不動産を複数人で共同所有している「共有持分不動産」は、相続や共同購入などをきっかけに誰でも身近に関わる可能性があります。しかし、実際に活用しようとすると、複数の所有者間で意見が合わないために売るのも貸すのも難しいことがしばしば。
「こんなに扱いづらいなら減っていくはず……」と思う一方で、現実には共有持分不動産がなかなか減らず、むしろ増えているケースも目立ちます。どうしてこれほどまでに減らないのでしょうか？ そして、どうすれば共有持分不動産を解消できるのでしょうか？
本記事では、不動産鑑定士・宅地建物取引士の視点から、共有持分不動産が減らない理由と解決に向けた具体的な方法を初心者の方にもわかりやすく解説します。

共有持分不動産とは？その基本をおさらい

まず、共有持分不動産とは何か、簡単に確認しましょう。
「不動産を複数人で共同所有している状態」が「共有」で、そのうちの一人ひとりが持っている「権利の割合」を「共有持分」といいます。たとえば、AさんとBさんが半分ずつ所有している土地は、Aが50％、Bが50％の共有持分を持つ不動産ということです。
共有状態になる主なケースとしては、以下のようなものがあります：

• 相続：親から子へ不動産が相続されたが、きょうだいで分割せず共有になった
• 共同購入：夫婦や友人同士などが資金を出し合って不動産を買った
• 投資：投資目的で複数人が出資し、持分を持ち合う

一見便利そうに見えますが、売却や賃貸、改築など重要な判断をするときに全員の合意が必要となるため、意見が合わないと何も進まなくなるリスクがあります。

なぜ共有持分不動産は減らないのか？5つの理由

世の中には、多くの不動産が共有状態で放置されています。どうしてそんなに減らないのでしょうか？主な理由を5つ挙げてみます。

1. 相続による細分化が進む

特に日本では高齢化と人口減少が進むなか、相続によって不動産の所有者が細分化されるケースが増えています。親が持っていた家や土地をきょうだいで分割する際、物理的に切り分けられない物件は共有のままになりがち。
さらに、その子どもたちにまた相続が発生すれば、共有者の数がどんどん増えていくという悪循環が生まれます。

2. 共有状態のままでも取り急ぎ問題が起きない

共有者全員が「そこに住む予定がない」「今すぐに資金化しなくてもいい」という状況だと、現状維持でも特段の不便を感じないかもしれません。その結果、使わない不動産をそのまま放置し、共有持分だけが延々と続くことになります。

3. 誰も管理しない・管理したくない

空き家や使っていない山林などを共同所有していても、管理やメンテナンスの手間・費用はばかになりません。共有状態だと費用負担を誰がどうするのかで意見が対立することもしょっちゅう。結果的に「誰もやりたくないから放置」で終わってしまうのです。

4. 単独所有化や売却の手続きが煩雑

共有持分だけを売る、あるいは他の共有者に買い取ってもらうにしても、価格交渉や合意形成が難しい場合が多いです。さらに、登記変更などの事務作業にもコストがかかるため、「そこまで手間をかける気が起きない」という心理が働きがちです。

5. 改正法制の影響がまだ十分に波及していない

近年、空き家対策や所有者不明土地問題などを受けて、共有状態を解消しやすくする法律改正が進められています。しかし、制度があっても周知が行き届かず、実際に活用する人が少ないのが現状。せっかくの制度が機能しないまま、共有が放置されるケースが後を絶ちません。

共有持分不動産がもたらす問題点

共有状態が長引くと、様々な面で弊害が生じます。代表的な問題を見ておきましょう。

1. 売却や再建築が滞る

不動産の大きな決断（売却、再建築、賃貸など）をする際に、共有者全員の合意を取る必要があります。一人でも反対すれば話が進まず、物件が有効活用されないまま時間だけが経つリスクが高いです。

2. トラブルの温床になりやすい

相続したきょうだい間で、「自分は管理費を多く出しているのに他の人は出さない」「勝手に持分を第三者に売られた」など、感情的なトラブルが起きやすくなります。
最悪の場合、共有物分割訴訟に発展し、競売で安値処分となり、全員が損をする結果にもなりかねません。

3. 老朽化が進むと地域にも影響

空き家や使われないままの土地が放置されると、老朽化で倒壊の危険や雑草の繁茂など近隣への迷惑が発生する恐れがあります。自治体から空き家対策の命令が出る場合もあり、問題が社会的に表面化しやすいです。

