「接道2m未満で建替えできない」「住宅ローンが組めない」——それが再建築不可物件です。
2025年4月施行の建築基準法改正により、4号特例縮小・新2号建築物創設などルールが大きく変わりました。
本記事では、最新法制度を踏まえた高額売却・有効活用・リスク回避の手順を徹底解説。
株式会社SAが手がけた豊富な解決事例をもとに、“動かない土地”を“資金”へ変えるロードマップをご提示します。
- 1. 再建築不可とは？
- 2. 4つのリスクと価値下落メカニズム
- 3. 再建築不可の活用・処分方法3選
- 4. 高額買取の5つのチェックポイント
- 5. 売却手続きの流れと必要書類
- 6. 株式会社SAに依頼するメリット
- FAQ ｜よくある質問
■ 再建築不可とは？ —— 接道義務と2025年改正ポイント
再建築不可とは、敷地が建築基準法第43条の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、建替えや大規模改修が原則禁止されている不動産を指します。
2025年改正では、従来建築確認申請不要だった延べ200㎡以下の木造平屋（旧4号建築物）が「新2号建築物」に格上げされ、多くの再建築不可物件で建築確認申請が必須となります。
つまり、改正後はリフォームのハードルが一段上がり、買取ニーズが加速することが予想されます。
■ 4つのリスクと価値下落メカニズム
① 流通価格の大幅ディスカウント
再建築可物件と比べ30〜60％の値引きが相場。金融機関が融資を渋るため、買主が限定され価格競争が起きません。
② 住宅ローン利用不可
多くの銀行は担保評価ゼロ〜極小と判断。
買主は現金決済が前提となり、売却期間が長期化します。
③ 災害リスク・老朽化リスク
狭隘道路・木造密集エリアに多く、火災延焼や地震倒壊リスクが高い。
建替え不可のため、耐震改修にも制約があります。
④ 固定資産税の“無駄払い”
活用できない土地・建物でも毎年税負担が発生。
長期保有ほど“塩漬け資産”化します。
■ 再建築不可の活用・処分方法3選
1. 減築・駐車場転用
建物を解体し月極駐車場や資材置場に転用。
建物除却により固定資産税は宅地評価更地課税（上昇）へ注意。
2. 建築基準法43条但し書許可・位置指定道路申請
自治体と協議し道路後退・隣地承諾を得ることで再建築可に転換できる場合あり。
測量費・接道工事費として数百万円〜が目安。
3. 専門業者への直接買取
株式会社SAのような再建築不可特化業者へ売却し、最短10日で決済した事例も。
工事・申請の手間を丸ごと引き取ってもらう“出口戦略”です。
■ 高額買取の5つのチェックポイント
① 道路種別と幅員を正確に測量
“43条2項道路”か“私道”かで評価が大きく変動。
測量図と道路台帳で裏付けを取りましょう。
② 隣地交渉の可否
隣地を一部買い増す・セットバック同意を得ると再建築可化の可能性が上がり、査定UP。
③ 用途地域・建蔽率・容積率
投資利回りを左右するため、収益物件化が期待できる用途地域はプラス査定。
④ “新2号建築物”適合余地
改正後の建築確認要件クリア可否でリフォーム想定コストが変動。業者によって査定差が出やすいポイントです。
⑤ 複数業者の比較査定
再建築不可専門と宅地造成専門で評価眼が異なります。
最低3社を当てると価格差50〜300万円が見えることも。
■ 売却手続きの流れと必要書類
- 無料相談・査定（公図 / 登記簿謄本 / 固定資産税通知書）
- 価格提示・条件合意（売買契約書案確認）
- 契約締結（本人確認書類 / 印鑑証明書 / 境界確認書）
- 司法書士登記 ＋ 道路後退承諾書回収
- 決済・残代金受領（10〜30日）
■ 株式会社SAに依頼するメリット
✔ 再建築不可専門チームが年間1,000件超を対応
✔ 道路後退・許可申請費用をSA負担でも相談OK
✔ 弁護士・測量士・解体業者ネットワークでワンストップ
■ FAQ｜再建築不可の“よくある疑問”
Q1. 再建築不可でもリフォームはできますか？
A. 小規模修繕は可能ですが、2025年改正により大規模改修は建築確認が必要となりハードルが上がります。
Q2. 住宅ローンは組めますか？
A. 原則不可。リフォームローンも利用が難しいため、現金購入が前提です。
Q3. セットバック後に再建築可になりますか？
A. 道路種別や自治体の許可条件によります。事前に測量士・行政との協議が必要です。
Q4. 売却までどのくらいかかりますか？
A. 株式会社SAでは最短10日で決済した実績がありますが、書類収集状況次第で変動します。
■ まとめ｜“壁”の向こうにある資産価値
再建築不可物件は法的ハードルゆえに敬遠されがちですが、出口戦略を知れば“負動産”から“富動産”へ変わる可能性があります。
まずは無料査定で、市場価値と将来シナリオを確認しましょう。
公式サイト : 株式会社SA — 訳あり不動産の高額買取専門