【参照】東京カンテイ

URL：https://www.kantei.ne.jp/report/rent/8843/
 

東京23区の分譲マンション賃料は3月に下落も、5000円台を維持

東京カンテイによると、2026年3月の東京23区の分譲マンション賃料は1平方メートルあたり5042円でした。

前月比では2.1％下落し、半年ぶりのマイナスとなりましたが、水準としてはなお高値圏にあります。

賃料は1月に5000円台へ乗せて以降、3カ月連続で5000円台を維持しています。

 

下落の主因は「賃料が低いから」ではなく、築浅物件の比率低下

今回の下落は、賃料水準そのものが崩れたというより、市場に出回った物件構成の変化による影響が大きいとされています。

東京カンテイは、賃料水準の高い築浅物件の割合が低下したことが平均を押し下げたと分析しています。

つまり、賃料相場が弱くなったというより、高い賃料を付けやすい物件が市場に出にくくなった動きです。

 

都心では「貸す」より「売る」を選ぶオーナーが増え始めた

東京カンテイの研究員は、都心では中古マンション価格の上昇に一服感が出る中でも、築浅物件については貸し出すより売却を選ぶオーナーが増えているとしています。

分譲賃貸の市場では、オーナーの判断ひとつで供給が減るため、賃料は需給だけでなく売買市場の空気にも左右されます。

住戸を持つ側が「賃料収入を取るか、売却益を取るか」を見極める局面に入っています。

 

首都圏全体は下落、ただ横浜・さいたま・千葉では上昇

2026年3月の首都圏平均は1平方メートルあたり4076円で、前月比0.9％下落しました。

一方で主要都市では、横浜市が2972円、さいたま市が2865円、千葉市が2626円となり、いずれも前月を上回ったとされています。

都心だけでなく、築浅や新規募集が出たエリアでは賃料が押し上がる一方、全体平均は物件構成で揺れるという、細かな選別が進んでいます。

 

実務の論点：分譲賃貸の賃料は「市場価格」だけでなく「オーナーの出口判断」で動く

賃貸マンションの相場を見るとき、需要の強さばかりに目が向きがちです。

しかし分譲マンション賃料は、所有者が貸し出すか売却するかで供給が変わるため、賃料相場の背後には売買市場の判断がそのまま反映されます。

都心で築浅物件が市場に出にくくなれば、高値は崩れにくくなります。

 

株式会社SAの視点：賃料が高いことより、「貸すより売る」が増えていることの方が重要です

株式会社SAは、今回のニュースを単なる賃料相場の高止まりとして見るべきではないと考えます。

本当に重要なのは、オーナーが「持って貸す」より「売って回収する」を選び始めていることです。

これは都心の不動産が、住まいであると同時に、常に売却可能性と比較される資産であることを示しています。

不動産は、賃料が高いから強いのではありません。貸す、売る、保有する、そのどれを選んでも出口がある物件だけが強いのです。

株式会社SAは、相続・共有の法務整理から、売却、再生、引取、出口設計までを一貫して進め、動かない不動産を取引できる状態へ戻します。

 

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