共有持分不動産を減らすための解決策

では、具体的にどうすれば共有持分不動産を減らせるのでしょうか？いくつかの方法を紹介します。

1. 相続時に早めに「誰が不動産を引き継ぐか」を決める

相続によって共有状態が生まれるのを防ぐには、遺言書や生前贈与などで「不動産を○○が単独で取得する」と決めておくことが有効です。
複数人が持つケースでも、それぞれが出資割合を明確にし、共有物分割禁止の特約を設定するなど、後の売買や分割にルールを設けておくと良いでしょう。

2. 共有者間で買取・売却の話し合いを促進

共有者のうち誰か一人が「自分が全部引き取る」「逆に自分は手放したい」という意見を持っていれば、持分の買取・譲渡を検討しましょう。
こうすることで単独所有に近い形になり、不要なトラブルや合意形成の煩わしさを解消できます。相続した際に「あまり使わない土地・建物だね」と感じたら、早めに売却を検討してみるのも一案です。

3. 共有物分割請求による解消

どうしても話し合いがまとまらない場合は、裁判所を通じて共有を強制解消する方法もあります。これを「共有物分割請求」といいます。
ただし、競売による換価分割になると、市場価格より低い金額で売却されることが多いため全員が損をするリスクが高まります。できれば裁判沙汰になる前に合意を目指すのがベターです。

4. 専門家や行政のサポートを活用

自治体によっては空き家バンクや空き家対策相談窓口などの制度が整いつつあります。また、弁護士や司法書士、不動産鑑定士などの専門家に相談することで、問題の整理や解決策の提示が得られやすくなります。
共有問題に経験豊富な専門家を利用することで、合意形成や売買手続きがスムーズに進むことが期待できます。

共有持分不動産が減らない根本的な課題とは

ここまで解決策を挙げましたが、そもそも減らない背景には構造的な課題があります。

• 相続制度：遺産分割協議で共有を選択するケースが多い
• 法的規制：単独処分を阻止する仕組みが弱く、共有者の自由が尊重される
• 情報不足：共有状態の不便さやトラブルリスクを知らない人が多い
• 感情面の対立：相続人同士の仲が悪いなど、心理的障壁が大きい

これらの要因が合わさって、共有持分不動産は簡単に解消されにくく、世の中からなかなか減らないというわけです。

今後、共有持分不動産を減らすために必要なこと

共有持分不動産の問題を根本的に解決するには、個人レベルの努力だけでなく、制度面の整備や社会全体での認識向上も大切です。

1. 相続法制や不動産関連法のさらなる改善

近年、「所有者不明土地問題」や「空き家問題」がクローズアップされ、法整備が進んでいます。しかし、共有持分の処分をスムーズにする仕組みはまだ十分とは言えません。
例えば、農地など一部分野では共有持分の売買に制限があるように、都市部の宅地でも共有が長期化しないようなインセンティブ設計が求められます。

2. 共有者の教育や啓発活動

多くの人が、相続した不動産をどう扱うか、また共有状態がもたらすリスクを十分に認識していません。「とりあえず共有にしておけばいい」と安易に決めてしまいがちです。
そこで、不動産会社や行政が啓発活動を強化し、「共有状態のリスク」「早めに分割や買取を決めるメリット」を周知することが重要となります。

3. 専門家への相談を簡単にする仕組み

不動産鑑定士や司法書士、税理士、弁護士など、専門家のサポートがあれば円滑に問題を解決できる可能性は格段に高まります。
ただ、敷居の高さや費用の面で尻込みしてしまう方も少なくありません。自治体や業界団体が初回相談を無料にしたり、低コストでの専門家マッチングサービスを提供するなど、利用しやすい環境づくりが求められます。

まとめ

共有持分不動産は、「相続でそのまま共有になった」「共同購入で出資割合が決まっている」という形で増えており、法制度の下で容易に解消されないことが、そのまま残り続ける理由と言えます。
利用価値がないわけではありませんが、共有者同士の合意形成が難しく、適切なタイミングで売却・分割・買取などの手を打たないと、管理の煩雑さやトラブルが待ち受けています。

今後、共有持分不動産を減らすためには、相続時に単独所有を目指す（または詳細なルールを定める）、共有者間で買取・売却を積極的に検討する、最悪の場合は法的な分割請求も視野に入れるなどの対策が必要です。さらに、法整備や啓発活動が進むことで、世の中から不要な共有持分不動産を少しでも減らしていくことが期待されます。

問題を放置すると後々大きな負担やコストを招きかねません。もし共有している不動産があるなら、早めの話し合いと専門家への相談をぜひ検討してください。

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