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トラブル解決 共有持分

2025年1月14日

共有持分の買取(売却)の基本とリスクを徹底解説

「共有名義の不動産を売りたいけれど、話がなかなかまとまらない」「共有持分の買取を提案されたが、リスクがよく分からず不安……」こんなお悩みを抱えていませんか?
 
不動産を複数の人で共有している場合、それぞれの権利(共有持分)の扱いは単独所有とは大きく異なります。共有持分の買取は、共有名義から生じるトラブルを解消する有効な手段の一つですが、思わぬリスクや注意点が多いのも事実です。
 
本記事では「共有持分の買取」と「それに伴うリスク」だけに特化し、基礎知識から具体的なリスクの種類、リスクを回避するための対策までをわかりやすく解説します。共有持分の売買で後悔しないよう、ぜひ最後までお読みください。
 

共有持分買取とは?基礎知識と特徴

 

まずは共有持分買取という制度自体を正しく理解することが大切です。共有持分がどのような権利なのかを押さえたうえで、買取の流れや特徴を把握しておけば、後述するリスクについてもより具体的にイメージしやすくなります。

 

共有持分不動産とは?

不動産の所有形態は大きく「単独所有」と「共有」に分かれます。共有とは、一つの不動産を複数人が「持分」の割合で共同所有することです。たとえば、AさんとBさんが1:1の比率で土地を共有している場合、それぞれが「共有持分1/2」を所有しています。
 
この共有持分は、不動産の“部分的な所有権”にあたるため、共有者の了承なく勝手に建て替えや改築ができないなど、単独所有と比べて利用制限があるのが特徴です。また、共有持分だけを第三者に売却すること自体は法律上可能なものの、実務上は買い手がつきにくいケースも多く、売却・活用が難しい側面があります。

 

共有持分買取が行われる理由

共有持分の買取が行われる理由はさまざまです。
 

  • 相続
    親が所有していた不動産を複数の相続人で共有することになり、相続人の一部または第三者が他の共有持分を買取して単独所有にしたいケース。
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  • 離婚や財産分与
    夫婦間で不動産を共有していた場合、離婚時に一方が相手の共有持分を買い取ることでトラブルを回避する。
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  • トラブル解消
    共有者の意見が合わず、不動産活用が進まない状況を解消するために、共有者の一部が持分を売却し、単独所有化を目指す。

共有状態を解消すると、不動産活用や売却の意思決定が一人で行えるようになり、将来のトラブルを避けやすくなるのが大きな利点といえます。
 

    共有持分の買取価格はどう決まる?

    共有持分の評価は、単独所有の不動産と異なり査定が難しくなりがちです。
     

  • 流動性の低さ
    共有持分は、自由に物件を使えるわけではないため需要が限られ、価格が下がりやすい傾向があります。
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  • 協議の難易度
    共有持分だけを購入しても、他の共有者が使用や売却に協力しないと物件全体の活用が制限される可能性が高いです。
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  • 目的に応じた価格交渉
    共有者間や買取業者との交渉次第で価格に大きな幅が生じます。再開発など具体的な活用計画がある場合は高めに評価されるケースもあります。
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    こうした要素を踏まえ、共有持分の価格は「不動産の時価」よりも大きくディスカウントされるのが一般的です。

     

    共有持分買取にまつわる主要リスク

     

    共有状態を解消して物件の活用幅を広げられることは魅力的ですが、共有持分の買取には数多くのリスクが潜んでいます。ここでは、その代表的なリスクを挙げながら解説します。

     

    他の共有者との意見対立リスク

    共有持分を買い取ったからといって、物件全体を自由に利用できるわけではありません
    たとえ共有持分の過半数を所有していても、一定の事項(大規模な改築・処分など)には共有者全員の同意が必要になることが多いからです。
     

  • 改築や建て替え
    建て替えや大規模リフォームをする場合、共有者全員の合意が必要となります。どれだけ費用を負担するか、計画内容が適切かなどで意見がまとまらない可能性があります。
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  • 運用方針の対立
    賃貸に出すか、自分で使うか、将来転売するかなど、不動産の運用方針で対立すると、時間と労力を要する話し合いが続く恐れがあります。
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    担保価値の低さによる資金調達リスク

    共有持分のみを担保として金融機関から融資を受けるのは非常に難しいのが現実です。万が一、借り入れの際に返済ができずに担保権が実行されても、共有持分だけを競売にかけても落札者が限られるため、金融機関としてはリスクが大きいとみなされるからです。
     

