の入力
ガイドに沿って金額を入力→控除欄で特例を選択 - 電子申告で完了
還付金がある場合は最短2週間で入金
ワンポイント：税務署の相談窓口は毎年2月～3月上旬に混雑します。e‑Taxなら24時間提出できるのでおすすめです。
FAQ｜よくある質問
Q. 取得費の領収書が見つかりません。どうなる？
A. 「概算取得費（売却価格×5％）」で計算しますが、控除額が小さくなるため可能なら実額証明がおすすめです。
Q. 相続から3年超経過しています。特別控除は使えますか？
A. 2025年時点では「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却することが条件。超過している場合は適用外です。
Q. 耐震リフォームをせず古家のまま売却できますか？
A. 可能ですが、3,000万円控除の対象外となります。築古空き家は現況買取の方が手残りが多いケースもあります。
まとめ｜控除を使いこなして税負担を最小化しよう
空き家売却で損をしないコツは「控除 → 計算 → 申告」の3ステップ。
- 譲渡所得＝売却価格－取得費－費用
- 3,000万円特別控除で税金ゼロも可能
- 耐震リフォーム控除をプラスすればさらに節税
控除要件に合わない場合も、現況買取で手取りを確保する選択肢があります。
まずは無料オンライン査定で「いくらで売れるか」＆「税金がいくらか」をシミュレーションしてみましょう。
※本記事は2025年7月時点の税制に基づいて作成しています。最新情報や詳細は税理士・各税務署へご確認ください。