事業内容 不動産鑑定評価
相場は見た。査定も取った。
それでも決められない。その状態が、いちばんコストを生みます。
株式会社SAは、不動産鑑定士が鑑定評価を行い、鑑定評価書として提示します。
数字だけではなく、その数字が成り立つ理由と、前提条件まで含めて言葉にします。
不動産の値段は「相場」で決まる。そう思っても、現場はそう動きません。
価格の争いは、数字の争いに見えて、前提の争いです。建物の状態、法的制約、権利関係、収益性、リスク。
どれをどう見ているかが揃っていないから、数字が割れます。
だからSAは鑑定評価で次を揃えます。
・何を前提に評価しているのか
・どこが価格を押し上げどこが下げているのか
・リスクは何でどこまで織り込むのか
・その判断が第三者に説明できる形か
相場の数字を並べるだけでは、揉めたときに負けます。揉めるのは、数字ではなく根拠です。SAは価格の根拠を論点ごとに分解し、鑑定評価書として整理します。
共有持分、借地権、底地、再建築不可、空き家、境界、占有。評価が難しいのは、物件が特殊だからではなく、前提が混ざっているからです。SAは前提を切り分けたうえで評価します。
鑑定評価書は、読んで終わる紙ではありません。判断の地図として使える形に整えます。どこで意見が割れやすいか、どこを確認すべきかまで含めて示します。
不動産鑑定士が、一定の手順と根拠に基づき、不動産の経済価値を判定するものです。不動産会社の「査定」とは役割が違います。
・査定
売却を前提に、成約見込みや販売戦略を含めて金額を出すことが多い
・鑑定評価
第三者に説明できる根拠と前提を整え、価格を評価として確定させる
「誰に説明する必要があるか」が出発点です。相続人、相手方、金融機関、社内、裁判所。用途によって、必要な精度と整理の仕方は変わります。
| 論点 | 主な確認内容 | 価格への影響 |
|---|---|---|
| 権利関係 | 共有、借地・底地、抵当権、賃貸借の有無 | 売却可否・流動性に直結 |
| 法的制約 | 用途地域、建ぺい率・容積率、再建築可否、接道 | 利用可能性を左右 |
| 物件の状態 | 老朽化、修繕履歴、管理状況 | 追加費用・減価要因 |
| 土地の使いやすさ | 形状、高低差、間口、境界 | 需要・活用可能性 |
| 収益性 | 賃料水準、空室率、運営費、修繕計画 | 収益還元価格に影響 |
| 取引事情 | 市場性、流動性、想定売却期間 | 実勢価格との乖離要因 |
揃っていなくても進められます。
今ある範囲から整理します。
不動産鑑定評価は、いきなり依頼するものではありません。まず「何のために必要か」を整理すると、迷いが減ります。
お客様のお悩みをしっかりお伺いし、プロの視点で解決の糸口を見つけます。