【参照】CBCラジオ「北野誠のズバリ」記事（C B Cマガジン）

URL：http://hicbc.com/magazine/article/?id=radichubu-61882
 

相続空き家の売却は「手続き順」と「税金ルール」で結果が変わる

相続で実家が空き家になったとき、多くの方が悩むのが「いつ、どう売るか」です。
CBCラジオ番組の解説では、相続した空き家の売却は通常の売買と同じではなく、手続きを誤ると税金・固定資産税・売却価格で損をしやすい点が強調されています。
特に「名義」「税制特例」「解体のタイミング」が絡むことで、同じ家でも手取りが大きく変わる可能性があります。
 

注意点① 相続登記が先、名義変更しないと売れない（放置は過料の可能性）

相続した空き家を売却するには、まず相続登記（名義を自分にする）を済ませることが前提です。
名義が被相続人のままでは売買手続きに進めず、また相続登記は2024年4月から義務化されているため、放置すると罰則（過料）の対象になる可能性があります。
売却以前に、登記の段階で止まってしまうケースは少なくありません。
 

注意点② 税金の落とし穴、「取得費不明」だと売却額の5％扱いになる

空き家を売って利益が出ると「譲渡所得」として所得税・住民税がかかる可能性があります。
譲渡所得は「売却額－取得費－譲渡費用」で計算されますが、古い実家の場合「購入時の取得費が分からない」ことが多く、その場合は取得費が売却額の5％とみなされ、結果として“ほとんどが利益扱い”となり課税額が膨らむリスクがあります。
ここを理解していないと、「売ったのに税金で想定以上に減った」という事態になりやすいポイントです。
 

注意点③ 相続空き家の「3000万円特別控除」は強力だが条件が厳しい

相続した空き家には、一定要件を満たすと譲渡所得から3000万円を控除できる特例があります。
利益が3000万円以下なら課税されない可能性があるため、非常に強力な制度です。
ただし、
・売却期限が「相続開始から3年後の年の12月31日まで」
・売却までの間に住んだり貸したりしてはいけない
など条件があり、知らずに「一時的に貸した」「親族が住んだ」などで要件から外れるケースもあります。
相続発生から売却までの行動が、税制特例の可否を左右します。
 

注意点④ 解体は焦らず、固定資産税は「1月1日基準」を意識

空き家を売るために解体して更地にするケースもありますが、解体のタイミングには注意が必要です。
住宅用地の特例により、建物がある状態の土地は固定資産税が軽減されますが、更地にすると税負担が最大6倍程度に増える可能性があります。
番組では「ポイントは1月1日時点で建物があること」と説明され、解体するなら1月2日以降が合理的という考え方が紹介されています。
焦って解体すると、売却までの期間に固定資産税負担が増え、結果として損をすることがあります。
 

「葬儀社から紹介された不動産会社が良い」と言われる背景

番組では、税理士が「相続空き家の売買は特別」と述べ、不動産会社を紹介された方がよいと助言した理由として、
・相続登記と売却の手順
・3000万円控除の要件
・解体タイミングと税負担
といった“相続空き家特有のルール”を理解している不動産会社に任せた方が安全だからではないか、と整理されています。
相続空き家の売却は「不動産だけの問題」ではなく「税務・登記・手続き」がセットで動くため、関係者の知識の差が結果を左右します。
 

株式会社SAの視点：相続空き家は「売る前に整える」が最大の防御

株式会社SAは、共有名義・再建築不可・老朽化・相続放棄・所有者不明など、通常の仲介では扱いづらい訳あり不動産の法務整理・買取・再生を専門に行っています。相続空き家で多い失敗は「急いで売る」「先に解体する」「税制特例を知らずに条件を外す」「名義が整わず止まる」です。
これらは、売る前に
・登記と権利関係の整理
・特例適用の可否チェック
・複数査定による価格検証
・解体の要否とタイミングの設計
を行えば、かなりの割合で回避できます。
SAは、売却ありきではなく、法務整理から出口設計までを一貫して行い、相続空き家を「損をしない形」で動かす支援をしています。
 

訳あり不動産でお悩みの方へ

共有名義・再建築不可・相続放棄・所有者不明・老朽化空き家・家財付き物件など、扱いに困る不動産をお持ちではありませんか？株式会社SAが法務整理から売却・再生・引取までを一貫サポートします。
 
【24時間電話相談OK】TEL：03-6823-2420
【問い合わせフォーム】https://sakk.jp/contact/
 
東京の住宅問題を、動かない不動産の再生から解決します。