不動産を購入する方法と聞くと、多くの方は「土地や建物を丸ごと一つ買う」イメージをお持ちかもしれません。しかし、不動産の所有形態にはさまざまな種類があり、その中で「共有持分（きょうゆうもちぶん）」という形態があることをご存じでしょうか。共有持分とは、一つの不動産を複数の人が割合で所有している状態を指します。たとえば、土地を相続した際に相続人が複数いる場合や、投資目的で複数人が共同で不動産を買った場合などに発生します。

近年、この共有持分を売買の対象として捉える動きが増えています。不動産全体を購入するほどの資金がない方でも、共有持分であれば比較的安価に不動産の権利を得ることができる可能性があるからです。しかし、共有持分の購入には通常の不動産売買とは異なる注意点や手順があるため、しっかりと理解しておく必要があります。

本記事では、「共有持分を購入したい」という方のために、購入の流れや注意点、押さえておきたい基礎知識をわかりやすく解説します。専門用語はできるだけ避け、初心者の方にも理解しやすい内容を目指しました。ぜひ最後までご覧いただき、不動産取引の新たな選択肢として共有持分を活用する際の参考にしてください。

共有持分とは？その基本的な考え方

共有持分とは、不動産を複数人で所有する際に「誰がどのくらいの割合で所有しているか」を示すものです。たとえば、2人がそれぞれ2分の1の持分を持っている、3人が3分の1ずつ持っているなど、さまざまなパターンがあります。具体的には次のようなケースでよく見られます。

• 相続によって土地や建物を兄弟で分けた
• 投資目的で複数人が共同出資して不動産を購入した
• 夫婦や親子で共同名義にした

このように、複数人で一つの不動産を所有しているため、利用や売却などの大きな決定をするには、基本的に共有者全員の合意が必要になる点が特徴です。一方で、共有持分は「自分の持っている割合（権利）」を他人に売却することが原則的に認められています。つまり、共有状態の不動産を丸ごとではなく、「共有持分だけ買いたい」「共有持分だけ売りたい」といった取引が可能なのです。

共有持分を購入するメリットとデメリット

まずは、共有持分を購入するメリットとデメリットを把握しておきましょう。単独所有とは違う特徴があるため、目的に合った使い方ができるかどうかを考えるのが大切です。

メリット

• 初期費用を抑えやすい
  不動産全体を買うよりも、共有持分のみを購入するほうが一般的に価格が安くなる傾向があります。そのため、資金が限られている方でも比較的手が届きやすい点が魅力です。
• さまざまな投資手法への応用
  共有持分を安価で購入し、後に他の共有者から持分を買い足すことで全体を取得したり、第三者に売却するなど、多彩な投資戦略を組み立てられる可能性があります。
• 相続対策になる場合も
  家族間で共有持分をあらかじめ買い取っておくことで、将来的な相続トラブルを緩和する手段として活用できることもあります。

デメリット

• 単独で自由に使えないリスク
  共有者が複数いるため、建て替えや大きなリフォーム、賃貸活用などを行う際には全員の合意が必要です。合意が得られない場合は思うように活用できない可能性があります。
• 流動性が低い
  もし将来、共有持分だけを売却しようとしても、買い手が限られるため現金化しづらい側面があります。また、市場価格よりも安く買い叩かれるリスクも考慮しましょう。
• 共有者との関係が重要
  他の共有者との意思疎通がスムーズにいかないと、管理費用の負担やトラブル発生率が高くなる可能性があります。

共有持分を購入する主な方法

では、具体的にどのようなステップを踏めば共有持分を購入できるのでしょうか。ここでは代表的な方法を3つ紹介します。

1. 持分を直接譲り受ける

すでに存在する共有持分を持っている人から、その持分を直接購入するパターンです。たとえば、相続で共有状態になった土地を持っている兄弟から、自分の持分を譲ってもらうなどが典型例です。
直接取引の場合は、売主と買主が契約書を交わし、所有権移転登記（正確には持分移転登記）を行うことで成立します。仲介会社を介さずに行うケースもありますが、不動産契約の専門知識が必要となるため、司法書士や不動産鑑定士に依頼するのが安心です。

2. 不動産会社・投資家から購入する

近年は、共有持分の買取や売却に特化した不動産会社や投資家が存在します。彼らは相続や共有トラブルなどで手放したい人から持分を買い取り、必要な人に転売するビジネスを展開していることが多いです。
こうした会社や投資家から購入する利点は、買いたい持分を比較的簡単に見つけられること。一方、仲介手数料や販売利益が上乗せされ、割高になるリスクもあるため、複数の会社を比較検討することが重要です。

3. 競売や公売で落札する

共有者の税金滞納や借金などが原因で、不動産が差し押さえられ、競売や公売にかかる場合があります。その不動産が共有状態の場合、一部の共有持分だけが競売に出されるケースもあるのです。
競売や公売であれば市価より安く落札できる可能性がありますが、現地調査や法的リスクを十分に理解せずに参入すると後悔することも多いです。購入後の活用方法が限定されることも多いため、事前調査が欠かせません。

