「実家が空き家になっている」「祖父母が住んでいた家を相続したが、兄弟で共有していて手続きが進まない」—こうした状況に悩む人は意外と多いです。空き家が複数人の共有状態になっていると、売却や解体といった重要な決定をする際に、共有者全員の意見が必要になり、スムーズに進みにくいのが現実。
本記事では、不動産鑑定士・宅地建物取引士の視点から、共有状態の空き家をどのように解決していけばよいのかをわかりやすく解説します。専門用語はできるだけ避け、検索でヒットしやすい内容に仕上げていますので、ぜひ最後までご覧ください。
共有状態の空き家が増える背景
近年、日本では少子高齢化が進むなかで、空き家が社会問題になっています。その中でも特に注目されるのが、相続などで複数人が名義を持ち、共有状態になっている空き家です。実家や祖父母の家を何人かで相続したけれど、誰も住む予定がなく、かといって売ることも解体することもできずに放置…というケースが増えています。
共有状態だと、自分一人の判断で勝手に売る・貸す・壊すといったことができません。さらに、相続人が多くなるほど意思決定が難航しやすく、空き家のまま放置しているうちに建物が老朽化し、周囲に迷惑をかける危険性も高まります。
放置したままでは固定資産税や維持費もバカになりませんので、早めに解決方法を考えることが重要なのです。
空き家が共有状態だと起こりやすいトラブル
共有名義の空き家は、放置すると以下のような問題を引き起こす恐れがあります。
1. 建物の老朽化と倒壊リスク
長い間誰も住んでいないと、雨漏りやシロアリ被害が進み、建物が傾いたり倒壊の危険すら出てくる場合があります。法的にも、倒壊などで隣家や通行人に被害を与えた場合、所有者（共有者全員）が責任を問われるリスクがあります。
2. 固定資産税など維持費の負担
空き家でも土地と建物には固定資産税が課されます。複数人で共有していると、税金を誰がどのように支払うかで揉めることも少なくありません。
払わないわけにはいかないので、結局一人が立て替えてしまい、後から「自分だけ損をしている」という不満が募るケースも多いです。
3. 売却・解体が進まない
共有者のうち、誰か一人が反対すると売却や解体などの手続きが止まってしまいます。意見が割れているうちに時間だけが過ぎ、空き家の状態が長期化してしまう状況はよくあります。
「本当は売りたいが、共有者の同意が得られず放置」という声は少なくありません。
解決策1：まずは共有者同士で協議する
一番の理想は、共有者間で話し合って方針を決めることです。売るのか貸すのか、解体して更地にするのかなど、何をするにも共有者全員の合意が必要になります。
共通のメリット・デメリットを明確にする
例えば売却する場合は「現金化できてスッキリする」、貸す場合は「家賃収入が得られる」が「管理・修繕の手間がかかる」など、メリットとデメリットを一覧にして共有者同士で検討しましょう。
感情的に対立するのではなく、客観的なデータや将来の展望を考慮しながら協議を進めると話し合いがまとまりやすくなります。
専門家への相談が有効
共有者の人数が多いほど意見がまとまらないことが多いです。そんなときは、不動産鑑定士に物件の正確な価値を査定してもらったり、司法書士や弁護士に登記や法的手続きのポイントを聞いてみたりと、専門家を交えて協議するのも1つの方法です。第三者の意見があると、意外とすんなり落としどころが見つかることもあります。
解決策2：共有者の持分を買い取る・買い取ってもらう
もし特定の共有者が「自分がこの家をしっかり管理・活用したい」と考えているなら、他の共有者の持分を買い取るという手段もあります。逆に、持分を手放したい共有者は他の共有者に「買い取ってくれないか」と打診してみてもいいでしょう。
持分買取のメリット
持分を買い取る（または売る）ことで、共有状態を解消できます。
1. 物件全体の決定権が明確になる（単独所有になれば意思決定が楽）
2. 税金や維持費を誰が負担するかで揉める心配がなくなる
3. 他の共有者が「現金が欲しい」というニーズを満たせる
注意点：価格交渉と税金
持分の売買価格は、全体の不動産価値と持分割合、さらには流動性の低さなどを考慮して決める必要があります。
また、持分を売って利益が出れば譲渡所得税がかかる場合がありますし、買い取る側は不動産取得税なども考慮しなければなりません。
いずれにせよ、正確な不動産評価と税理士や司法書士の助けがあるとスムーズに進むでしょう。
解決策3：空き家を売却する
