「不動産を兄弟や親族と共有しているけれど、自分だけ先に持分を売却したい」—そんな状況に立たされる方は意外と少なくありません。相続や共同購入などの経緯で生まれた“共有状態”が原因で、思わぬトラブルや煩雑さに悩むケースも多いです。
では、こうした共有状態の不動産で、自分の持分を自由に売りたいときには、他の共有者に伝えないといけないのでしょうか？ 本記事では、初心者にもわかりやすく、専門用語をできるだけ避けつつ、不動産共有持分に関する法律と実務のポイントを解説します。
不動産の共有持分とは？まずは基本をおさえる
不動産を共有しているということは、一つの土地や建物に対して複数の人が所有権を持っている状態を指します。具体的には、不動産登記簿の「甲区」という欄に共有者一人ひとりの名前とその持分（何分のいくつといった割合）が記載されます。
この「自分の持分」とは、不動産そのものを分割した物理的な区分ではなく、「所有権の割合」を示す権利のことなのです。
共有持分は自由に売ってもいい？法律の原則
民法上、共有持分は基本的に自由に処分（売買・贈与など）してOKとされています。つまり、他の共有者が反対していても、自分の持分だけを売ることは法律上許されるというのが原則です。
しかし、例外的に制限があるケースも存在します。たとえば、農地の場合は農地法の制限があったり、共有物分割禁止の特約が設定されている場合など、特別な取り決めがある場合は制限されることがあります。
では、他の共有者に知らせる義務はあるの？
法律上、原則として「自分の持分だけを売るのに共有者全員の承諾は不要」です。とはいえ、まったく知らせずに売るのはトラブルの元になりかねません。
例えば、売買後に知らない第三者が新しく共有者として参入すると、残った共有者からすると大きな戸惑いが生まれます。実務的には、円滑な関係を続けるために、事前に他の共有者へ一言伝えておくのが望ましいと言えるでしょう。
共有持分だけを売る際のポイント
実際に「自分の持分を売りたい」と思ったとき、どのような点に注意すればよいのでしょうか？大きく以下のステップや注意事項があります。
1. 持分の評価額を把握する
共有持分は不動産全体とは違い、流動性が低い（買い手が少ない）ため、通常の不動産売却と比べて安く評価されがちです。どのくらいの値段で売るかを考えるには、不動産鑑定士や不動産業者から査定を受けるのが有効ですが、全体の評価額に対してどれくらいの割引率がかかるのかを考慮する必要があります。
2. 他の共有者への売却打診
先述のとおり、法律上は共有者に知らせなくても売却は可能（原則）ですが、円滑に進めたいなら、まずは他の共有者に買い取り意向がないか打診することをおすすめします。
もし他の共有者が買い取るのであれば、物件全体としての共有状態を解消できる点で互いにメリットとなる場合が多いからです。
また、日本の慣習として共有者には優先的に買う権利があるわけではありませんが、譲渡後のトラブルを避けるためにもお互いの意思疎通は重要でしょう。
3. 第三者へ売るときは売り手探しが難しい
他の共有者が買い取ってくれない場合、第三者に売ることを検討します。ただし、共有持分の需要は低いため、買い手が見つかるまで時間がかかることも多いです。
そんな中で増えているのが、共有持分買取専門業者の存在です。こうした業者は、共有持分という特殊な不動産取引に慣れているので、スムーズに進められる可能性がありますが、一般的には買い叩かれる（価格が低くなりがち）点に注意しましょう。
4. 税金や手続きにも注意
共有持分であっても、不動産の売却益には譲渡所得税がかかる可能性があり、確定申告が必要となるケースがあります。また、持分移転登記には登録免許税がかかるため、税理士や司法書士など専門家に相談しておくとスムーズです。
他の共有者との関係を悪化させないために
「自分の持分は自由に売れる」とはいえ、実際には他の共有者との利害が絡み合います。後々のトラブルを回避するためには、以下のポイントを押さえておきましょう。
1. 話し合いの場を設ける
