底地・借地トラブル事例はどうすればいい？
「更新時期なのに地代を払ってくれない…」「建替えたいのに借地人が明渡しに応じない…」
底地・借地は人間関係が絡むため、思わぬトラブルが起こりがちです。
この記事ではよくある3大トラブルと円満に解決する4つの手順を、弁護士に頼らなくても実践できるレベルでわかりやすくまとめました。
■ 1. よくある3大トラブル事例
| 事例 | 原因 | 放置リスク |
|---|---|---|
| ① 地代滞納 | 借地人の資金難、相場より高い地代 | 滞納累積→時効消滅で回収不能 |
| ② 無断増改築 | 「報告が面倒」と自己判断で工事 | 契約違反→承諾料請求できない |
| ③ 明渡し拒否 | 立退料が折り合わない | 建替え延期／土地活用停止 |
■ 2. 解決までの4ステップ
- 内容証明で正式通知
・滞納地代額・期日・違反内容を明記
・配達証明付きで送付し記録を残す - 話し合い（面談・書面）
・減額交渉や分割払い案で歩み寄る
・議事録を作成し双方サイン - 調停申立て（費用1万円前後）
・簡易裁判所で第三者が仲裁
・和解案の強制力が高まる - 最終手段：訴訟・強制執行
・費用と時間（1〜2年）がかかる
・立退料や弁護士費用を加味し費用対効果を再確認
■ 3. 使える公的・民間サービス
- 法テラス…相談30分無料、弁護士紹介
- 不動産ADR（裁判外紛争解決）…書面審理のみで費用3〜5万円
- 底地・借地買取業者の「交渉代行」…売却前提で滞納回収や立退交渉もセット
■ 4. 根本解決：売却・買取という選択肢
トラブルが長期化しそうなら底地を売却してリスクごと手放す方法があります。
| 選択肢 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 借地人へ売却 | 高値（相場〜＋10％） | 交渉が難航すると時間がかかる |
| 専門業者へ買取 | 即現金化・交渉代行 | 価格は相場の80〜90％ |
ポイント：解決までの労力とコストを比較し、買取の方がトータル得になるケースも多いです。
FAQ｜よくある質問
Q. 内容証明を出しても連絡が取れない場合は？
A. 調停・訴訟の前に、底地買取業者に相談して滞納分ごと譲渡する方法があります。
Q. 明渡しに必要な立退料の相場は？
A. 建物評価額＋引越費用が目安で、家賃6〜12か月分に相当することが多いです。
Q. 地主側が解約したいのに正当事由が弱い…
A. 定期借地権への切替提案や、等価交換（底地と借地をセット売却）で解消するケースがあります。
まとめ｜底地・借地トラブルは「早期通知・記録・専門家」で乗り切る
トラブルを放置すると回収不能・裁判費用・精神的負担が増大します。
- 内容証明 → 面談 → 調停 → 裁判の手順で段階的に対応
- 記録と根拠資料を残す
- 長期化しそうなら買取による早期解決も検討
株式会社SAでは、地代滞納・明渡し交渉を含めた底地買取を無料で査定しています。まずはお気軽にご相談ください。