【参照】楽待新聞「登記義務化・民泊規制強化…2026年の『不動産投資』重要イベントをおさらい」
URL：https://www.rakumachi.jp/news/column/390061
2026年、不動産投資に直結する制度変更が一気に動く
楽待新聞のまとめによると、2026年は不動産投資に影響する法改正・ルール変更が相次ぐ一年になります。特に不動産登記法の改正、区分所有法の改正、登記受付帳の簡素化、外国人による不動産取得の報告義務拡大、民泊を巡る自治体条例の改正は、不動産投資家だけでなく、空き家や老朽マンション、訳あり不動産を持つオーナーにも直結するテーマです。
不動産登記の住所・氏名変更が義務化、過去分も2028年までに対応必要
2026年4月1日施行の不動産登記法改正により、不動産の名義人が転居や氏名変更をした場合、変更登記が義務になります。これまでは放置されがちだった住所・氏名の変更登記も、正当な理由なく怠れば5万円以下の過料が科される可能性があります。施行前の変更も対象で、過去に住所や氏名が変わっているのに登記を直していないケースは、2028年3月31日までに変更登記が必要です。複数物件を持つ投資家や法人オーナーは、自分名義・法人名義の登記情報の棚卸しが必須になります。
区分所有法の改正で老朽マンションの建て替え・再生が動きやすくなる
同じく2026年4月1日には改正区分所有法も施行されます。老朽化マンションの増加を背景に、これまで合意形成が進まないとされてきた管理や再生の仕組みが見直され、案件の類型によっては従来より緩い決議要件で建て替え等を進められる枠組み、所在不明区分所有者を一定条件のもとで議決の母数から除外できる仕組みなどが導入されます。 投資用区分マンションを持つオーナーにとっては、これまで動かなかった管理組合が急に建て替えや大規模改修の議論を進める可能性が高まり、出口戦略や資金計画を見直す必要が出てきます。
登記受付帳の簡素化で「相続直後案件を探す」従来の仕入れルートが変わる
2026年10月1日には、不動産登記規則が改正され、法務局が公開する登記受付帳の記載内容が簡素化される予定です。
これまで記載されていた登記の目的（相続・売買など）や不動産所在情報が原則として記載されなくなり、不動産会社が相続直後の物件情報を拾い上げる従来の手法は使いづらくなります。結果として、相続物件へのダイレクトメール、受付帳頼みの「掘り出し物」探しといった仕入れ手法は限定され、投資家に届く物件情報の質・量にも影響が出る可能性があります。情報の川上が変わる改正として注目されます。
外国人の不動産取得報告義務拡大、市場の透明性と規制強化の両面
政府は、外国人による不動産取得について、外為法等に基づく現行の枠組みを拡張し、居住用を含む取得後の報告義務を広げる方向で検討しています。2026年4月ごろの省令改正が想定されており、投資用・居住用を問わず外国人による不動産取得の実態把握を進めるのが目的とされています。市場の透明性向上と、安全保障や投機抑制の観点が絡む領域であり、今後の運用次第では、取得・保有コストや出口戦略に影響が出る可能性もあります。
民泊規制は地域差が一段と拡大、「180日運用」が当たり前ではなくなる
民泊については、住宅宿泊事業法で全国共通の年間180日上限がある一方、実際の運用は自治体条例で厳しく制限されつつあります。東京都豊島区では2025年12月に条例改正が施行され、2026年以降は年間120日程度の営業日数制限や、住居専用地域での新規開設制限、管理体制の厳格化などが本格適用される見込みです。同様の動きは他の自治体にも広がりつつあり、民泊を前提にした投資は、エリアによっては実質的に成立しない、常時運営ではなく、限られた日数・厳格な管理を前提とする事業へと変わりつつあります。
株式会社SAの視点：法改正ラッシュは「放置していた問題」が表に出るタイミング
株式会社SAは、共有名義・再建築不可・老朽化・相続放棄・所有者不明・事故物件など、通常の仲介では扱いづらい訳あり不動産の法務整理・買取・再生を専門に行っています。
2026年の法改正ラッシュは、
・名義と住所が古いまま放置してきた不動産
・所在不明区分所有者を抱えた老朽マンション
・受付帳頼みでしか動いていなかった相続案件
・ルールが変わる前提で組み立ててしまった民泊投資
など、これまで先送りしてきた課題が一斉に表に出るタイミングでもあります。
SAは、
・登記義務化をきっかけにした相続不動産の整理
・区分所有法改正を見据えた古い区分マンションの出口戦略
・仕入れ環境が変わる中での相続・訳あり物件の買取・再生
・民泊前提から賃貸・売却への用途転換
といった場面で、オーナーや投資家の安全な着地を一緒に設計していきます。
法改正はリスクであると同時に、不動産を見直す絶好のチャンスでもあります。
訳あり不動産でお悩みの方へ
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