再建築不可物件を買うときは、購入価格と改修費だけでなく、使い続けられる条件と将来手放す方法まで確認します。「今ある家に住める」と「建て替えられる」は別です。契約前に、希望する使い方が実現できるかを具体的に調べましょう。
内容確認・更新：2026年10月16日
再建築不可物件を買う前に、理由を資料で確かめる
道路との接し方、建築基準法上の道路の種類、都市計画上の制限など、建て替えが難しい理由を確認します。「古い家だから」「私道だから」という説明だけで判断しないことが大切です。
4m未満の道でも42条2項道路に当たる場合があり、私道も建築基準法上の道路に該当することがあります。一方、日常通行できる道があるだけで、建築の接道条件を満たすとは限りません。
広告、重要事項説明、行政の調査資料で説明が一致しているかを確認します。前の所有者が受けた説明だけでなく、自分が予定する工事や利用方法について照会しましょう。
改修できる範囲と、建物の傷みを確認する
| 確認する項目 | 購入前に把握すること |
|---|---|
| 構造と劣化 | 基礎、柱・梁、雨漏り、腐朽、シロアリ等の状況 |
| 工事範囲 | 設備交換か、主要構造部に及ぶ工事か |
| 必要な手続き | 確認申請、既存建物の扱い、必要な図面 |
| 搬入と施工 | 資材・重機の搬入経路、隣地利用の必要性 |
木造2階建てなどの大規模な修繕・模様替えは、2025年4月から建築確認の対象です。見た目をきれいにする費用だけでなく、必要な調査・設計や補強を含めた見積りを確認します。
建物を壊してから、新築できないことに気づくと選択肢が狭まります。解体は、次の使い方と手続きを確認してから決めましょう。
融資と保険を、使える前提で契約しない
融資の可否は、金融機関、商品、物件、借りる人の条件によって異なります。「再建築不可だから全部不可」とも、「別の購入者が借りられたから自分も大丈夫」ともいえません。物件資料を示して確認します。
借入れを前提にする場合は、審査の段階、借入可能額、返済条件、融資が実行されない場合の売買契約の扱いを確かめます。保険についても、補償の対象、建物の評価、免責や除外事項を確認しましょう。
住む・貸す・別用途で使う、それぞれの条件を見る
自分で住むなら、安全性、通行、設備、維持管理のしやすさを確認します。貸すなら、入居者の需要だけでなく、修繕、空室、募集・管理の費用を見込みます。
倉庫や店舗などに用途を変える場合は、用途地域、建築・消防上の条件を確認します。コンテナも、継続的な使用などの実態によって建築物に該当します。置くだけなら自由という前提で計画しないようにします。
購入時から、使えなくなったときの選択肢を考える
- 1 / 3取得代金・税金・登記・仲介・融資関係の費用
- 2 / 3保有改修・維持管理・税金・空室などの負担
- 3 / 3売却・撤去将来の買主、売却費用、必要になる除却費
将来の買主も、同じ建築や融資上の条件を検討します。購入時より古くなった建物をどう扱うか、価格の値上がりを前提にせず考えましょう。
既に所有していて売却を検討する場合も、購入希望者が確認したい資料をそろえると、条件を比較しやすくなります。未確認事項を隠さず、分かっていることと調査が必要なことを分けて伝えることが大切です。
売却の進め方を、専門チームに相談する
すでに所有する再建築不可物件について、修繕を続けるか売却するか迷っている方はご相談ください。建物と権利の状況を踏まえた買取条件を確認できます。
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