「親族に無償で貸していた土地（建物）があるけれど、そろそろ有効活用したい」「使用貸借の形で放置している物件を賃貸に切り替えて収益化できないか」――そんな疑問をお持ちの方は少なくありません。実際に、使用貸借は貸主・借主の間で対価を設定しない契約形態であり、税金面や相続計画上、見落としがちなのが問題。本記事では、不動産鑑定士・宅地建物取引士が、使用貸借から賃貸へシフトする際の注意点や節税につながるノウハウを解説。訳あり物件を眠らせず、資産として活用するチャンスをつかみましょう。
使用貸借とは？そのメリット・デメリット
使用貸借とは、借主が無償で物件を使用することを許可する契約で、民法上は通常の賃貸借契約と異なります。
1. メリット：親族間での柔軟性
親子や兄弟姉妹など、親族間で「家賃を取るほどではない」ケースでは気軽に利用できます。複雑な契約書や家賃回収も不要です。
2. デメリット：税金・相続で不利に働く場合も
無償貸与だと借家権が発生しないとみなされ、評価減が受けられないことがあります。また、物件の管理義務や修繕費負担が曖昧になり、トラブルの元になる可能性も。
使用貸借から賃貸に切り替える際の注意点
無償で貸していた物件を賃貸物件に転用することで、家賃収入や税金面でのメリットを狙えますが、以下のポイントを押さえましょう。
1. 親族からの反発回避
使用貸借の借主が長年住み続けている場合、賃料負担が発生することで反発が起きる可能性があります。立退きを求める形になるとトラブルが深刻化するので、事前に十分なコミュニケーションが必須です。
2. 賃貸契約の締結と適正家賃の設定
いざ賃貸へ切り替えるなら、賃貸借契約の形で家賃・管理ルールを明文化しなければなりません。特に親族相手だと著しく低い家賃を設定すると贈与税認定リスクがあり、不動産鑑定士の評価や周辺相場を参考に適正家賃を設定すると安心です。
3. 固定資産税や所得税の増加
使用貸借中は、評価減などを受けられず相続税の観点では損となるケースもありますが、賃貸に切り替えると借家建付地としての評価減などの節税効果が期待できる場合があります。反面、家賃収入が増えれば所得税がかかる点も要確認です。
実際にやってみる：節税ノウハウ
使用貸借から賃貸にシフトするときの節税ノウハウをいくつか紹介します。
1. 借家建付地評価で相続税を軽減
借家権が生じることで、所有者の利用自由度が制限されるとみなされ、土地の評価が下がる仕組みがあります。相続税が心配な方は、賃貸契約締結後に不動産鑑定士に評価を依頼し、税理士と連携して申告に反映させましょう。
2. 経費計上で所得税・住民税を下げる
賃貸物件なら家賃収入を得る一方で、修繕費や管理費、ローン利息などを経費として計上できます。所得が圧縮されることで結果的に税負担が軽減されるのです。ただし、資本的支出と認定される大規模改修は減価償却対象になるので、税理士の判断を仰ぐと安全です。
3. 不動産鑑定士の評価で贈与税リスク回避
親族を借主にして家賃を相場よりも極端に低く設定すると、「本来の家賃との差額が贈与」とみなされる恐れがあります。不動産鑑定士の公正な評価に基づき家賃を設定することで、贈与税のリスクを最小限に抑えられます。
共有状態での対策：共有契約と管理方法
使用貸借から賃貸へ移行する場合、名義が複数あるなら共有契約を結んで「賃貸収入の分配」「修繕費の負担割合」「将来の売却方針」などを具体的に取り決めましょう。
1. 共有者全員の同意が必須
一人でも反対すると賃貸契約に支障をきたします。事前にオンライン会議や弁護士立ち合いで意見をまとめ、収益配分の根拠を提示することが重要です。
2. 管理会社に委託して負担を減らす
共有者の誰が家賃を回収し、クレーム対応をするか曖昧だと不満が蓄積します。不動産管理会社に業務を委託すれば、トラブル対応はプロが行い、共有者は定期的な収支報告を受けるだけで済むため、対立を避けやすくなります。
具体的事例：使用貸借をやめて賃貸に転用し高収益化
たとえば、親族が住んでいた家を使用貸借状態で放置していたが、固定資産税の負担が大きいとの理由から賃貸へ転用した例があります。
- まず、在住者に事情を説明し賃貸借契約へ切り替えを提案
- 家賃は近隣相場を不動産鑑定士の評価で算定し、贈与税リスクを回避
- 借家建付地としての評価減により相続税計算時に負担が下がる
- 結果、固定資産税や管理費を家賃収入でカバーしながら節税にも成功
まとめ
「使用貸借だから」と諦めてしまう前に、賃貸への転用を検討すれば大きな収益と節税を手にできる可能性があります。以下のポイントを押さえ、適切な専門家と連携しながら進めることが大切です。
- 使用貸借の無償状態は相続税や贈与税の観点でデメリットになり得る
- 賃貸借契約へ移行する際、不動産鑑定士の評価で家賃を適正化し、贈与税リスクを低減
- 借家建付地評価などを活かし、相続税や固定資産税での評価減を狙う
- 共有名義の場合は事前に共有契約を結び、管理会社委託で不満を最小化
- 節税効果と賃料収入のバランスを税理士とシミュレーションして把握
使用貸借を賃貸に切り替えるのは一見ハードルが高いですが、正しく運用すれば「無償で貸しているだけ」から「家賃収入を得ながら税金を抑える」という魅力的な選択肢に変えることができます。まずは共有者同士や専門家と情報を共有し、最適な一歩を踏み出しましょう。
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