「長屋の一部だけ相続したが建替え不可」「金融機関にローンを断られた」――
連棟式住宅（いわゆる長屋）が再建築不可と判定されると、価格下落・融資NGという二重苦に直面します。
しかし2025年4月施行の建築基準法改正では43条但し書許可や道路位置指定の緩和が入り、連棟の一部切り離し再建築や共同建替えのハードルが下がりました。
本記事は株式会社SA（公式サイト）が手掛けた再建築不可×連棟の買取事例を交え、訳あり特化の高額査定を実現するノウハウを公開します。
- 1. 連棟式住宅×再建築不可とは？
- 2. 負動産化する5大リスク
- 3. 2025年建基法改正と活路（切離し・共同建替え）
- 4. 価値向上スキーム4選
- 5. 高値売却8ステップ（チェックリスト付）
- 6. 株式会社SAの高額買取メソッド
- 7. 【事例】連棟の一室を350万円アップで売却
- FAQ ｜よくある質問
■ 1. 連棟式住宅×再建築不可とは？
連棟式住宅（長屋・テラスハウス）は、隣戸と耐力壁や柱を共有し敷地を分筆せず一体で建築された住棟です。
その敷地が建築基準法43条の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接道）を満たさない場合、“再建築不可”と判定されます。結果—
- 建替え・大規模改修に建築確認が下りない
- 住宅ローン・リフォームローンがほぼ否決
- 市場価格が30〜60％ディスカウント
となり、売却・活用が極めて困難になります。
■ 2. 負動産化する5大リスク
① 資産価値の急落│再建築可の半値以下も珍しくない。
② 金融機関の融資NG│担保評価ゼロ→現金買主限定。
③ 隣戸トラブル│共有壁の雨漏り・シロアリ責任分担が曖昧。
④ 災害リスク集中│木密地域で延焼危険度UP。
⑤ 相続・共有化で意思決定麻痺│世代交代で所有者5→15人に。
■ 3. 2025年建基法改正と活路
2025年4月改正では—
- 43条但し書許可の審査基準を統一し、既存長屋の1戸単位で建替え許可が得やすく
- 位置指定道路の暫定許可幅員を3.6m→3.0mに緩和（計画的拡幅条件付き）
- 共同建替えを促進する容積率特例を創設
—といった「救済策」が拡充。切り離し建替えや等価交換が現実的になりつつあります。
■ 4. 価値向上スキーム4選
1. 切り離し＋接道2m確保
隣地購入・セットバックで接道義務をクリアし、区分長屋を独立戸建てへ。
2. 共同建替え
隣戸と等価交換または敷地売却→新築分譲。容積率特例で事業性UP。
3. 耐震＋用途変更
リノベ＆簡易宿所・店舗転用で利回り15％超。
4. 専門業者への直接買取
株式会社SAが共有壁補修・境界確定を負担し、最短10日で現金化。
■ 5. 高値売却8ステップ
- 権利関係整理 （登記簿・固定資産税）
- 共有壁・境界の調査 （現況測量図）
- 接道状況を役所ヒアリング
- 建基法43条許可の可否確認
- 複数査定：一般仲介＋訳あり専門（SA）
- 諸費用試算（測量・解体・残置物）
- 契約不適合責任の限定
- 決済スケジュール確定
■ 6. 株式会社SAの高額買取メソッド
- 再建築不可×連棟の実績300件超
- 測量・セットバック・残置物撤去を全額負担
- 共有者交渉・境界確定までワンストップ
- 最短２週間で決済、手付金当日入金
- 一般査定より200万〜500万円アップの事例多数
■ 7. 【事例】連棟の一室を350万円アップで売却
物件：都内 築40年連棟3戸のうち1戸
課題：幅員3m私道・共有壁雨漏り・相続で共有者2名
一般仲介査定：1,200万円（専任媒介6か月）
株式会社SA買取：1,550万円（測量・私道掘削同意取得・壁補修費負担）
結果：手取り＋350万円、決済18日。
共有者は代償金分配でトラブルなく完了。
■ FAQ｜再建築不可×連棟の“よくある疑問”
Q. 隣戸が同意しないと売れない？
A. 共有壁補修・境界確認は単独で進められます。敷地分筆が不要な買取スキームも存在します。
Q. 住宅ローンは絶対無理？
A. 一般金融機関は難しいですが、再建築可への転換計画書があればリフォームローンを組めるケースも。
Q. SA査定は無料？
A. 完全無料です。
■ まとめ｜連棟でも“出口”はある—専門ルートで手取り最大化
再建築不可の連棟式住宅は、一見出口なしに思えますが—
① 法改正の活用、② 隣戸交渉or切離し、③ 専門買取を組み合わせれば、手取り最大化×トラブル最小化が可能です。
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株式会社SA公式：https://sakk.jp/