近年、日本全国で「空き家」の増加が社会問題として大きく取り上げられています。少子高齢化や人口減少、都市部への人口集中などが進む中、「なぜ空き家は増えてしまうのか?」と疑問に思われる方も多いでしょう。実際に空き家の増加傾向はデータでも明らかであり、将来に向けてさらなる問題が懸念されています。本記事では、不動産鑑定士・宅地建物取引士の視点から、空き家が増加する主な原因や将来予測をわかりやすく解説し、今後私たちがどう対処していくべきかを考えていきます。
人口動態の変化がもたらす空き家増加
日本では少子高齢化が深刻化しており、総人口は減少傾向にあります。住む人の数が減少すれば、当然ながら空き家の数が増えるという図式が成り立ちます。さらに高齢化に伴い、自宅での生活が難しくなった高齢者が施設に入居したり、家を離れて親戚のもとに移り住んだりするケースも珍しくありません。その結果、元の住居が空き家として残されることになります。
また、人口が都市部へと集中する一極集中の傾向も、空き家の増加に大きく影響しています。地方にある家屋は、就職や進学のために都会に移動した後、そのまま放置されるケースが後を絶ちません。古い家を継ぎたいという若い世代が少なくなってきたため、ますます空き家として残されやすい状況が生まれています。
都市部でも増える空き家
空き家は地方だけの問題と思われがちですが、実は都心部でも増加傾向にあります。理由としては、相続後に住む予定がなく、物件を維持するコストだけがかさんでしまうというケースが挙げられます。固定資産税や管理費を支払い続けるのは負担が大きく、処分しようにも相続人の意見がまとまらない、あるいは権利関係が複雑で売却しにくいなどの要因が重なると、結果的に空き家を放置せざるを得なくなるのです。
住宅供給過剰とストック住宅の活用不足
日本の住宅市場は、長年にわたり新築志向が強いという特徴があります。「新築の物件を購入したい」という需要が根強く、住宅メーカーやデベロッパーはこれに合わせて積極的に新築物件を供給してきました。しかしながら、総人口は減少している一方で、毎年着工される新築住宅の数は依然として高水準を保っているのが現状です。
さらに、日本では中古住宅の流通が欧米と比較して活性化していないため、使える住宅が余ってしまう状況が生まれています。買い手を見つけられない中古住宅は空き家として残り、新築と比較して家賃や売却価格が低いと敬遠され、空き家化に拍車をかけています。
築古物件の流通が進まない理由
日本の中古住宅市場が盛り上がらない理由のひとつは、築年数の古い家屋に対する安心感の欠如です。耐震基準や省エネ性能の観点から、新しい家のほうが安全・快適だと考えられています。また、リフォームやリノベーションの費用を含めると、初期投資がかさんでしまうのも事実です。そのため、古い家屋は相対的に需要が低く、空き家が増えていく要因となっています。
相続や権利関係の複雑化
空き家増加に拍車をかけている大きな要因のひとつに、相続問題があります。親から子へ相続した不動産を、次の世代が必ずしも活用できるわけではありません。住む予定がなかったり、相続人が複数いて意見がまとまらなかったりすると、そのまま空き家になってしまうケースも多々あります。
さらに、相続後の手続きや名義変更が滞り、誰が実際の所有者なのか不明確な状態が続くことも考えられます。2024年4月からは相続登記の義務化が始まりますが、それでも「売却先が見つからない」「建替えが困難な再建築不可物件」など、さまざまな要因が積み重なっているため、空き家の問題がすぐに解消されるとは限りません。
共有名義・借地権・底地問題
空き家の所有形態が共有名義だったり、借地権・底地などの特殊な権利関係を伴っている場合、売却や活用のハードルが一段と高くなります。権利関係を整理するには、専門的な知識や長期間の協議が必要です。多くの相続人と意見が食い違い、結論に至らないまま空き家が放置される事例も後を絶ちません。
今後の将来予測:空き家はさらに増える?
政府や研究機関の統計によると、日本の空き家率(総住宅数に占める空き家の割合)はすでに20%近くに迫っており、さらに増加する可能性が高いといわれています。人口減少が続く中、住まい手の数が減少する一方、毎年数十万戸規模の新築住宅が供給され続ける状況が変わらない限り、空き家の増加傾向を食い止めるのは容易ではありません。
加えて、地方では若者の流出が止まらず、高齢者世帯の数が増えている現状があります。高齢者が亡くなった後、その家が空き家になるケースが今後も急増すると予想されています。少子高齢化がピークを迎える2040年前後には、空き家が大きな社会インフラ問題となっている可能性が高いでしょう。
空き家問題が引き起こすリスク
増加する空き家にはいくつものリスクが潜んでいます。建物の老朽化による倒壊や火災リスクだけでなく、防犯上の懸念や衛生面での問題など、地域コミュニティ全体に悪影響を及ぼします。また、地域によっては治安が悪化する要因となったり、景観を損なったりとさまざまなデメリットがあります。将来的には行政による指導や税制改革などの取り組みが一層強化されると考えられますが、それだけでは十分とは言えません。
空き家問題への対策と今後の展望
空き家問題を解決するためには、「住まい手側」と「行政・不動産業界」の両面で対策が必要とされています。以下に主な対策をいくつか挙げてみます。
1. 中古住宅市場の活性化
まずは、中古住宅の流通を活性化させる取り組みが重要です。インスペクション(住宅診断)やリフォーム費用のサポートなどを通じ、中古住宅に対する買い手の不安を解消し、市場として魅力を高めることが求められます。
2. 相続手続きの簡易化・早期相談
相続登記の義務化が進む中、早期の相続手続きや専門家への相談を周知徹底することが大切です。相続人間での話し合いや権利関係の整理を円滑に進めることで、不要な空き家の放置を防止できます。
3. 解体・利活用への補助制度
老朽化した家屋を解体して更地にする際や、リノベーションする際に掛かるコストを軽減するために、自治体独自の補助金や税制優遇が整備されつつあります。これらの制度を活用することで、空き家の有効活用を促進し、地域の活性化にもつなげることができます。
まとめ
空き家の増加は、少子高齢化や都市への人口集中、新築志向の強い市場慣習など、さまざまな要因が複合的に絡み合って進行しています。今後も日本の人口減少が加速する中で、空き家のさらなる増加は避けられないと予測されます。そのため、相続や権利関係の整理、中古住宅市場の活性化、自治体や不動産業者との連携など、総合的な対策が不可欠となってきます。
空き家を所有している方や、これから相続が発生する可能性のある方は、早めに専門家へ相談し、最適な対策を見極めることが重要です。空き家問題は放置すればするほどリスクが高まりますが、正しく対処することで地域や資産を守り、将来的にもメリットを生み出す可能性があります。是非、この機会に空き家の現状を把握し、有効な活用方法を考えてみてください。
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