最新情報！再建築不可物件に融資に積極的な銀行（ノンバンクを含む）3選

再建築不可物件は、建築基準法上の要件を満たさないため新たに建物を建て替えることができない物件のことを指します。そのため、一般的な金融機関では担保評価が低いとして融資を敬遠されがちです。しかし再建築不可物件には、低価格で取得できるなど、投資家にとっては魅力的な要素があるのも事実です。

本記事では、再建築不可物件に対して比較的積極的な姿勢を示す金融機関（ノンバンクを含む）を3つご紹介します。それぞれの特徴や融資条件（自己資金・金利など）を踏まえつつ、再建築不可物件への投資を検討する際に押さえておきたいポイントを解説します。ぜひ最後までご覧いただき、適切な融資先選びにお役立てください。

再建築不可物件への融資が難しい理由

なぜ再建築不可物件への融資が難しいといわれるのでしょうか。その最大の理由は担保評価の低さです。通常の住宅ローンや不動産投資ローンは、建物が老朽化した場合でも「建て替え」や「修繕」などで担保価値を保ちやすいと考えられています。しかし、再建築不可物件は法律的に建て替えができないため、老朽化が進むと担保価値がほぼゼロに近づいてしまいます。金融機関としては、万が一返済が滞った場合に担保を処分しても回収リスクが高いと判断しがちなのです。

ただし、再建築不可物件であっても、立地や建物の状態、将来的な地域再開発の可能性などから、一定の需要を見込めるケースがあります。そのようなケースでは、一部の銀行やノンバンクが独自の基準を設け、積極的に融資を検討してくれることがあります。

再建築不可物件に融資に積極的な銀行・ノンバンク3選

以下では、再建築不可物件にも対応可能な姿勢を持つとされる、代表的な金融機関・ノンバンクを3社取り上げます。実際の融資可否や条件は、物件の所在地や借り手の属性などによって異なるため、必ず事前に詳細な相談を行いましょう。

1. スルガ銀行

スルガ銀行は、不動産投資ローンにおいて独自路線を進む銀行として知られています。一般的には「中古ワンルームマンション投資」や「シェアハウス投資」など、幅広い物件タイプに柔軟な審査を行うことで有名ですが、再建築不可物件に対しても積極的に融資を検討してくれるケースがあります。

自己資金：
物件価格の20〜30％程度を求められることが多いです。ただし、顧客の属性や担保力などによっては、さらに高い自己資金を求められる可能性があります。
金利：
一般的な住宅ローンよりも高めの水準となり、年3〜6％程度が目安です。物件や借り手の信用状況によって変動するため、実際の金利は個別審査次第になります。
特徴：
投資用ローンに力を入れているため、事業計画や将来的なキャッシュフローを明確に提示できれば、他行よりも前向きに検討してもらえる可能性が高いです。

ただし、スルガ銀行は過去の不祥事を受け、現在は審査体制が強化されているとの声もあります。したがって、事前に十分な資料（物件概要、収益計画、返済能力など）を準備しておくことが融資獲得の鍵となるでしょう。

2. セゾンファンデックス

ノンバンクの一つであるセゾンファンデックスは、住宅ローンやリフォームローンだけでなく、不動産投資向けローンにも対応しています。独自の審査基準とスピーディーな対応が特長で、再建築不可物件でも状況次第で融資を検討してもらえる可能性があります。

自己資金：
ノンバンクであるため融資額は比較的高めに設定されることもありますが、その分金利や自己資金割合もシビアになる傾向があります。物件価格の20〜30％を自己資金として要求されるケースが多いです。
金利：
年5〜9％程度と、銀行系ローンよりやや高めに設定されることが一般的です。再建築不可物件は担保評価が低いため、さらに上乗せされる可能性もあります。
特徴：
不動産投資ローン専用の商品を用意しているため、相談から融資実行までのスピードが早いというメリットがあります。審査において人柄や将来の事業ビジョンなども重視しているとされ、いわゆる“数字だけ”ではなく総合的に判断してくれる点が魅力です。

