相続登記義務化で浮かび上がる「メガ共有」の問題点と対策｜株式会社SA

■ ニュースの概要・引用元の紹介

ニュースURL: 朝日新聞デジタル

引用内容:
「メガ共有」の高い壁　相続登記の義務化で顕在化　対策求める声も (2025年5月15日)
相続登記が義務化されて1年が経ち、相続によって法定相続分を受け継いだ人々が一斉に登記手続きを進めるようになりました。しかし、いわゆる「メガ共有」状態に陥っている不動産では、相続人が数十人以上にのぼり、そのうちの一部が行方不明であったり、協力を得られないなどの理由から、登記を進められないケースが増えています。
記事では茨城県の女性が、母の実家を相続しようとしたところ、登記上はすでに亡くなった親族を含む多数の相続人が存在し（その数58人）、合意形成が困難である現状が指摘されています。こうした「メガ共有」は全国的にも珍しくなく、所有者や登記上の名義人が膨大な数にのぼるケースが少なくないこと、また、現実に管理・維持を行う人との負担の不均衡が深刻化している様子が紹介されています。

■ 問題点の把握

「負動産」という言葉が示すように、不動産の所有は必ずしもプラスばかりではありません。特に相続登記が長期間放置されると、相続人の把握が難しくなり、名義の分散・共有関係の複雑化を招きます。さらに過疎地域や山間部に多い空き家や農地は、売却益を見込めず、むしろ維持管理費や固定資産税だけがかさむ場合もあります。
こうした訳あり不動産――再建築不可、共有名義の相続物件、底地・借地権が絡む物件など――は法的手続きが煩雑で、早期に問題を整理しなければ資産価値の大幅な下落やリスク拡大につながります。

■ 問題点・深刻化する理由

「メガ共有」となった不動産の所有者が多すぎる
相続が度重なるうちに、登記上の共有者が何十人、何百人規模で増えてしまい、売却や名義の一本化に全員の合意が必要となるケースがあります。連絡先や所在が不明な人がいると、事実上、登記手続きを完了させることが困難になります。

管理負担と費用のアンバランス
共有者の一部だけが実際に相続不動産を管理したり、固定資産税を支払ったりしているにもかかわらず、他の共有者が協力しない・経済的負担を担わない事例も少なくありません。こうした負担の不公平感が深刻化する原因にもなっています。

都市部と違い売却機会が乏しい地方の空き家
過疎地の空き家や山林などは、売却や転用の見込みが薄いため、相続した後も負担が増える一方です。老朽化や自然災害などで更なる損害を被るリスクもあり、問題が先送りされがちです。

■ 訳あり不動産のプロの視点でみる具体的な対策

「再建築不可」「共有持分が多数」など、いわゆる訳あり不動産は、個人だけの判断や努力では解決が難しい場合が多々あります。特に相続登記義務化の時代となり、先送りしていた問題が一気に顕在化する今こそ、専門家や行政との連携が不可欠です。

● 専門家・行政機関への積極的な相談

司法書士や弁護士、不動産鑑定士など、それぞれの専門分野での知識を持つプロへの早期相談が重要です。

相続人調査や戸籍取得など、煩雑な手続きを正確かつ迅速に進められる
弁護士による遺産分割協議や調停申立のサポートで、行方不明の共有者や協力拒否する相続人に対応が可能
市町村が設置している無料相談窓口など、行政機関から補助制度・手数料助成を得られる場合もある

専門家・行政機関のサポートを受ければ、膨大な数の相続人への連絡や調整にも道筋が立ちやすくなります。

● 事前整理や資産整理の重要性

誰がどの割合で相続権を持っているのか、費用負担や税務リスクはどうなっているのかをはっきりさせるためには、事前の整理が欠かせません。

不動産鑑定士に依頼することで、正確な評価額を把握し、共有者間の協議をスムーズに進められる
税理士と連携し、相続税や贈与税の見通しを立てたうえで、譲渡や売却タイミングを判断できる

事前の資産整理をしっかり行うことで、不公平感を最小限に抑えつつ円満に合意形成を進められる可能性が高まります。

● 不動産鑑定士・税理士・司法書士との連携

特に「メガ共有」の状態では、法的手続き・評価額の算定・税務面の検討が同時並行で必要となるケースが多くあります。

司法書士が登記手続きを先導する：
行方不明者の調査や書類作成の代理など、専門家による手続き代行でスピードと正確性を確保
不動産鑑定士が客観的な価格を提示：
共有者の多い物件ほど、査定基準を明確に示し、感情論を排した交渉材料にする必要がある
税理士が節税ポイント・補助金を精査：
譲渡所得税や相続税の特例が適用可能かどうか、または自治体からの補助金が得られるかを検討

こうした専門家チームの連携が、共有者間の早期合意やスムーズな売却・活用への近道となります。

■ まとめ（読者への注意喚起・アドバイス）

「メガ共有」のように多数の相続人が存在すると、その不動産の処分や管理は、一人ひとりの意思確認に莫大な時間とコストがかかります。しかも、固定資産税など維持費は避けられず、相続人の一部だけがその負担を背負ってしまうこともよくあります。

注意喚起:
・相続登記の義務化によって、問題を先送りできなくなった
・複雑な共有物件ほど、行方不明者や協力を拒む共有者がいると手続きが進まない

アドバイス:
・専門家に早期相談することで、相続人調査や財産評価を正確に行い、将来の紛争リスクを下げる
・地方自治体の相談窓口や補助制度を活用して、手続きコストを抑える
・必要に応じて裁判所の調停など法的手段を検討し、膠着状態を打開する

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、法的アドバイスを行うものではありません。具体的な事案については弁護士や司法書士、不動産鑑定士などの専門家へ直接ご相談ください。

■ 不動産鑑定士からのワンポイントアドバイス

相続登記義務化の施行後、登記費用や手間を理由に手続きが滞ってきた「負動産」が一気に表面化しています。特に、相続人が多数に及ぶ「メガ共有」は、自分には関係ないと思っていた方にも、将来起こり得る問題です。

一般の方が陥りやすいリスク:
・誰がどのくらいの持分を保有しているか不明確なまま管理放置
・「どうせ売れない」と思い込み、費用や時間がムダになると先送りし続ける

対策:
・わずかでも売却または譲渡見込みがあるなら、専門家と相談し現状把握を
・「メガ共有」でも共有者全員の合意に向けた交渉手段や登記上の手続きは存在する
・地方自治体によるリノベーションや空き家バンク活用の支援策もチェック

正確な現状を把握し、数十年後にさらに「共有者が増えて手が付けられない」という事態を避けるためにも、早めのアクションをおすすめします。

■ 訳あり不動産売却のススメ

株式会社SAは、共有持分・再建築不可・空き家・底地など複雑な案件にも対応し、スピーディーかつ高額な買取実績があります。
問題を抱える不動産であっても、早期に動けば“資産”に変えることが可能です。

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