【参照】日本経済新聞「ニッキィの大疑問」
URL：https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCD1691I0W6A110C2000000/
新築マンションが高騰、東京23区は平均1億2420万円で「億ション」常態化
住宅価格の高騰が社会問題になる中、日経は価格上昇の背景と対策をQ&A形式で整理しています。
背景として挙げられるのは、資材・人件費上昇による建設費高騰、地価上昇、そして人手不足による新築供給の減少です。
不動産経済研究所によると、2025年11月の東京23区の新築マンション平均価格は1億2420万円で前年同月比14.1％増。「億ション」が一般化しつつある状況が示されています。
高騰は東京だけではない、全国で「年収倍率10倍超」が拡大
価格高騰は大都市圏だけの話ではなく、周辺地域へ波及しています。
東京カンテイの調査では、2024年の新築マンション年収倍率が10倍超の都道府県は24に広がり、最も高い東京は17倍。神奈川と京都が14倍前後で続き、福島・栃木・新潟・岡山なども10倍超となっています。
「家は年収の5倍まで」という古い常識が通用しなくなり、住宅ローン返済や家賃が固定費として家計を圧迫する構図が強まっています。
新築高騰→中古高騰→賃貸高騰、住まいの選択肢が狭まる
新築が高騰すると需要は中古へ流れますが、中古も値上がりし、賃貸の家賃も上がります。
アットホームによると、東京23区の家族向け平均募集家賃は25万円超。維持管理費の上昇が家賃に転嫁されやすくなっているとされます。
「買えない人が借りる」だけでなく、「借りる人も払えない」という局面に入りつつあり、住まいの負担は広範な層に波及しています。
外国人が原因？ 投機的転売は増えるが、主役は一概に言えない
「外国人の投機が価格をつり上げている」という見方について、国交省が公表したマンション取引実態調査では、24年1〜6月に登記された物件のうち1年以内転売は東京23区9.3％、大阪市7.2％で、23年より上昇。特にタワーマンションのような大規模物件で転売が目立つとされています。
ただし、同期間に海外住所の取得者割合は東京23区3.5％、大阪市4.3％にとどまり、投機の主体を外国人と決めつけられない点が示されています。
不動産協会は引き渡し前転売の禁止や購入戸数制限などの対策を打ち出し、実効性は限定的でも一歩前進と評価されています。
政府・都の施策は「中古支援」「アフォーダブル住宅」だが規模に限界
政府は税制改正で、中古住宅向け支援策を拡充し、環境性能の高い物件のローン限度額引き上げや減税期間延長、床面積要件の緩和などを進めています。
東京都は2026年度から、相場より2割程度安い家賃で貸す「アフォーダブル住宅」を供給する方針で、都と民間で約200億円のファンドを組成し、300戸程度を想定しています。
ただし、住宅市場全体の規模から見れば供給戸数は限定的で、効果が届く層は限られる可能性があります。
決め手は空き家活用、固定資産税の設計が住宅供給を左右する
日経は、住宅価格対策の決め手になり得るのは「空き家の活用」だと指摘します。
都市部でも空き家は増えていますが、売却・賃貸に出る動きは鈍く、市場に供給されにくいのが現状です。
一定期間使われていない物件について、固定資産税の軽減措置を早期に外すべきだという提案は、「放置し続けた方が得」という逆インセンティブを是正し、市場流通を促す視点です。住宅ローン減税もリフォーム重視へ転換すべきという論点も提示されています。
自治体の独自課税が広がる可能性、京都の空き家税や空室税議論も
空き家に独自税を課す動きとして、京都市が2029年度から導入予定の「空き家税」や、神戸市のタワマン空き部屋を対象にした「空室税」検討などが挙げられています。
市場メカニズムだけでは空き家供給が増えないなら、税制で「動かす」方向へ誘導するという発想です。
ただし、税は最後の手段であり、実効性を持たせるには、相談・整理・売却・改修の受け皿を同時に整備する必要があります。
株式会社SAの視点：空き家活用の前提は「法務整理」と「出口設計」
株式会社SAは、共有名義・再建築不可・老朽化・相続放棄・所有者不明など、通常の市場では動かしづらい訳あり不動産の法務整理・買取・再生を専門に行っています。
空き家を市場に出すには、
・相続登記や名義整理
・共有の解消
・残置物整理
・建物状態の把握
といった準備が不可欠で、ここが詰まると「税が上がっても売れない」状態になります。
空き家活用を住宅価格対策の柱にするなら、行政施策と民間の実務力をつなぐ設計が重要です。SAは、制度だけでは動かない空き家を「動かせる資産」に変えることで、住宅供給の底上げに貢献していきます。
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