■ ニュースの概要・引用元の紹介

 
ニュースURL: 現代ビジネス
 
引用内容:
相続によって取得した土地に、後から「隣家が通路として使っていた」「地下に埋設物があった」などの「瑕疵」が見つかるケースが多数発生していると報じられています。行政書士や宅地建物取引士などの専門家によれば、こうした不動産の瑕疵は登記情報からだけでは把握できず、実地調査が欠かせないとのこと。また、古い物件を相続した場合には、ブロック塀の倒壊リスクや地中障害物による大きな撤去費用など、様々な法的・金銭的トラブルにつながる可能性が指摘されています。
 

■ 問題点の把握

相続した土地や建物の中には、いわゆる「訳あり不動産」が含まれていることが少なくありません。

• 再建築不可：法令上の道路に接していないため新たに建物を建てられない、建築確認を取得できない
• 共有持分：複数の相続人・共有者が存在し、誰が意思決定をするのか整理が必要
• 空き家問題：古い建物が長期間放置されると、構造の老朽化や景観、防犯面の悪影響が懸念
• 隣地との越境トラブル：境界線をまたいだブロック塀や地下埋設物、上空配線など

 
こうした要素が絡むと、売却や活用をスムーズに進めることが難しくなるだけでなく、法的トラブルや損害賠償などのリスクが生じやすくなります。
 

■ 問題点・深刻化する理由

• 【相続開始後に瑕疵が判明しやすい】
  被相続人が生存中は特に問題化していなかったとしても、相続手続きに際してはじめて現地調査を行い、ブロック塀の傾きや隣家の越境などが発覚するケースがある。

 

• 【複数の共有者による放置】
  兄弟など相続人が多数いる場合、それぞれが判断を先送りにし、必要な修繕や交渉を行わずに問題が先鋭化するパターンが多い。

 

• 【古い木造住宅や地中埋設物の処分費用】
  解体や撤去には高額の費用がかかることがあり、資金負担の大きさから対応が後回しになりがちで、さらに老朽化・トラブルが進む負の連鎖が起こる。

 

■ 訳あり不動産のプロの視点でみる具体的な対策

再建築不可や共有持分など「訳あり」条件を抱える不動産には、そもそも一般的な活用や売却が難しい上に、隣地との越境トラブルや地中障害物などの瑕疵が加わると、さらに対策が複雑化します。しかし、法的根拠や専門家のサポートを活用すれば、問題解決の糸口は見えてきます。
 

● 専門家・行政機関への積極的な相談

• 司法書士や弁護士：相続登記や越境問題の法的整理、遺産分割協議で紛争を未然に防止。また、隣地所有者との交渉窓口にもなってもらえる。
• 不動産鑑定士：現状の客観的評価（地価・建物価値・再建築不可の場合の減価）を行い、売却や賃貸、解体・再生などの選択肢を検討できる。
• 行政機関・自治体：空き家対策や固定資産税の特例、補助金など地域特有の制度を把握し、有効活用や売却支援、解体費用の一部補助を受けられる可能性がある。

 

● 事前整理や資産整理の重要性

相続時に焦って対応するのではなく、生前から物件の状態とリスクを把握しておけば、スムーズに問題を解決できます。
 

• 調査費用の確保：試掘や構造確認のための費用を前もって見積りしておく。
• 相続人間での方針合意：共有するか、売却するか、解体するか。早期に話し合い、手続きを円滑に進める。
• 税理士のアドバイス：譲渡所得税や相続税の計算・控除適用を有利に進めるために必要な書類準備を行う。

 

● 不動産鑑定士・税理士・司法書士との連携

• 不動産鑑定士：建物や土地の価格を正確に評価し、隣地との境界線調査・試掘調査なども専門家ネットワークで支援。
• 税理士：相続税や固定資産税の適正化、改修・解体などに伴う税務処理のアドバイス。
• 司法書士：越境物の合意書作成、共有持分の権利整理など法務面をカバーし、トラブル予防・解決を助ける。

 
これらの専門家と連携することで、瑕疵ある不動産の課題を一括で整理でき、円滑に利活用・売却が進むケースが多く見られます。
 

■ まとめ（読者への注意喚起・アドバイス）

空き家や相続した不動産に隣人の通路が侵入していたり、ブロック塀・地中埋設物などの瑕疵が見つかると、所有者としては大きな混乱を招きがちです。しかし、問題を先延ばしにすればするほど、老朽化や法的リスクは深刻化していきます。
 
読者の皆様への注意喚起・アドバイス:

• 相続前から「物件の現地確認」を行い、越境・埋設物などの瑕疵がないか専門家に相談。
• 再建築不可や共有持分などの複雑要因が絡む場合は、弁護士や不動産鑑定士などと連携し、権利整理や価値査定を進める。
• 売却を検討する場合でも、解体・撤去費が高額になるケースがあるため、自治体の補助金や支援制度の活用を模索する。
• 家族や相続人同士のトラブルを防ぐためには「情報共有」や「事前合意の文書化」が欠かせない。

 
問題解決には費用や手間が伴いますが、瑕疵を抱えたまま所有するリスクを考慮すれば、早めの行動が結果的に費用負担やトラブルを最小限に抑えることにつながります。
 
本記事の内容はあくまでも一般的情報提供であり、法的・税務的アドバイスを目的とするものではありません。具体的な判断や手続きに関しては、専門家に直接ご相談ください。
 

■ 不動産鑑定士からのワンポイントアドバイス

• 再建築不可物件: 表面的な評価だけでなく、地中埋設物の有無や隣家との越境、接道要件の確認を徹底。大幅に減価している可能性もあるので、鑑定士に査定を依頼してください。
• 相続人が多いケース: 全員の合意が必要なため、紛争に発展しやすい。事前に「物件の瑕疵状態」と「対応方針」をまとめた資料を用意し、家族会議で方向性を揃える。
• 地中埋設物と解体費: 古い建物や敷地では試掘調査を実施し、埋設物が確認されれば撤去費用を売買契約や遺産分割の際に考慮する。放置して後から発覚すると費用分担でトラブルが起こりやすい。

 
瑕疵ある不動産ほど早めの調査・対策が重要です。専門家と連携して、価値を失う前に動き始めることを強くおすすめします。
 

■ 訳あり不動産売却のススメ

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