共有名義の家や土地を相続したものの、「共有者が協力してくれず活用できない」「換金したいが方法が分からない」――そんな悩みを抱える方が急増しています。
本記事では、共有持分が「訳あり不動産」と呼ばれる理由から、2023年民法改正を踏まえた最新の売却ルール、株式会社SAが推奨する高値売却ステップまでを網羅的に解説。
税金・手続き・専門家選びのポイントも盛り込み、最短で現金化するための実践ロードマップをお届けします。
- 1. 共有持分とは？
- 2. 訳あり不動産化する3大リスク
- 3. 共有持分を売却する3つの方法
- 4. 高値売却の5つのチェックポイント
- 5. 売却手続きの流れと必要書類
- 6. 株式会社SAに依頼するメリット
- FAQ ｜よくある質問
■ 共有持分とは？ —— 定義と2023年改正ポイント
共有持分とは、1つの不動産に対して複数人が持つ「持分割合付きの所有権」です。民法206条により、自分の持分のみなら他共有者の同意なく売却できます。
しかし不動産全体を売却・賃貸する場合は従来共有者全員の同意が必要で、活用のハードルが高いとされてきました。
そこで2023年4月の民法改正では、持分価格の過半数で一定の管理・変更行為が可能になるなど運用が柔軟化。所在不明共有者への裁判所関与も整備され、売却スキームの選択肢が拡大しています。
とはいえ「手続きが複雑」「第三者買取の実績が少ない」など、依然として売却難易度は高いため、専門家の並走が不可欠です。
■ 訳あり不動産化する3大リスク
① 資産価値の低下
共有者が増える（相続連鎖）ほど意思統一が難航し、市場価値が実勢価格より2〜4割下がるケースも珍しくありません。
② 維持コストの片寄負担
固定資産税や修繕費を一部共有者が肩代わりし、後から請求トラブルに発展する事例が増加。
時間が経つほど「持分額 < 立替費用」となり赤字化します。
③ 訴訟・裁判手続きの長期化
共有物分割訴訟は平均1.5〜2年かかり、強制競売となると落札額も大幅に目減り。
精神的・金銭的コストの両面でリスクが高い選択肢です。
■ 共有持分を売却する3つの方法
1. 共有者間での持分譲渡
最もシンプルですが、買い取り資金の準備や税務リスクで合意がまとまらないケースが多い。
2. 共有物分割（協議／調停／訴訟）
協議分割→調停→訴訟の順にコストと期間が跳ね上がります。訴訟の場合、弁護士費用＋鑑定費用＋競売リスクを覚悟する必要があります。
3. 専門業者への直接買取
共有者の同意が不要でスピード現金化が可能。
株式会社SAのような「共有持分特化型」へ依頼すると、最短2週間で決済完了した事例もあります。
■ 高値売却の5つのチェックポイント
① 複数社の買取査定を比較
共有持分専門と事故物件専門では評価基準が異なります。最低2社以上で査定し、提示価格だけでなく決済スピード・諸費用負担を比較しましょう。
② 「持分割合 × 時価」ではなく実需価格を把握
市場で流通しづらい共有持分は、一般流通価値よりディスカウントされるのが通常。プロ目線の実需価格を把握することが交渉の土台になります。
③ 税金シミュレーション
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税の概算を先に計算し、「手取りベース」で比較するのが高値売却の鉄則です。
加えて取得費加算の特例や空き家の3,000万円特別控除が使えるかを確認しましょう。
④ 境界確定・測量の有無
測量図がないと減額査定や決済遅延の要因になります。測量コストを業者負担にできるか交渉しましょう。
⑤ 最新法改正の活用
2023年改正で過半数同意での管理行為が可能になったため、所有者不明共有者がいても柔軟な処分スキームを設計できるようになりました。
■ 売却手続きの流れと必要書類
- 無料相談・査定依頼（所有権証明書類 ／ 固定資産税通知書）
- 価格提示・条件合意（売買契約書案のチェック）
- 契約締結（本人確認書類 ／ 印鑑証明書 ／ 委任状）
- 司法書士による登記手続き
- 決済・残代金受領（通常2〜4週間）
■ 株式会社SAに依頼するメリット
✔ 共有持分特化で数百件超の解決実績
再建築不可・底地・事故物件など複合問題でもワンストップ対応。
✔ 測量・境界確定費用をSA負担でも相談OK
追加コストを抑えて“提示額＝手取り額”を実現。
✔ 弁護士・税理士ネットワーク
相続・税務・訴訟リスクを包括的にサポート。全国対応。
■ FAQ｜共有持分の“よくある疑問”
Q1. 共有者の同意がなくても持分を売れますか？
A. はい。自分の持分のみなら単独で売却できますが、不動産全体を売る場合は共有者全員—or 改正民法の規定—の同意が必要です。
Q2. どのくらいで現金化できますか？
A. 株式会社SAでは最短3日の決済事例がありますが、必要書類の準備状況で変動します。
Q3. 税金はどのタイミングで払いますか？
A. 翌年の確定申告時に譲渡所得税等を納付します。
特例や取得費加算の適用余地は税理士にご相談ください。
Q4. 相手共有者との関係が悪化している場合は？
A. 弁護士を通じて共有物分割請求を行う手段もありますが、買取業者への持分売却がトラブル回避の近道になることが多いです。
■ まとめ｜“動かない資産” を“活きた資金”へ
共有持分は放置するほど資産価値が目減りし、管理コストや人間関係のストレスが増幅します。
今すぐ行動に移すことで、「使えない不動産」→「新たな資金」へ転換できるチャンスが広がります。
まずは無料査定で、市場価値と手取り額を把握してみてください。
公式サイト : 株式会社SA — 訳あり不動産の高額買取専門