地代・更新料を上げる方法は？
「固定資産税は上がるのに、昔のままの地代で赤字…」
底地オーナーが抱えがちな悩みですが、法的ルールと交渉のコツを知れば地代アップは実現できます。
この記事では①基礎ルール → ②相場の調べ方 → ③増額交渉5ステップ → ④トラブル回避を、専門用語を使わずに解説します。
■ 1. 地代・更新料の基礎ルール
- 地代は「契約で定める → 物価・税負担で見直し可」が原則
- 更新料は更新ごとに支払う一時金（地域慣習で0.5〜1か月分が多い）
- 増額がまとまらないときは裁判所へ「賃料増額調停」を申し立て可能
ポイント：一方的な値上げ通知だけでは法的拘束力が弱い。
根拠資料と協議の記録が重要です。
■ 2. 相場の調べ方【無料・有料】
| 方法 | 費用 | 入手できる情報 |
|---|---|---|
| 路線価図（国税庁サイト） | 0円 | 土地評価額の目安 |
| 固定資産税評価証明書 | 300円 | 評価額・借地権割合 |
| 不動産鑑定士の簡易鑑定 | 5〜10万円 | 適正地代・更新料の意見書 |
目安計算式：
地代（月額） ≒ （固定資産税＋都市計画税）×1.3〜1.5
※あくまで参考。鑑定書があると交渉がスムーズです。
■ 3. 増額交渉5ステップ
- 資料準備…路線価・評価証明・固定資産税通知書を揃える
- 試算を作成…現行地代と新地代を比較（表で提示）
- 書面で提案…値上げ理由を明記、回答期限を設定
- 面談・電話で協議…分割払い案・経過措置を提案し歩み寄る
- 合意書を作成…公正証書または覚書で形に残す
コツ：いきなり大幅アップを要求せず、5年で段階的に上げる提案が通りやすいです。
■ 4. トラブル回避のポイント
- 記録を残す…通知書・メール・議事録を保管
- 弁護士・鑑定士に同席依頼…感情的対立を防げる
- 最終手段は調停…増額調停申立て費用は1万円弱
FAQ｜よくある質問
Q. 借地人が「払えない」と言ったら？
A. 段階的増額や一括更新料を提案。それでも難しければ買取業者への底地売却も検討しましょう。
Q. 増額分を遡って請求できる？
A. 原則できません。合意成立後の月から適用するのが一般的です。
Q. 調停でも決裂したら裁判？
A. はい。ただし費用と時間（1〜2年）がかかるため、専門家に費用対効果を相談してください。
まとめ｜資料＋段階案で地代アップは実現できる
地代・更新料の増額は根拠資料と丁寧な交渉で成功率が上がります。
- まず相場を把握し試算表を作成
- 書面通知→面談→合意書の5ステップ
- 合意が難しければ底地買取で早期解決
「いくら上げられる？」を知りたい方は、無料オンライン相談でお気軽にご相談ください。