「来月の住宅ローンが払えそうにない」。そんなときは、一人で結論を出す前に、借りている金融機関へ相談しましょう。毎月の返済方法を変えられるか、家を売る必要があるかを、ローン残高と家計を見ながら考えます。家を売っても借金が残る場合があるため、「売ればすべて解決」と急いで決めないことが大切です。
内容確認・更新：2026年10月19日
住宅ローンが払えないとき、最初に確認すること
支払いが難しくなった段階で、借入先に収入や支出の変化を伝えましょう。住宅金融支援機構は、返済に困っている人に返済方法の変更を案内しています。変更が可能かどうかは審査や契約条件によるため、希望した方法が必ず認められるわけではありません。
最初の連絡では、例えば「収入が減り、来月から今の返済額を払うのが難しくなります。返済方法を相談したいです」と伝えれば、相談のきっかけになります。手元にある資料から、次の点を整理しましょう。
- 返済予定表・残高証明書：残高、金利タイプ、毎月の返済額、ボーナス払いの有無
- 家計の収支：収入の減少額、生活費、住宅ローン以外の借入れ
- 金融機関からの通知：滞納額、回答期限、競売に関する連絡の有無
- 不動産の状況：登記名義、共有者、売却価格の見込み、住み替えに必要な費用
金利が上がると、返済中のローンはどうなる？
金利上昇が返済に及ぼす影響は、借りている商品の金利タイプと契約条件によって変わります。異なる時点の新規借入金利を比べた試算は、すでに借りている人の返済額が同じだけ増えるという意味ではありません。
| 金利タイプ | 確認する点 |
|---|---|
| 全期間固定金利 | 借入時に返済終了までの金利が決まります。市場金利の上昇だけで契約金利が上がるわけではありません。 |
| 変動金利 | 適用金利や返済額の見直し時期・方法を契約書で確認します。返済額の増加を抑えるルールの有無も商品ごとに異なります。 |
| 固定金利期間選択型 | 固定期間の終了時期と、終了後に適用される金利・返済額を確認します。 |
【フラット35】は全期間固定金利の商品です。過去と現在の新規借入金利の比較を、既存契約の返済額の増加と混同しないようにしましょう。
通常売却と任意売却の違い
ローン残高が売却価格を上回る状態を「オーバーローン」といいます。例えば、ローンが2,000万円残っている家を1,800万円で売ると、単純計算で200万円が不足します。これは売却にかかる費用を含めない例です。実際には、費用を引いたあとに手元に残るお金で、ローンを返しきれるかを確認します。
| 状況 | 売却に向けた確認 |
|---|---|
| 売却代金や自己資金で完済できる | 金融機関と、ローンを返しきる手続きや、家を担保にした登記を外す手続き（抵当権抹消）を調整し、通常の売却を検討します。 |
| 売却しても完済できない | お金を貸した金融機関など（債権者）の同意を得て売却する「任意売却」を検討する場合があります。売却価格や配分、抵当権抹消などの条件調整が必要です。 |
| 売却後にも債務が残る | 残った債務の返済方法を債権者と協議します。返済の免除や少額の分割払いが必ず認められるわけではありません。 |
住宅金融支援機構は、返済継続が困難な場合の選択肢として任意売却を案内しています。一般に競売より高値で売れることが期待されますが、売却価格や成立、自己破産の回避が保証される制度ではありません。仲介でも買取でも、関係する債権者との調整が必要です。
住宅ローン滞納・任意売却のよくある質問
Q. 来月の返済が難しい場合、どこに相談すべきですか？
A. まず借入先の金融機関へ、支払いが難しくなる時期と理由を伝えてください。売却を検討する場合は査定も判断材料になります。ほかの借入れも含めて返済が難しい場合は、弁護士や法テラスなどの相談窓口も確認しましょう。
Q. オーバーローンでも家を売れますか？
A. 売却できる場合はありますが、不足額を自己資金で補えるか、債権者が任意売却に同意するかなどによります。不動産会社だけの判断で抵当権を外すことはできません。
Q. 任意売却をすれば自己破産を避けられますか？
A. 必ず避けられるとは限りません。売却後の債務、収入、ほかの借入れによって判断が変わります。債務整理の方法は弁護士などに相談し、売却の進め方と合わせて検討してください。
売却の進め方を、専門チームに相談する
ローンが残る不動産の売却を検討している方へ。SAの専門チームに、物件の買取条件をご相談いただけます。ローン残高や金融機関からの通知、共有名義の有無をお伝えいただくと、確認を進めやすくなります。
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