「勝手に売りに出された」と感じる共有者がいると、人間関係の悪化につながります。事前にできるだけ話し合いの機会を作り、理由や希望を説明すると共に、相手の意見も聞く姿勢を示すとスムーズです。
2. 書面で情報を共有する
口頭だけで伝えると、後から「聞いてなかった」「そんな話は違う」といった食い違いが生まれることもあります。
最低限、書面やメールなどで「持分を売りたいと考えている」「他に買い取りたい人がいれば連絡してほしい」という旨を伝えておくと、後々の紛争を防げるでしょう。
3. 共有物分割請求をされる可能性も理解
自分が持分を売りに出すと、逆に「それなら不動産を丸ごと分割して現金化したい」と思う共有者が出てくるかもしれません。その結果、共有物分割訴訟（裁判手続き）に発展するケースもなくはありません。
そうしたリスクも念頭に置き、スムーズに話し合うことが望ましいでしょう。
周知義務はないが、事実上の「通知」は推奨
繰り返しになりますが、法的には「自分だけの持分を売るのに他の共有者の同意は不要」というのが基本です。ただし、農地の場合には農地法の許可が必要だったり、地方自治体の条例や共有物分割禁止の特約などで制限されているケースもありますので要確認です。
特に、周知義務（他の共有者への通知義務）自体は法律で定められていないのですが、実務上は通知・説明を怠ると後々の関係が悪化したり、買い手との話し合いに支障が出る可能性が高いです。
共有する物件に関わる相手と円満に合意できるなら、わざわざ紛争を起こすメリットはありません。ゆえに、事前の周知・協議はやはり大切だといえるでしょう。
よくあるQ&A：共有持分の売却と他の共有者への説明
ここで、共有持分を売りたいという方からよく聞かれる質問に答えてみます。
Q1：他の共有者が何人もいて連絡先がわからない場合は？
A：連絡先がわからない共有者がいる場合、戸籍謄本や住民票を調べる、法務局で登記簿の住所を確認するなどして、できる限り連絡を試みましょう。どうしても見つからない場合は、法律上は売却できるかもしれませんが、相手が後で現れるとトラブルになりやすいです。弁護士に相談して対処法を探るのも一手です。
Q2：他の共有者がまったく応じないけど、強引に売れるの？
A：持分だけであれば、自分の判断で売買できます。しかし買い手がつくかはまた別問題です。買い手が見つからない場合は、共有物分割請求や持分買取業者への打診を検討してみるのも一策です。
Q3：売却益をどのように分けるの？
A：あくまで「自分の持分」だけを売るのであって、他の共有者の分を勝手に売るわけではありません。売却益は当然ながら自分の手元に入り、他の共有者との分配は基本的に関係ありません。ただし、実際に購入時や維持管理費を立て替えていたなど複雑な背景がある場合は、別途協議が必要になるかもしれません。
Q4：持分を売った後も共有状態は続くの？
A：あなたが売った持分は、買い手のものになります。つまり、新たな共有者が出現することになるため、物件自体は共有状態のままです。売却後、あなたはもう共有者ではなくなるので、管理や税金の負担からは解放されます。
まとめ
不動産の共有持分は、法的には自由に売却可能ですが、実務面では「誰が買ってくれるのか」「他の共有者に知らせたほうがいいのか」という悩みがつきまといます。
結論としては、周知義務は法的に定められていないものの、トラブルを回避するためには、やはり事前に他の共有者へ声をかけておくことを強くおすすめします。円満解決が望めなさそうであれば、持分買取専門業者などを利用するのも手です。
また、売却した際の税金（譲渡所得税）や手続き（登記変更など）にも注意が必要で、不動産鑑定士や司法書士、税理士などの専門家に相談すると安心です。
最終的には共有物分割訴訟に発展するケースもあるので、円滑なコミュニケーションと早めの情報収集が、後悔しない共有持分売却のカギとなります。
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