【参照】日本経済新聞

URL：https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCD0646R0W6A300C2000000/
 

2026年4月、マンション再生のルールが変わる

老朽化したマンションの再生や管理の適正化を促す改正マンション関係法が、2026年4月1日に施行されます。

これまで建て替えには所有者と議決権の5分の4以上の賛成が必要でしたが、耐震性の不足やバリアフリー基準への不適合など一定の問題があるマンションでは、4分の3以上の賛成で決議できる仕組みになります。

合意要件の緩和によって、再生に向けた話し合いを前に進めやすくする狙いがあります。

 

建て替えだけでなく、一括売却や一棟リノベーションも進めやすくなる

今回の改正では、再生手法の多様化も大きなポイントです。

建物と敷地の一括売却や、一棟丸ごとのリノベーション、建物の取壊しなども、建て替えと同様に多数決決議で進めやすくなる方向が示されています。

老朽化マンションを「建て替えるしかない」と考える時代から、「売る」「直す」「縮める」まで含めて再生を選ぶ時代に入りつつあります。

 

急速に進む「2つの老い」

背景にあるのは、建物の老朽化と居住者の高齢化が同時に進んでいることです。

国の資料では、築40年以上のマンションは2024年末時点で約148万戸あり、20年後には約483万戸に増える見通しとされています。

さらに、築40年以上のマンションでは、世帯主が70歳以上の住戸の割合が5割を超えるとされており、建物だけでなく、合意形成を担う人の側も高齢化しています。

 

制度が変わっても、最後に残るのは費用と住み替えの問題

多数決の要件が緩和されても、再生が自動的に進むわけではありません。

建て替えでも一括売却でも、実際に住んでいる所有者は退去先を探す必要があり、生活再建まで含めた調整が発生します。

つまり、ルールの壁が低くなっても、費用負担と住み替えの壁はそのまま残ります。

 

長寿命化という選択も、先送りではなく設計が必要

建て替えも売却も難しいマンションでは、修繕によって寿命を延ばしていく選択肢が現実的になります。

ただし、長寿命化は「その場しのぎ」では意味がありません。

修繕積立金の確保、将来の解体費用の準備、管理組合の意思決定体制まで含めて、時間を味方につける設計が必要です。

 

株式会社SAの視点：マンション再生で最後に詰まるのは、制度ではなく意思決定です

株式会社SAは、今回の法改正を前向きな一歩だと見ています。

ただ、本当に重いのは決議要件ではなく、誰が負担し、誰が出ていき、誰が最後に決めるのかという問題です。

建物が古くても、人が若くて動ければまとまることがあります。逆に制度が緩んでも、所有者が高齢化し、相続や賃貸化で関係が薄くなったマンションは止まります。

不動産は、壊れてから考えると選択肢が減ります。動けるうちに、修繕か、売却か、再生か、出口を決めておくことが重要です。

株式会社SAは、相続・共有の法務整理から売却・再生・引取・出口設計までを一貫して進め、動かない不動産を取引できる状態へ戻します。

 

訳あり不動産でお悩みの方へ

共有名義・再建築不可・相続放棄・所有者不明・老朽化空き家・事故物件など、扱いに困る不動産をお持ちではありませんか？株式会社SAが法務整理から売却・再生・引取までを一貫サポートします。
 
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