【参照】e-Gov法令検索（建築基準法）／国土交通省（不動産取引の基礎情報）

URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201
 

 

再建築不可とは：初心者が最初に誤解しやすい『建て替え』と『改修』の違い

再建築不可（再建築不可物件）とは、原則として「今ある建物を解体して、更地にした後に新しく建物を建てられない」状態の不動産を指します。
ポイントは『住めない』ではなく『建築確認を取る前提の建て替えができない可能性が高い』という点です。
 
一方で、リフォームや修繕（雨漏り補修、内装更新、設備交換など）は再建築不可でも行える場合があります。
ただし、増改築の内容や規模によっては建築確認が必要になり、結果として『再建築不可の制約』にぶつかることがあります。
 
つまり再建築不可は、日常の住まい方の問題というより『将来の出口（建て替え・売却・融資）』を難しくする問題として理解すると整理しやすいです。
 

なぜ再建築不可になるのか：核心は『接道義務』と『道路の定義』

再建築不可の最大の原因は、建築基準法上の接道義務を満たせないことです。
 
一般的には、敷地が建築基準法上の道路に一定以上接していることが求められ、ここが満たせないと建築確認が通りにくくなります。
問題は『目の前に道がある＝道路』ではない点です。
通路のように見えても、建築基準法上の道路（いわゆる42条道路）として整理されていない場合、接道として扱われないことがあります。
さらに、私道で通行・掘削の承諾が取れない、旗竿地や路地状敷地で有効な接道長が不足する、行き止まり通路の扱いが厳しいなど、現場では複数の論点が重なります。
 

道路種別の理解が9割：42条道路・2項道路・位置指定道路・私道の落とし穴

再建築不可の調査では、まず『道路種別』を押さえることが重要です。
 
たとえば42条2項道路（いわゆる2項道路）は、条件を満たすと道路として扱われる一方で、建て替え時にセットバック（後退）が必要になり、敷地面積や有効宅地が減るリスクがあります。
 
位置指定道路（私道でも道路として指定されるもの）に見えても、指定の範囲・幅員・境界が曖昧で、実務上は測量や権利関係の整理が必要になることがあります。
私道の場合は、通行承諾だけでなく上下水道・ガス工事などの掘削承諾が求められる場面があり、『承諾が取れない＝将来の改修や建て替えが詰む』というリスクに直結します。
再建築不可は、建物の問題ではなく『道と権利の問題』であることが多い、というのが実務感覚です。
 

再建築不可がもたらす現実：価格・融資・売却期間・相続トラブルの連鎖

再建築不可物件は、一般的に買主が限定されやすく、売却価格が相場より下がる傾向があります。
 
金融機関の住宅ローンが付きにくいケースも多く、現金購入や事業者買取が中心になるため、市場の厚みが薄くなりがちです。
建て替えができないと、将来の再販や土地活用の自由度が下がり、『出口が読めない』という理由で敬遠されることがあります。
結果として、相続で引き継いだ後に空き家化し、固定資産税と管理負担だけが残り、共有名義化や所有者不明化に近づくケースが少なくありません。
再建築不可は単体の論点ではなく、空き家、相続、管理不全、不動産取引の停滞と強くつながっています。
 

再建築不可の調べ方：初心者でも失敗しない『5つの確認順』

再建築不可かどうかは、ネットの地図や見た目だけでは判断できません。
株式会社SAが提案する確認順は次のとおりです。
 

• 登記事項証明書で地番・地目・地積、私道持分の有無を確認する
• 役所で道路種別（42条何号か）と幅員、セットバック要否を確認する
• 敷地と道路の境界、接道長、有効幅員を現地と図面で突き合わせる
• 私道の場合は通行・掘削承諾の可否、管理者、過去の合意状況を確認する
• 既存建物の増改築履歴と、将来想定する工事が建築確認を要するかを整理する

 
不動産会社の重要事項説明で触れられることが多い一方、説明の粒度には差があります。
再建築不可が疑われる場合は、買う前・相続前・売る前のどのタイミングでも、役所調査と権利関係の棚卸しを早めに行うほど選択肢が増えます。
 

再建築不可でも詰みではない：現実的な解決策と『やってはいけない判断』

再建築不可の解決策は、物件ごとに「道路」「権利」「隣地」「建物状態」が違うため、万能の正解はありません。
それでも実務上の選択肢は整理できます。
 

• 隣地買収・敷地の統合で接道を確保し、再建築可に寄せる
• 通路部分の権利整理や私道持分取得で、承諾問題を解消する
• セットバックを前提に建築計画を組み直し、面積減を織り込む
• 建て替えではなく改修・賃貸運用で収益化し、出口を時間で作る
• 専門買取で早期に整理し、相続・管理負担の連鎖を止める

 
一方で、初心者がやりがちな『やってはいけない判断』もあります。
たとえば、根拠が薄いまま『43条但し書きで何とかなるはず』と期待して購入する、承諾が取れる前提でリフォーム投資を先行する、共有者が増えるのに放置する、といった判断はリスクが大きいです。
再建築不可は『可能性の話』が先行しやすいため、最初に「できる／できない」を白黒で決めるより、『どの条件なら実現できるか』を分解して検証する姿勢が重要です。
 

株式会社SAの視点：再建築不可は『出口設計の遅れ』が損失を拡大させる

株式会社SAは、再建築不可、共有持分、相続不動産、老朽化空き家など、流通に乗りにくい訳あり不動産の買取・再生を専門としています。
 
再建築不可で最も損失が大きくなるのは、『いつか何とかなる』と放置して空き家化し、劣化とトラブルが積み上がった段階です。
この段階になると、建物の老朽化リスク、近隣対応、行政指導、火災・倒壊リスク、相続人の増加が重なり、解決コストが一気に上がります。
 
SAは、権利関係と現況を整理し、売却・買取・運用・法務整理の選択肢を同じテーブルに並べ、最短で現実的な出口に着地させることを重視しています。
再建築不可は『価値がない不動産』ではありません。
ただし、一般市場での出口が細い分、専門性のあるプレーヤーと早期に出口設計を行うほど、結果としてコストパフォーマンスが良くなりやすい領域です。
 

再建築不可の不安を減らすために：最初に決めるべき『期限』と『優先順位』

再建築不可に向き合うときは、情報を集め続けるよりも、意思決定の枠を先に作る方が前に進みます。
 
具体的には『いつまでに手放す／活用する／現金化するか』という期限と、『手残り・時間・手間・近隣リスクのどれを優先するか』を決めることが有効です。
期限と優先順位が定まると、調査で見るべき点も、相談すべき専門家も絞られます。
再建築不可は、調べれば調べるほど論点が増える分野です。
だからこそ、早い段階で出口を設計し、所有者不明化する前に動くことが重要です。
 

訳あり不動産でお悩みの方へ

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