【参照】日本経済新聞

URL：https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC203DR0Q6A120C2000000/
 

千代田区がアフォーダブル住宅を「数年で100戸」供給へ

東京都千代田区は、家賃が近隣相場より2〜3割安い「アフォーダブル住宅」を、今後数年で100戸規模供給する方針です。
樋口高顕区長は日経のインタビューで「中古のオフィスビルをアフォーダブル住宅として活用し、新たな住宅供給につなげる」と述べ、都心部の既存ストックを住宅へ転用する考えを強調しました。
 

背景は新規住宅供給の減少と老朽化、用地不足と人手不足が直撃

千代田区では、開発用地の不足や建設人手不足を背景に、区内の新規住宅供給がここ数年減少しています。
もともと都市化が進んだエリアで、マンションやビルの老朽化が課題となる中、「新築を増やす」だけではなく「既存ストックをどう使い直すか」が政策の中心になりつつあります。
オフィスから住宅へのコンバージョン（用途転用）は、供給を増やしながら都市の更新を進める手段として注目されます。
 

海外ではオフィス→住宅転用で1000戸超の例、都心の更新モデルに

区長は、米ニューヨークでオフィスビル転用により1000戸以上の住宅供給を生み出した事例に言及し、一部をアフォーダブル住宅として家賃を下げたと説明しています。
都心部で空室が出やすいオフィスを住宅へ転用する動きは、欧米の大都市で先行しており、東京でも「住む都心」を維持するための現実的な選択肢になり得ます。
 

想定する入居者は「区内の子育て世帯」　住み替えの断絶を防ぐ

千代田区が想定するのは、他地域からの大規模流入ではなく、すでに区内に住む子育て世帯の住み替えニーズです。
結婚・出産・2人目などで広い部屋が必要になっても、賃料高騰で区内住み替えを諦めざるを得ない状況があるとして、そこを支える狙いがあります。
つまりアフォーダブル住宅は、低所得対策というより「都市コミュニティを守るインフラ」として設計されている点が特徴です。
 

都心回帰で人口が2倍弱、価格高騰でコミュニティが崩れる危機感

区長は「千代田区はこの20年で人口が2倍弱に増え、コミュニティが築かれ始めた。しかし、ここ数年の賃料・分譲価格の乖離で、せっかく友達ができコミュニティに入った人が離れざるを得ない」と語っています。
この“流出の痛み”を政策として受け止め、住宅供給を「価格だけの問題」ではなく「都市の持続性の問題」として扱っていることが読み取れます。
 

投機的転売の抑制も同時に　再開発マンションの公益性を強調

千代田区は、再開発マンションに対して5年間の転売規制を要請してきた経緯があり、不動産協会が引き渡し前転売禁止などの方針をまとめたことを区長は評価しています。
区が対象とするのは市街地再開発など、容積率緩和を伴う公益性の高い案件であり、「行き過ぎた行政指導ではない」として、引き続き実効性を求める姿勢を示しています。
住宅価格高騰の局面で、供給と規制をセットで組み立てようとする動きと言えます。
 

株式会社SAの視点：コンバージョン時代は「使われない建物」を動かす時代

株式会社SAは、共有名義・再建築不可・老朽化・相続放棄・所有者不明・事故物件など、通常の市場では動かしづらい不動産の法務整理・買取・再生を専門に行っています。
千代田区の施策は、空室オフィスや老朽ビルを「住宅ストック」として再編集する発想であり、今後の都市政策の重要な方向性です。
一方で、コンバージョンが進むほど、
・権利関係が複雑なビル
・共有で意思決定できない建物
・老朽化で用途転用が難しい物件
など、“使われない建物”が取り残されやすくなります。
 
SAは、こうした物件を法務整理と再生スキームで「動かせる状態」に戻し、都市の更新と住まいの確保に接続していく役割を担います。住宅価格が高騰するほど、既存ストックをどう動かすかが社会的な価値になっていきます。
 

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