売り出し物件の半数が値下げに。超高級物件もピークアウトした「マンション市場の真実」

「東京のマンション価格は上がり続けている」というニュースの裏で、不動産市場に重大な異変が起きています。東京カンテイが2026年5月に公表したデータによると、現在売りに出されている中古マンションのうち、直近3か月間に一度でも値下げを行った物件の割合（価格改定シェア）が49.1％と過去最高を更新しました。つまり、市場の約半数の物件が「今の強気な値段では売れず、値下げに追い込まれている」のが現実なのです。

不動産ジャーナリストの榊淳司氏によると、港区の「三田ガーデンヒルズ」や中央区の「晴海フラッグ」といった相場を牽引してきた超高級物件でさえも価格上昇が止まっており、すでにピーク時より2〜3割下落している見方もあります。ネットに出ている強気な価格はあくまで売主の「希望価格」であり、実際には買い手が減少し、売主と買主が睨み合っている状態が続いています。

「買った時より高く売れる」という幻想の終わり

榊氏は「ある一線を越えた瞬間に、価格がガラガラと崩れる可能性がある」と警告しています。そもそも、古い中古マンションが買った時よりも高く売れる状況自体が「異常」だったのです。今後、数年かけて相場がゆっくりと正常化（下落）していくと見られており、今までのように「待っていればさらに高く売れるだろう」という甘い見通しは、すでに通用しないフェーズに突入しています。

株式会社SAの視点：下落相場で真っ先に見放されるのは「共有名義」などの訳あり不動産

都心の超高級マンションでさえ買い手が減り、値下げ競争が始まっているのです。もしあなたが、親族と揉めている「共有名義」の物件や、老朽化した「空き家」といった訳あり不動産を抱えているなら、事態は極めて深刻です。

相場が上昇している好景気の時であれば、多少難のある物件でも「安く買ってDIYしよう」と考える投資家や個人の買い手がつくこともありました。しかし、相場が下落局面に入り、買い手が慎重になると、わざわざ権利関係が面倒な「共有名義」や、建て替えができない「再建築不可」の物件を選ぶ人間は誰一人いなくなります。

「そのうち親族の意見がまとまったら売ろう」と決断を先延ばしにしている間に、不動産市場がガラガラと崩れてしまえば、あなたの家はタダでも売れない「完全な負動産（塩漬け）」になります。買い手市場に転落した今、これ以上資産価値が下がる前に「一刻も早く損切り（手放す）」することが、個人ができる最大の資産防衛です。
株式会社SAでは、他の共有者の同意が取れない共有持分や、一般市場で売れなくなった老朽化物件であっても、自社で現状のまま直接買い取ることが可能です。相場が冷え切る前に、安全な出口を確保してください。

マンション売却・共有名義に関するよくある質問（Q&A）