【参照】読売新聞「不動産市場、拡大期が異例の長期化　ピークアウトはいつか」

URL：https://www.yomiuri.co.jp/economy/20251211-OYT1T50002/
 

不動産市場の「拡大期」が10年以上続く異例のサイクル

不動産市場には「回復→拡大→供給過剰→後退」という景気循環があるとされ、日本では7〜10年、あるいは15年前後の周期で繰り返されてきたと言われます。ところが、国土交通省の不動産価格指数を見ると、2013年前後を起点に住宅用・商業用とも右肩上がりのトレンドが10年以上続いており、現在は「拡大期」が異例の長期化を見せています。
 

不動産価格指数は住宅・商業ともに過去最高水準圏

不動産価格指数（2010年平均＝100）は、最新値で住宅用144.2、商業用145.1と、2008年以降で最高水準圏にあります。不動産投資額も2025年上半期で約3兆2000億円と、リーマン・ショック前年の2007年下半期以来の水準に達し、年間6兆円突破への期待も出ています。こうした投資マネーの集中が、不動産価格の長期的な上昇を支えています。
 

拡大をけん引する「海外マネー」と円安・低金利の組み合わせ

市況をけん引しているのは海外投資家です。2025年上半期の不動産投資額のうち海外投資家の比率は34％と、前年・前々年の約2倍に上昇。円安と日本の超低金利、さらに中国人富裕層を含むグローバルマネーが、東京や主要都市のオフィス・ホテル・タワーマンションに流れ込み、相場を押し上げています。
 

専門家は「2025年〜26年にピーク」を予想、リスク要因は金利とコスト

ニッセイ基礎研究所の市況アンケートによると、東京の不動産価格のピーク時期について「2025年」が31％、「2024年あるいは現時点」が27％、「2026年」が21％という結果で、「現在〜数年以内にピーク」という見方が多数派です。不動産市場のリスク要因としては「国内金利」と「建築コスト」が60％超でトップとなり、「国内景気」「為替」「人口動態」は20％未満と相対的に低く評価されています。
 

金利上昇・建設コスト高・規制強化──冷や水を浴びせる要因も

日銀は年内〜年明けにも政策金利の引き上げに踏み切る可能性があり、金融システムレポートでは既存物件の売却が出始めていると指摘。金利上昇局面に入れば、不動産価格の調整圧力は強まります。また、建設コストはこの10年で約4割上昇し、働き方改革による残業規制も加わってゼネコンは「採算が取れる案件のみ選別受注」という姿勢を強めています。さらに、高市首相のもと進む「外国人の土地取得規制」も、海外マネーの動向に影響を与える可能性があります。
 

海外では既に変調も、国内市場も“永遠の上昇”ではない

FRBの調査では、米国の銀行の約75％が商業不動産向け融資基準を据え置き、約18％が厳格化と回答。ドイツではオフィス価格の急落と空室率上昇が顕在化するなど、海外の不動産市場には調整の兆しも見られます。日本だけが「永遠に上がり続ける」ことは考えにくく、中長期では価格調整やエリア間の格差拡大が進む可能性があります。
 

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