相続登記の義務化で注目度増。「土地の名義変更は面倒」が多数派？生前贈与と相続の最新事情｜株式会社SA

■ ニュースの概要・引用元の紹介

ニュースURL: 健美家ニュース

引用内容:
生前贈与または相続で土地を取得した40歳以上80歳未満の男女300人を対象にした調査によると、名義変更を「面倒」と感じて手続きを行っていない人や、そもそも名義変更の必要性を理解していない人が一定数いることがわかった。また、相続登記の義務化について9割の人が認知している一方で、具体的な手続きや費用面の負担を理由に先延ばしにするケースが多いという。さらに、暦年課税制度・相続時精算課税制度などの選択により、土地の譲渡や贈与の税額が大きく変わるため、親の財産が多い場合は「生前贈与」か「相続」か判断が難しい状況が浮き彫りになった。

■ 問題点の把握

相続財産のなかでも土地は比較的高額になりやすく、相続税や贈与税との関係で取り扱いが難しくなります。

土地の価格は評価方法によって変動し、地価や路線価、実勢価格などを理解していないと譲渡や贈与時に想定外の税負担が発生する
再建築不可や共有持分など、法的に譲渡が難しい土地は「名義変更を先延ばしにする」傾向が強く、相続登記義務化でも未対応のケースが増える恐れ
空き家問題を抱える土地では、管理費や固定資産税などコストがかさむ一方、具体的な活用・売却の判断が先送りになりやすい

こうした状況を放置すると、結果的に「所有者不明土地」が増え、社会問題として大きな影響を及ぼすことも考えられます。

■ 問題点・深刻化する理由

【名義変更の手間や費用が障壁に】
複雑な書類準備や法務局での手続き、司法書士への報酬など、名義変更には少なからず手間と費用がかかるため、遺産分割協議が整わないうちは放置しがち。

【生前贈与vs相続で混乱】
親の財産が多いほど生前贈与は有効な節税策になりうるが、一定の制限や事後の相続税精算が発生するため、一概に「贈与すれば得」とも言い切れない。

【相続登記義務化も認知と行動が追いつかない】
法律上は2024年4月1日以降に義務化されているが、実際に名義変更を済ませていない人が多く、今後過料のリスクが高まる可能性。

■ 訳あり不動産のプロの視点でみる具体的な対策

再建築不可や共有持分、既に空き家になっている等、訳あり要素を含む土地の相続では、手続きの面倒さがさらに上乗せされます。しかし、専門家と連携し、事前に対策を講じることで、節税とスムーズな名義変更が実現できるケースも少なくありません。

● 専門家・行政機関への積極的な相談

司法書士: 名義変更（登記）手続きの代理や必要書類の整備、相続人確定などを一括サポート。複雑な共有関係の整理にも貢献。
税理士: 相続税や贈与税の申告、暦年課税・相続時精算課税など、どの制度が最適か試算。土地の評価額に基づく節税策を提示する。
不動産鑑定士: 正確な土地評価や将来的な需要予測を行い、早めの売却か賃貸活用かを判断する材料を提供。訳あり物件のリスク評価も担う。
自治体の相談窓口: 空き家バンクや移住支援、改修補助金など公的支援制度の活用に関する情報収集を行える。

● 事前整理や資産整理の重要性

相続開始前や生前から土地の将来について話し合うことで、税負担や活用方針を明確化できます。

【土地評価】: 立地や面積、再建築不可の有無などを正確に把握し、暦年課税と相続時精算課税のどちらが有利か試算する
【遺言書の作成】: 誰が土地を相続するかを明確にし、残りの相続財産とのバランスを調整しておけば争いを防ぎやすい
【生命保険や他の資産との組み合わせ】: 土地だけでは分割が難しい場合、保険金や金融資産と組み合わせることで円滑な分割を可能にする

● 不動産鑑定士・税理士・司法書士との連携

不動産鑑定士: 土地の路線価や実勢価格を多角的に分析し、投資や売却判断に役立つデータを提供
税理士: 贈与税・相続税のシミュレーションを行い、最終的な税負担を見据えた手法選択（暦年課税や相続時精算課税の比較等）
司法書士: 相続登記や抵当権抹消、共有者間の合意書作成などをスムーズに進め、時間・労力を大幅に削減

これらの専門家が連携することで、土地相続や生前贈与時に発生しうる問題を包括的に解決し、資産価値を保ちつつ円満な形で所有権移転が可能になります。

■ まとめ（読者への注意喚起・アドバイス）

土地相続や生前贈与にまつわるトラブルは、「面倒だから後回し」にした結果、いざ進めると大きなコストや時間を要するケースが少なくありません。さらに、2024年4月1日以降は「相続登記の義務化」により、名義変更を怠れば10万円以下の過料が科されるリスクも存在します。

読者へのアドバイス:

1. 面倒こそ早めに手を打つ: 名義変更や相続対策は、専門家に相談すればスピーディーに完了し、大きなメリット（トラブル回避・税負担軽減）を得やすい
2. 生前贈与 vs 相続の判断を冷静に: 親の財産規模、贈与する土地の価値、相続税基礎控除などを踏まえ、税理士とともに最適なプランを検討
3. 相続登記の義務化を他人事にしない: 相続が起こったら放置せず、法定期限3年以内の手続きに向けて準備する

本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、法的・税務的アドバイスを提供するものではありません。個別の事案に関しては、弁護士・司法書士・税理士・不動産鑑定士等の専門家へご相談ください。

■ 不動産鑑定士からのワンポイントアドバイス

再建築不可: 路地状敷地や法定外道路にしか接しない土地の場合、建替不可で市場価値が低下。譲渡が難しいなら、用途転用（駐車場・小規模店舗）を検討する。
共有持分が多い: 相続人が増えたり、兄弟姉妹で持ち合う場合、一人でも意見が異なると売却が停滞。司法書士の助力で共有者をまとめるのが重要。
相続人不明リスク: 親族の戸籍をたどることで相続人を確定できるが、早期に調査しないと手続きが無期限に停滞する。相続登記を放置すれば「所有者不明地」となる恐れ。

専門家の協力を得れば、状況を客観的に把握し、土地の価値や利活用の方向性を正しく判断できます。

■ 訳あり不動産売却のススメ

株式会社SAは、共有持分・再建築不可・空き家・底地など複雑な案件にも対応し、スピーディーかつ高額な買取実績があります。
問題を抱える不動産であっても、早期に動けば“資産”に変えることが可能です。

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