相続土地国庫帰属制度と有料引取サービスが増えている背景
全国で空き家や老朽化した土地が増え、相続したものの使い道がなく、固定資産税と管理負担だけが重くのしかかる「相続土地」が急増しています。
こうした中で、相続した不要な土地を国に引き渡す「相続土地国庫帰属制度」と、所有者が引取料を支払って事業者に不動産を引き取ってもらう「不動産の引取サービス」という二つの出口が登場しました。
国土交通省の調査では、インターネット上で引取サービスを掲げる事業者は全国で59社、そのうち約6割が宅建業者、本社所在地は東京が約5割を占めるとされています。
相続土地国庫帰属制度のデメリット──手続き・費用・帰属できない土地
相続土地国庫帰属制度は、公的な制度であり安心感がある一方で、オーナー側には三つの負担がのしかかります。
一つ目は、法務局への相談予約、申請書類の作成、図面や現況写真の準備、現地調査など「手続きの煩雑さ」です。専門家に依頼すれば報酬も発生し、時間と労力を要します。
二つ目は、筆ごとの審査手数料に加え、承認後には十年分の管理費相当額とされる負担金を納めるという「費用負担の大きさ」です。建物解体や測量・登記の整理が必要な場合、その費用も別にかかります。
三つ目が最大のネックで、建物付き土地、担保権や賃借権が残る土地、他人の通路や墓地に使われている土地、境界が不明な土地、危険な崖地など、多くの訳あり不動産が「帰属できない土地」として制度の外側に置かれている点です。
つまり、制度そのものは有用であっても、「最も困っている相続土地」ほど使えないというジレンマを抱えています。
有料引取サービスのメリットと限界──所有者が支払う時代のリスク
国土交通省資料によれば、引取サービスとは「不動産の所有者が金銭を支払い、事業者が当該不動産を引き取る」取引であり、通常の売買とは逆に、所有者が引取料を負担する点が特徴です。
相続土地国庫帰属制度より手続きが簡便で、最短数週間〜数か月で所有権を手放せるケースもあり、時間面では大きなメリットがあります。事業者の中には、全国対応や定額料金をうたう会社もあり、相続土地の処分に悩む所有者には魅力的に見えます。
一方で、所有者が数十万〜数百万円単位の引取料を支払うため「本来は市場で売却できたはずの不動産を、十分な比較検討をしないまま引取サービスに回してしまうリスク」や「引取後の管理が不適切で、将来の管理不全土地・所有者不明土地を生むリスク」が、国土交通省からも課題として指摘されています。
有料引取サービスへの規制と自主ルールの動き
現在、多くの引取サービスは宅建業法の直接の規制が及ばないグレーゾーンに位置しており、事業者ごとの運営姿勢の差が大きいことも懸念材料です。
こうした状況を受け、一部事業者は「不動産有料引取業協議会」を設立し、引取条件の事前説明、契約不適合責任の扱い、前金禁止、引取後の管理方針の公開など、自主的なルール整備を進めています。
しかし、すべての事業者が同じ基準で運営されているわけではなく、所有者側には「契約書の内容を読み解き、他の売却手段ときちんと比較し、引取後の管理まで確認する」という高度な判断が求められます。
株式会社SAの立場──所有者が「払う」より、適正な買取価格を「受け取る」べき
株式会社SAは、共有持分・再建築不可・底地・老朽化空き家・違法増築の疑い・境界未確定など、通常の不動産会社が敬遠しがちな訳あり不動産の「買取」を専門としています。
SAは引取料を受け取るのではなく、あくまで不動産の価値を査定したうえで売買契約を結び、所有者に買取代金をお支払いします。登記・測量・権利調整・建物解体など、訳あり不動産特有のコストやリスクは、原則として当社側が引き受けます。
相続土地国庫帰属制度や有料引取サービスと比べ、「所有者が費用を払って悩みを解消する」のではなく、「所有者が代金を受け取りながら悩みを解消できる」モデルであることが、コストパフォーマンス上の大きな違いです。
制度・有料引取・専門買取をどう比べるか──SAから三つの提言
株式会社SAは、相続土地と空き家の出口を選ぶ際、次の三つの観点から比較することを提言します。
第一に、「時間」です。相続土地国庫帰属制度は申請から承認まで長期化しがちで、有料引取サービスや専門買取は比較的短期間で完了する傾向があります。維持管理リスクをどれだけ早く手放したいかを、冷静に数値化して考えることが重要です。
第二に、「費用と手残り」です。制度は審査手数料・負担金・事前整理費用が、有料引取サービスは引取料が、専門買取は解体や権利調整を含めた買取価格がポイントになります。「トータルでいくら払うか／いくら手元に残るか」を同じ土俵で比較する必要があります。
第三に、「リスクと透明性」です。誰が引取後の管理責任を持つのか、契約トラブルや近隣トラブルが起きたときにどこまで対応してくれるのか、会社の実績や専門家ネットワークは十分かを確認することが欠かせません。
そのうえで、特に「帰属できない土地」や「有料引取サービスの料金が高額になる土地」については、専門買取業者への相談を起点に検討することが、費用対効果の面で合理的だと考えています。
株式会社SAの活用シーン──制度と引取サービスを踏まえたセカンドオピニオン
相続土地国庫帰属制度や有料引取サービスの説明を受けたものの、「本当にこれが最善なのか」とモヤモヤされている方から、当社へのセカンドオピニオン相談が増えています。
SAでは、相続土地の場所・権利関係・建物の状態・市場性を整理し、「制度を使うべき土地」「有料引取サービスを慎重に検討すべき土地」「専門買取が向いている土地」に分類したうえで、無料査定と出口シミュレーションをご提示しています。
相続土地国庫帰属制度も、有料引取サービスも否定するのではなく、「すべてを並べて比較検討した結果として、どれを選ぶか」を一緒に考えることこそ、所有者にとって最も納得感のある相続土地戦略になると考えています。
訳あり不動産でお悩みの方へ
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