  • 自己資金の確保が必要
    共有持分を購入する際、融資が下りにくいため、多くの場合で自己資金を用意しなければなりません。
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  • 再融資の難しさ
    物件の一部を担保にして追加で融資を受けることも難しく、資金計画が不安定になりがちです。
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    法的トラブル・訴訟リスク

    共有物をめぐるトラブルは、最終的に裁判に発展することもしばしばあります。
     

  • 共有物分割請求
    共有者の一人が「共有物分割請求」を起こせば、裁判所による競売という形で強制的に物件を売却し、売却代金を共有者で分配する可能性もあります。買取した共有持分に対する投資金額が、競売結果により回収できないケースもあるのです。
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  • 占有や使用権をめぐる紛争
    誰がどの部分を使うのか、賃料はどう配分するのかなど、日常的な使用をめぐる紛争が起きやすいのも共有の特徴です。明確なルール設定ができていないと、結果的に何も活用できず、費用ばかりかさんでしまうリスクが高まります。

 

共有持分買取リスクを最小化するためのポイント

 

共有持分の買取におけるリスクを正しく理解したうえで、どう対処すべきかを考えることが重要です。ここでは、代表的なリスクに対処するための具体的なポイントや、実務上でよく使われる手法を紹介します。

 

事前合意と契約書の整備

共有持分を買い取る前に、他の共有者と書面ベースで合意を取り付けることが有効です。口頭の約束だけでは後々「そんな話は聞いていない」といったトラブルに発展しやすいため、以下のような内容を文書化しておくと安心です。
 
将来の建て替えや改修の方針
・どのタイミングで検討するのか
・費用はどのように負担するのか

 
共有物の使用方法
・賃貸に出す場合のルール
・自分が居住する場合の賃料負担や権利関係

 
管理・維持費の負担割合
・固定資産税や保険料、修繕費などをどの割合で負担するか

 
弁護士や司法書士など専門家のサポートを受けて契約書を作成しておけば、万が一の紛争時にも証拠として活用できます。

 

購入時の価格査定と将来的な価値見込み

「共有持分はディスカウントされやすい」とはいえ、実際に買取する際には複数の不動産会社や鑑定士に相談して、相場や適正価格の目安を把握しておくことが大切です。また、将来的な不動産価値の見込みについてもチェックし、過度な期待をしないよう注意しましょう。
 
立地条件の精査
地価の動向や交通アクセス、将来的な再開発計画などを総合的に検討します。

 
建物の状態調査
老朽化が進んでいる建物や再建築不可物件の場合は、追加の改修費や解体費が必要になる可能性が高いです。

 
再販売の可能性
共有持分を購入した後、全体を取得し、単独所有として高値で売れるシナリオを描いている場合は、実際にほかの共有者が持分売却に応じるのかも事前に確認しておく必要があります。

 

専門家を活用したリスクヘッジ

共有持分の買取は法律・税務・不動産評価といった幅広い知識が必要となります。独力で交渉や手続きを進めると、思わぬ落とし穴に気づかないまま買い進めてしまうリスクが高いです。そのため、以下の専門家をうまく活用しましょう。
 
弁護士
共有者間の意見調整や契約書の作成、共有物分割請求など法的手続きが必要になる場合の助言を得られます。

 
司法書士
不動産登記関連の手続きや、必要書類の作成をスムーズに進められます。

 
不動産鑑定士・不動産会社
共有持分の適正価格を査定し、買い手や売り手との仲介も行ってくれます。

専門家を頼ることで、情報の精度が高まり、結果的にリスクを大幅に軽減できるでしょう。

 

まとめ

 

共有持分の買取は、複数の共有者間でのトラブル解消や、不動産の有効活用を大きく前進させる可能性がある一方で、「意見対立」「担保価値の低さ」「法的リスク」などさまざまなリスクを伴います。
こうしたリスクを最小限に抑えるためには、事前の情報収集と他の共有者との協議、そして専門家への相談が欠かせません。特に契約書の整備や将来的な使用・運用方法の確認は、長期的に見て後悔を減らす大きなポイントです。
 
共有名義の不動産に悩んでいる方や、共有持分の買取を検討している方は、まずは一度専門家へご相談ください。リスクを正しく把握しておけば、共有持分買取は今後の不動産活用をより自由に、そして有利に進めるための大きな一歩となるはずです。

ご相談はこちら:https://sakk.jp/contact/

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