借地権を高く売る方法とは？
「借地権って買い手が付くの？」「地主さんの承諾が取れないと売れないの？」
借地権はポイントを押さえれば現金化できます。
本記事では①価格相場の把握 → ②承諾料の交渉 → ③買い手探し → ④名義変更 → ⑤税金対策の5ステップを、専門用語なしで解説します。
- 1. ステップ① 相場を知る
- 2. ステップ② 地主の承諾料を交渉する
- 3. ステップ③ 買い手を探す方法
- 4. ステップ④ 名義変更（譲渡承諾）の流れ
- 5. ステップ⑤ 税金を最小に抑えるコツ
- FAQ｜よくある質問
■ 1. ステップ① 相場を知る
借地権の売却価格は「土地評価額 × 借地権割合」が目安。
東京都23区の住宅地なら借地権割合は60〜70％が多いです。
| 土地評価額 | 借地権割合 | 理論価格 |
|---|---|---|
| 3,000万円 | 70％ | 2,100万円 |
ポイント：上記はあくまで机上計算。築年数・建物状態・契約残存年数で上下します。
■ 2. ステップ② 地主の承諾料を交渉する
借地権を第三者に売るには地主の承諾が必要。一般的に売買価格の10％前後を承諾料として支払います。
- 交渉のコツ：
・固定資産税の負担軽減など地主メリットを提示
・近隣の承諾料相場（不動産会社に聞けます）を資料で示す - 値引き成功例：相場12％ → 8％に減額＝100万円の節約
■ 3. ステップ③ 買い手を探す方法
| 方法 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|
| ① 隣地へ打診 | 高値になりやすい | 関係が薄いと断られやすい |
| ② 借地権専門の仲介会社 | 相場価格で売却しやすい | 仲介手数料が必要 |
| ③ 借地権買取業者 | 最短10日で現金化 | 価格は相場の80〜90％ |
■ 4. ステップ④ 名義変更（譲渡承諾）の流れ
- 地主に売買条件を通知（書面がベスト）
- 承諾書・覚書に署名押印（司法書士立ち会いが安心）
- 譲渡登記（登録免許税＝固定資産評価額×2％）
- 買主へ鍵渡しで完了
期間の目安：承諾交渉2〜4週間、登記1週間。
■ 5. ステップ⑤ 税金を最小に抑えるコツ
- 長期譲渡（所有5年超）なら税率＜短期譲渡の約半分
- 取得費加算の特例…相続後3年以内の売却なら、相続税を取得費に上乗せ可能
- 譲渡費用（仲介手数料・測量費）は経費計上して所得を圧縮
FAQ｜よくある質問
Q. 地主が承諾してくれない場合は？
A. 裁判で「代諾許可」を取る方法がありますが時間と費用がかかります。買取業者は交渉ノウハウがあるため、任せるとスムーズです。
Q. 借地権のローンは利用できる？
A. 一般銀行ローンは難しいですが、信用金庫など一部金融機関で取り扱い例があります。
Q. 建物が古くても売却できる？
A. はい。借地権は土地の利用権が主役なので、建物が古くても売却可能です。
まとめ｜借地権は「承諾料交渉」と「買い手選び」がカギ
借地権を高く売るには、相場把握 → 承諾料交渉 → 買い手選び → 名義変更 → 税金対策の5ステップを踏めばOK。
まずは無料オンライン査定で価格を知り、地主への提案材料にしましょう。
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