空き家自体を共有者全員の合意で売りに出す選択肢もあります。売却して現金に変えれば、相続人間で平等に分配しやすいというメリットがあります。
売却までのステップ
- 共有者全員で売却の合意を取る
- 不動産会社や不動産鑑定士による査定を受ける
- 媒介契約を不動産会社と結ぶ（または自力で買主を探す）
- 買主との売買契約、決済、登記手続き
- 手に入った売却代金を持分割合などに応じて分配
この流れの中で、実際に煩雑になりやすいのが共有者全員の意思統一と決済時の手続きです。特に多人数が共有している場合は、印鑑証明や署名など必要書類を揃えるのに時間がかかることが多いです。
解決策4：共有物分割請求（裁判）を検討する
どうしても意見がまとまらず、話し合いで解決ができない場合には、裁判所を介して共有物を分割する手段があります。これを「共有物分割請求」と呼びます。ただし、これは最終手段と言えるでしょう。
裁判になるとどうなる？
裁判所は、共有物分割として下記のような方法を判断します：
- 現物分割：土地を分筆するなどして物理的に分割
- 代償分割：物件を一人が取得し、他の共有者にお金で精算
- 競売：売却してその代金を分割
競売だと、市場価格より安値で売れる場合が多いため、全員が損をするリスクが高まります。ですから、裁判を避けるためにも、早めの話し合いや専門家の介入で解決策を模索するのがおすすめです。
解体して更地にするという選択肢
空き家を維持するのが困難で、売却のめども立たない場合は、解体して更地にしてしまう方法もあります。ただし、建物の解体費用を誰がどのように負担するのかが共有者間で問題になりがちです。
また、更地にすると固定資産税の軽減措置（住宅用地の減額）がなくなり、税金が上がる点にも注意しましょう。
空き家の共有を解消するためのポイントまとめ
- 共有者同士が協議し、売る・貸す・壊すなどの方向性を早めに決める
- 自分の持分を他の共有者に売却・買い取ることで、単独所有にする
- 共有者全員の合意で不動産全体を売却する
- どうしても合意できない場合は共有物分割請求を検討
- 専門家（不動産鑑定士・司法書士・弁護士など）の助けを借りるとスムーズ
特に、空き家が遠方にあって共有者がそれぞれ離れた場所に住んでいる場合は、手続きが複雑になるため、プロの助言が欠かせません。
よくある質問Q&A
Q1：共有名義の空き家を勝手に解体してもいい？
A：共有者全員の合意がないと、勝手に解体するのは望ましくありません。法的には共有物の処分に該当し、後から損害賠償を求められる可能性があります。必ず合意を取った上で進めましょう。
Q2：共有者が行方不明で連絡が取れない…
A：行方不明者がいる場合、不在者財産管理人を裁判所に選任してもらう方法があります。その管理人と協議をして売却や解体を進めることも可能です。ただし、手続きが複雑なため、弁護士など専門家へ相談しましょう。
Q3：空き家を売る場合、固定資産税の支払いは誰が？
A：一般的には、その空き家に対する固定資産税は共有者の持分割合で負担するのが原則です。事前に共有者同士で「誰がどのくらい払うか」「立替分はどう精算するか」を決めておくとトラブルを防げます。
Q4：売却すれば必ず高く売れる？
A：空き家の状態や立地によります。老朽化が進んでいると解体を前提にした価格になる可能性が高く、市場で思った以上に安くなることも。事前に不動産査定を受け、必要ならリフォームや整地などの判断を検討しましょう。
まとめ
共有状態の空き家は、誰が何をどう負担するのか、誰が決定権を持つのかといった問題が複雑になりがちです。しかし、早めに共有者同士で意見をすり合わせ、専門家のサポートを得れば、売却、賃貸、解体などいくつもの選択肢が見えてきます。
特に、誰も住まないまま放置すると老朽化が進み、建物の倒壊リスクや近隣トラブル、固定資産税の無駄な負担が大きくなるため、できるだけ早期に動き出すのが賢明です。
共有者の数が多いほど合意形成が難しいものの、「他の共有者の持分を買い取る」「自分の持分を売って共有から抜ける」「全員の合意で物件を売却する」といった複数の解決策が存在します。裁判所による強制的な分割（共有物分割訴訟）は最終手段なので、まずは話し合いと専門家による助言で可能性を探ってみてください。
空き家問題に時間とお金を無駄にしないためにも、早めのアクションが不可欠です。
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