ノンバンクのため銀行と比較すると金利が高めに設定されるものの、再建築不可物件を取り扱ってくれる数少ない選択肢として有力です。借り換えや追加融資に対応している場合もあるため、長期的な運用プランを考える際には一度相談してみる価値があります。

3. オリックス銀行

オリックス銀行は、オリックスグループの金融機関として、多様な商品ラインナップを提供しています。特に投資用不動産ローンにおいては、比較的自由度の高い審査を行うと評判で、再建築不可物件でもケースバイケースで融資が検討されることがあります。

自己資金：
借入条件によっては物件価格の30％以上を求められることがあり、一般的な銀行よりもハードルが高いケースが多いです。自社評価次第では20％前後で通る場合もありますが、物件の収益力や立地が大きく影響するでしょう。
金利：
投資用不動産ローンの金利は年3％台〜6％台が目安ですが、再建築不可物件の場合はリスクが高いと判断され、やや高めに設定されることがあります。
特徴：
オリックス銀行は大手グループの信頼性やネットワークを活かし、専門性の高い不動産評価やリスク管理を行っています。物件の評価が厳密に行われる分、ハードルをクリアできれば長期的かつ安定した融資を受けられるメリットがあります。

オリックス銀行は融資実行までのプロセスが明確で、担当者とのコミュニケーションもしやすいとの声が多いです。ただし、必要書類の提出や担保評価に時間を要する場合があるため、スピード重視の人は事前にスケジュールを確認しておきましょう。

再建築不可物件で融資を受ける際に押さえておくべきポイント

ここまでご紹介したように、再建築不可物件に対しても積極的に融資を検討してくれる金融機関は存在します。しかし、融資を受けるにはいくつか注意点があります。以下のポイントを押さえておくことで、スムーズかつ有利な条件での融資獲得に近づくでしょう。

1. 自己資金は多めに用意する

再建築不可物件の場合、自己資金比率が高いほど融資審査が有利になります。金融機関にとっては担保リスクが大きいため、自己資金が潤沢であるほど安心材料として評価されるのです。物件価格の20〜30％を目安に、場合によってはそれ以上の頭金を用意しておくことを検討しましょう。

2. 収益シミュレーションを入念に行う

再建築不可物件でも、賃貸需要があるエリアやリフォームによる付加価値向上が見込める場合は、十分に投資メリットがあります。収益シミュレーションを綿密に組み立て、金融機関に提示することで、融資担当者からの信頼を得やすくなります。将来的な家賃下落や修繕コストなど、リスク要因も織り込んでおくことが重要です。

3. 物件の合法性や利用用途を明確にする

再建築不可物件とはいえ、建築確認や消防法、各種条例などを満たしているかどうかは金融機関も厳しくチェックします。違法建築や増改築の履歴があれば、融資が下りない可能性が高まります。物件の利用用途も住宅・店舗・事務所など明確にしておくことで、投資計画の実現性を示せるでしょう。

4. 担保以外の信用力を示す

再建築不可物件は担保評価が低いため、借り手自身の資産背景や安定した収入、職業などの要素が重視されます。自己資金以外にも預貯金や有価証券、他の不動産などを所有している場合はアピール材料になるでしょう。事業収支計画と合わせ、総合的な信用力を示すことで融資審査を有利に進められます。

まとめ

再建築不可物件は、新たに建物を建て替えられないデメリットがある一方で、安価に取得できるなど投資機会としての魅力も存在します。融資が難しいとされるこのジャンルですが、スルガ銀行やセゾンファンデックス、オリックス銀行といった金融機関・ノンバンクは、独自の基準で融資を検討してくれる可能性があります。

実際に融資を受ける際は、自己資金を多めに用意し、収益シミュレーションをしっかり行い、物件の合法性や担保力以外の信用力も示すことが重要です。再建築不可物件への投資はハードルが高い反面、うまく活用すれば高いリターンを期待できる分野でもあります。今回ご紹介した情報を参考に、最適な融資先を探し、綿密な投資計画を立ててみてはいかがでしょうか。

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