購入手続きの基本フロー

共有持分を購入する際の手続きは、大まかに以下のステップで進みます。目的や購入方法によって多少の違いはありますが、基本的な流れを把握しておくとスムーズです。

1. 売主との交渉・合意

まずは、共有持分を所有している売主（または不動産会社など）と条件を交渉します。購入したい持分がどのくらいの割合か、価格はいくらか、支払い条件はどうするかなどを話し合いましょう。
この際、物件の状況（占有者がいるか、賃貸中なのか、他の共有者との関係など）を詳しく確認しておくことが大切です。

2. 契約書の作成・締結

合意が成立したら、不動産売買契約書（持分譲渡契約書）を作成して締結します。通常の不動産売買契約と似ていますが、「共有持分○分の○を売買する」旨を明確に記載する必要があります。
印紙税や仲介手数料（仲介会社がある場合）などの費用面も含めて、契約書で取り決めましょう。

3. 決済・持分移転登記

契約書を締結後、決済日を設定し、代金の支払いを行います。同時に、司法書士などに依頼して所有権移転登記（持分移転登記）を行うことで、正式にあなたが共有持分の所有者となります。
この際、必要書類としては売主と買主それぞれの身分証明書や印鑑証明書、不動産の権利証（登記識別情報）などがありますので、事前に確認しておきましょう。

共有持分購入の注意点

共有持分を購入する際には、単独所有物件を買う場合には見落としがちなポイントがいくつもあります。ここでは代表的な注意点をいくつか挙げておきます。

1. 他の共有者との関係

共有持分を購入しても、他の共有者がいる以上、物件の管理や利用について単独で自由に決めることはできません。
たとえばリフォームをするにも、建替えをするにも、共有者全員の同意が必要です。特に一部の共有者とコミュニケーションが難しい場合はトラブルが生じるリスクが高いため、購入前に周囲の状況を可能な限り把握しておくと安心です。

2. 流動性（転売のしやすさ）の問題

共有持分は、将来的に転売を考えるときに買い手が見つかりにくい可能性があります。特に他の共有者が協力的でない場合、新しい買主は物件の利用制限や合意形成の難しさを嫌ってしまうでしょう。投資目的で購入する際は、そのリスクを織り込んだうえで検討してください。

3. 融資が受けにくい

共有持分だけを担保に融資を受けることは、金融機関によっては非常に難しい場合があります。持分は担保としての価値が低いとみなされがちだからです。もしローンを利用して購入を考えている場合は、事前に銀行やローン会社に相談しておきましょう。

4. 共有物分割請求の可能性

他の共有者が「共有状態を解消したい」と考え、裁判所に共有物分割請求を起こす場合があります。その結果、最終的に物件が競売にかけられることもあり、出資した費用を回収できないリスクがある点に注意が必要です。
購入前に、周辺の共有者が将来的に共有解消を希望しているかなどを確認できる範囲で把握しておくのが望ましいです。

共有持分購入後の活用方法

共有持分を取得したあと、どのように活用できるのか気になる方も多いでしょう。具体的には以下のような道があります。

1. 他の共有者から追加の持分を買い集める

もし財力や交渉力がある場合、他の共有者の持分も順次購入し、最終的に単独所有を目指すという手段があります。単独所有になれば、不動産の管理や活用が自由になり、融資も受けやすくなる傾向があります。

2. 賃貸収益を得る（すでに賃貸中の場合）

購入対象の不動産が既に賃貸中で家賃収入が発生している場合、自分の持分に応じた収益を得ることが可能です。ただし、賃貸契約の内容や管理費用の分担など、他の共有者との協力体制が欠かせません。

3. 再売却・転売

市場環境や不動産の価値が上昇したタイミングで、共有持分を売りに出すことでキャピタルゲイン（値上がり益）を狙う手段もあります。ただし先述のとおり、買い手を見つけるのは通常の物件より難易度が上がるので、事前に戦略を立てておくことが重要です。

まとめ

共有持分とは、一つの不動産を複数人で所有する形態です。単独所有よりも購入価格が抑えられる場合が多く、初期投資を少なくして不動産に関わるチャンスを得られるメリットがあります。しかし、その一方で他の共有者との合意形成が欠かせない点や、売却時に買い手がつきにくいといったリスクが存在します。購入前には以下の点をしっかりと確認しましょう。

• 物件の現状（利用状況や他の共有者との関係性）
• 購入価格とその根拠（ディスカウント率を含む）
• 将来的な活用方法（追加持分の購入や賃貸、転売など）
• 融資や法的リスクの有無

実際の取引では、不動産鑑定士や弁護士、司法書士などの専門家に相談しながら進めることで、思わぬトラブルを回避しやすくなります。共有持分の購入は、うまく活用すれば大きなメリットを得られる可能性がありますが、そのリスクや手間も理解したうえで検討するのが成功への近道です。

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