「親族や友人に無償で貸している不動産があるけれど、相続のときどうなるの？」「使用貸借で長年放置している間に、維持費や固定資産税がかさむばかり…」――このように、使用貸借のまま持ち主が“塩漬け”状態で保有している物件は、実は相続・税金の面で想定以上のリスクを抱えている可能性があります。本記事では、不動産鑑定士・宅地建物取引士の専門家の立場から、使用貸借物件が抱える問題点や相続時の税務処理、さらには節税へとつなげる具体的なポイントを解説します。
使用貸借が塩漬け状態を招く理由
使用貸借とは、借主が無償で物件を使用できる契約です。借りる側にとっては手軽な仕組みですが、貸す側にとって以下のような状況をもたらすことが多いです。
1. 一切の収益が得られない
家賃収入がないため、固定資産税や維持管理費を全て貸主が負担することになり、資金流出が続く塩漬け状態に陥ります。
2. 相続税評価が下がらない
借家権が発生しないため、賃貸借契約に比べて相続税の評価減がありません。結果、無償貸与していても高い評価額がつく可能性があり、想定以上の税負担を強いられるかもしれません。
3. 契約書不備でトラブル化しやすい
親族間では口頭で済ませるケースも多く、後から「貸主が売りたいのに借主が出て行かない」と問題化して交渉難航となりがちです。
相続時の税務処理とリスク
使用貸借物件を相続するとき、どのようなリスクや税務処理が待ち受けているのでしょうか。
1. 評価額が下がらず相続税が高い
通常、物件を賃貸に出していれば借家建付地としての評価減が適用され、土地や建物の評価額が下がる場合があります。しかし使用貸借にはそのメリットがなく、高い相続税を課されるリスクがあります。
2. 共有名義の意見調整が難航
複数の相続人がいると、誰が相続するか、続けて使用貸借するか、賃貸に転用するかなど合意形成が複雑化しがちです。共有者同士の話し合いがまとまらず、物件の処分もできないまま塩漬け状態が長引く恐れがあります。
節税につなげる具体的ポイント
使用貸借のままで損をしないため、あるいは塩漬けを解消するためには、以下のような施策が考えられます。
1. 賃貸借契約への切り替え
すでに無償で借りている人に対して家賃設定を提案し、正式な賃貸借契約へ移行できれば、借家権が認められ、土地の評価が下がる可能性が出てきます。家賃が極端に安いと贈与税リスクがあるため、不動産鑑定士の評価で根拠を示してください。
2. 共有契約で費用負担と管理を明確化
相続人が複数なら、共有契約（共有協定）を作り、賃貸化や売却の方針、修繕費用や管理責任を文書化してトラブルを回避しましょう。誰が主導して物件を運営し、収益や費用をどう分配するのかが明確であれば、節税策の実行もスムーズです。
3. 不動産鑑定士の評価による減額要素の考慮
老朽化や境界問題などがあるなら、不動産鑑定士の鑑定評価で減額要素を適切に反映し、相続税や譲渡所得税の計算を有利にできる場合があります。書面で根拠を示すことが、税務署への説明に欠かせません。
事例：使用貸借を解除し賃貸化で高値売却に成功
あるケースでは、親族の一人が長年使用貸借で住んでいた物件を、相続後に兄弟間で話し合いを行い、賃貸化に切り替えました。家賃収入が得られるようになったことで、修繕費を経費化でき、維持管理費も十分賄えた結果、相続税申告時には借家建付地としての評価減が適用。
数年後に投資家へ売却する際には、家賃収入がある収益物件として評価され、市場価格より少し高めの金額で取引が成立しました。
まとめ
使用貸借による「塩漬け状態」から抜け出し、相続・税金・節税をスムーズに進めるには、以下のステップを踏むと効果的です。
- 無償借主との合意形成：家賃を設定して賃貸借契約へ移行し、借家権を認めさせる
- 共有契約を作り、相続人同士で費用負担や管理責任を明文化
- 不動産鑑定士の評価を取得し、相続税・譲渡所得税での評価減要素を適切に反映
- 必要に応じて弁護士や税理士と連携し、贈与税リスクや書面作成を確実に行う
- 賃貸化や売却を視野に入れた運用で家賃収入や減税メリットを得る
放置していても一向に収益にならず、相続時の税務リスクばかりが増える使用貸借物件。思い切って賃貸化や売却を計画し、適切な専門家のアドバイスを活かせば、意外と大きな資産価値に変えられるかもしれません。
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