築古の上に雨漏りなどの問題を抱えている「訳あり物件」は、一見、買い手がつかないと思われがちです。しかし、実際には投資家やリノベーションの需要が高まっており、戦略次第では満足のいく売却価格が期待できる可能性があります。また、こうした訳あり不動産には、修繕費用を経費として活用できたり、相続税の評価が下がることで節税に結びつくことも。本記事では、不動産鑑定士・宅地建物取引士が、築古や雨漏りなどの欠陥を逆手に取って、不動産をより有利に売却するためのポイントや税務知識を解説します。
訳あり不動産が狙われる理由
なぜ、一般的には敬遠される“雨漏り・築古”物件でも買い手がつくのでしょうか。背景には以下のような理由があります。
1. リノベーション需要の増加
近年のDIYブームやリノベーション投資の人気が高まり、あえて安価に購入し、自分好みにリフォームして住む・転売するという層が増えています。特に築古・雨漏り物件は「安い価格で手に入る」点が魅力です。
2. 築古物件の個性的なデザイン
古民家風や昭和レトロな雰囲気を好む買い手も存在し、唯一無二のデザインや立地であれば、雨漏りなどの難点を承知で購入を検討する人もいます。
3. 投資家の再生ノウハウ
プロの投資家は、雨漏りの原因・修繕コストを的確に見極め、修繕後の潜在価値を高く評価します。売り主側としては投資家との交渉をうまく進めれば、想定以上の売却価格でまとまる可能性があります。
節税につながる理由と仕組み
雨漏り・築古というマイナス要素が、結果的に節税に結びつくこともあるのをご存じでしょうか。以下、代表的な理由を見てみましょう。
1. 相続税評価が下がりやすい
“物件の状態が悪い”というのは、市場評価の低下につながります。相続税では不動産鑑定士による評価が下がる可能性があり、それによって相続財産の総額が低く見積もられ、結果的に相続税負担が軽減されることがあります。
2. 修繕費を経費計上できる場合も
もし物件を賃貸に出してから売却するなら、修繕費は賃貸収入に対する必要経費として計上でき、所得税や住民税を圧縮できます。ただし、資本的支出に該当する大規模リフォームの場合は減価償却扱いとなるため、税理士と協議して計上方法を確定させましょう。
雨漏り・築古を活かす売却テクニック
では、具体的にどのようにして“訳あり不動産”を売り出せばよいのでしょうか。以下にいくつかのテクニックを紹介します。
1. 買い手への安心材料を用意
雨漏りがある場合は原因を究明し、専門業者の点検報告や修繕費用の見積書、工事保証書などを用意しておくと、買い手の不安が和らぎます。内覧時に「雨漏りの事実」「今後の修繕プラン」をオープンに説明することで信頼度がアップします。
2. リフォームやクリーニングで印象を一新
部分的なリフォームやハウスクリーニングで、内覧の印象を大きく向上させられます。特に壁紙・天井の雨染みを補修・塗装し、外観や共用部分を美観に整えると、値引き交渉を抑える効果があります。
3. 不動産鑑定士の評価を交渉材料に
「雨漏りがあるから安いはず」と買い叩かれるのを防ぐため、不動産鑑定士の客観的な評価額を提示し、売り主主導で価格交渉を進めましょう。投資家相手なら特に、詳細な評価根拠を示すことで納得感を高められます。
相続・税金・節税の最適化フロー
雨漏り物件を相続した際、以下のフローで動けばスムーズに税金対策と売却が進むでしょう。
1. 相続直後に専門家へ相談
相続登記が義務化される時代ですから、早めに登記手続きと共に、弁護士・税理士・不動産鑑定士へ相談し、物件の状態を総合的に評価します。
2. 修繕プランの立案と費用対効果のシミュレーション
大規模リフォームを行うのか、部分補修で済ませるのか、費用対効果を検討しながら決めましょう。賃貸運用の可能性や将来的な売却価格アップも視野に入れ、投資回収を計算します。
3. 売却か保有かの意思決定
最終的に今すぐ売却するのか、修繕後しばらく賃貸に出して収入を得るのかを決めます。修繕費や家賃収入を経費計上できるなら、ある程度持ち続ける方が利益が大きくなる場合も。
まとめ
「雨漏り」や「築古」というレッテルが貼られた訳あり不動産でも、戦略次第では高値売却や節税を同時に実現できる余地があります。以下のステップを踏み、賢く資産を活かしてください。
- 相続発生時に評価額が下がるメリットを活かし、相続税の負担を軽減
- 修繕費を賃貸経営に活用すれば所得税・住民税の節税が見込める
- 売却時には不動産鑑定士の評価を用い、雨漏り原因や修繕プランを明示して信頼度UP
- 不要な共有状態や共同名義があるなら、共有契約や買い取りなどで整理
- リフォームやクリーニングで物件の印象を改善し、値下げ圧力を抑制
マイナス要素を正確に把握し、修繕や節税を組み合わせることで“買い手アリ”を目指すことは十分可能です。まずは専門家の意見を取り入れつつ、できることから一歩ずつ行動に移してみてはいかがでしょうか。
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