【参照】NHKニュース

URL：https://news.web.nhk/newsweb/na/na-k10015010551000
 

11月の新築マンション、東京23区の平均価格は1億2420万円

不動産経済研究所の調査によると、2025年11月に東京23区で発売された新築マンションの平均価格（70㎡換算）は1億2420万円でした。前年同月比で14.1％の上昇となり、平均価格が1億円を超えるのは7カ月連続です。もはや「1億円超」が例外ではなく、標準価格帯になりつつあります。
 

首都圏全体でも約9180万円、23区外・千葉は上昇、神奈川・埼玉は下落

都内23区以外の地域では平均価格が6384万円（前年同月比7.9％増）、千葉県は5727万円（同5.8％増）と、それぞれ上昇しました。一方、神奈川県は6230万円（同12.6％減）、埼玉県は6947万円（同4.9％減）と下落しています。1都3県全体の平均価格は9181万円で、前年同月比14.9％の上昇となりました。エリアごとの差はあるものの、首都圏の新築マンションが全体として「高値圏」にある状況は変わっていません。
 

金利上昇でも「価格が下がる要素は考えにくい」構造

調査会社は「23区では高価格帯の販売が続き、全体を押し上げている」と分析。資材価格と人件費の上昇が続いているため、金利上昇があっても販売価格への影響は限定的になる可能性が高いとしています。ニッセイ基礎研究所の小林客員研究員も、「都心部ではパワーカップルを中心とした根強い需要と供給戸数の減少が続いており、価格が下がる要素は考えにくい」と指摘しています。
 

金利上昇は「借りられる額」を減らす一方で、需要は変わらず

日銀の利上げや市場金利の上昇は、住宅ローンの変動金利・固定金利双方に影響し、返済額の増加を通じて借り入れ可能額を圧縮します。
ただし、都心の人気エリアでは、
・高所得世帯の実需
・資産運用としての購入
・将来の値上がり期待
が強く、多少の金利上昇では需要が大きく減らない構造になっています。一方で、ボリュームゾーンの世帯にとっては「欲しい新築には手が届かない」状況がさらに広がっています。
 

変動か固定か──ローン選択にも慎重さが求められる局面に

小林客員研究員は、変動金利が依然として固定より低いため「変動有利」と見る向きがある一方、返済額が増える不安から固定型を選択する人も増える可能性があると指摘します。また、「5年ルール」など返済額の変動を抑える仕組みを持つ金融機関では、当面は返済額に変化が出ない一方で、金利上昇の影響が後ろ倒しになる点への注意も必要です。住宅取得は「価格」だけでなく「金利・返済計画・将来の収入見通し」を総合的に考える局面に入っています。
 

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東京23区で新築マンションの平均価格が1億円を大きく超える中で、
・「新築は無理なので、中古＋リノベを検討したい」
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