「利回り10％超が当たり前」「競合が少なく仕込める」――
近年注目を集めているのが、再建築不可・共有持分・底地・事故物件といった“訳あり物件”への不動産投資です。
本記事では、魅力▶リスク▶収益化スキーム▶税務▶事例を体系化。さらに訳あり特化の株式会社SA（公式サイト）が提供する高利回りソーシング＆出口戦略についても解説します。
- 1. 訳あり物件投資の“3大魅力”
- 2. リスクと4つのコントロール手法
- 3. 物件タイプ別｜収益化スキーム
- 4. 税務優遇と出口戦略
- 5. 【事例】再建築不可→利回り15.2％運用
- FAQ ｜よくある質問
■ 1. 訳あり物件投資の“3大魅力”
① 仕入れ価格が相場−30〜60％
金融機関の融資が付きにくく現金買いが前提のため、競合が少なく指値が通りやすい。現金化を急ぐ売主も多く、再建築不可なら坪単価30万円→12万円といった掘り出し価格も。
② 表面利回り10〜20％の高収益
取得価格が低いほど賃料利回りは跳ね上がる。
例：再建築不可戸建 500万円購入 → 月賃料7万円 ⇒ 利回り16.8％
③ 出口の複線化
法改正・用途変更・共同建替え・買取業者との連携で「キャッシュフロー型」と「キャピタルゲイン型」を使い分け可能。リスクに応じて出口を複数設計できる点が大きな魅力です。
■ 2. リスクと4つのコントロール手法
- 建替え不可リスク → 用途変更・耐震補強・共同建替えでバリューアップ
- 融資NGリスク → ノンリコースローンや共同出資SPCでレバレッジ
- 流動性リスク → 買取特約付き仲介／訳あり専門業者（SA）への売却
- 心理的瑕疵リスク → 特殊清掃＋リノベ＋リブランドでイメージ刷新
■ 3. 物件タイプ別｜収益化スキーム
◆ 再建築不可戸建
- 切り離し＋接道確保 → 再建築可化で1.5倍売却
- 民泊・簡易宿所 → 稼働率60％でも利回り15％
◆ 共有持分・連棟
- 持分買取→統合→区分所有化
- 共有者へ賃貸→家賃収入＋売却益の二重取り
◆ 底地
- 借地人へ先買い打診→一括底借同時売却
- 建物増改築承諾料でインカム
◆ 事故物件
- ガイドライン告知期間3年経過後に再販売
- リノベ＋サブリース → 安定家賃＋利回り12％
■ 4. 税務優遇と出口戦略
短期譲渡（5年以内）でも取得費・修繕費を上乗せし、税率39.63％→実効25％台に圧縮可能。
長期譲渡（5年超）であれば20.315％、さらに
- 耐震改修＋長期優良住宅→減価償却加速度UP
- 小規模宅地特例→相続税80％評価減
—など税務メリットが豊富。
出口は①買取業者売却、②共同建替えで分譲、③SPC化して投資家に小口化販売の3本立てが王道です。
■ 5. 【事例】再建築不可テラスハウスを利回り15.2％で運用
仕入れ：東京都墨田区 再建築不可テラス 土地10坪 購入価格550万円
施策：耐震補強70万円＋DIYリノベ80万円
賃料：月7.5万円（募集2週間で成約）
表面利回り：15.2％
■ FAQ｜訳あり物件投資の“よくある疑問”
Q. 融資が付かないと聞くが現金しか無理？
A. 地方銀行・信金のノンリコース商品や共同名義ローン、家族信託SPCでレバレッジを効かせる事例が増えています。
Q. 管理が大変では？
A. SA提携の管理会社が原状回復・告知書作成・クレーム対応まで月額5％で代行可能です。
■ まとめ｜ハイリスクではなく“ハイリターンを設計できる”市場
訳あり物件投資は—
① 仕入れディスカウント
② 高利回りキャッシュフロー
③ 法改正・専門業者連携によるキャピタルゲイン
――の三段階で利益を設計できるブルーオーシャンです。
リスクを恐れるより、リスクを“設計”して収益に変える——その一歩を株式会社SAにお問い合わせください。
株式会社SA公式：https://sakk.jp/