「接道が足りず建替え不可」「金融機関に断られた」──再建築不可と告げられた瞬間、不動産は流動性・担保力を失い“負動産”と化します。
しかし、2025年4月の建築基準法改正で新2号建築物が創設され、位置指定道路の延伸・43条但し書許可の要件緩和など“扉”が開かれました。
- 1. 再建築不可とは？（定義と2025年改正要点）
- 2. 再建築不可が“負動産”化する7大リスク
- 3. 【改正深掘り】建築基準法・都市計画法の最新動向
- 4. 活用・価値向上スキーム5選
- 5. 高値売却の8つのチェックポイント
- 6. 売却・許可取得の手続きフローと必要書類
- 7. 税務・補助金・ファイナンス戦略
- 8. IT／規制緩和：電子申請・道路台帳DX
- 9. 株式会社SAに依頼するメリット
- FAQ ｜よくある質問
■ 再建築不可とは？ —— 定義と2025年改正要点
再建築不可とは、敷地が建築基準法43条の接道義務（幅員4m以上道路に2m以上接道）を満たさず、建替え・大規模改修が原則認められない土地・建物を指します。
2025年改正では、木造200㎡以下の旧4号建築物が「新2号建築物」へ格上げされ建築確認必須となり、併せて43条2項2号許可申請の要件が緩和。
これにより①位置指定道路の認定範囲拡大、②セットバック同意の電子申請化、③救済的接道特例などが新設され、再建築不可→再建築可へ転換できるケースが増加しました。
■ 再建築不可が“負動産”化する7大リスク
① 資産価値30〜60％下落 ｜ 再建築可物件比で大幅ディスカウント。
② 住宅ローン利用不可 ｜ 担保評価ゼロで現金買主限定。
③ 災害リスク集中 ｜ 狭隘道路・木密地域で延焼・倒壊リスク高。
④ 老朽化修繕コスト増 ｜ 大規模改修に建築確認が必要となり費用跳ね上がり。
⑤ 固定資産税“逆ザヤ” ｜ 収益化できず税だけ負担。
⑥ 相続・共有化で流動性ゼロ ｜ 法定相続で共有者増殖。
⑦ 強制除却リスク ｜ 改正空家法で管理不全指定→代執行・費用徴収。
■ 【改正深掘り】建築基準法・都市計画法の最新動向
3-1 | 新2号建築物と4号特例縮小
旧4号（簡易確認）枠が縮小し、木造2階建・延べ200㎡以下も確認申請必須へ。設計費＋確認手数料で追加40〜120万円が相場。
3-2 | 位置指定道路 認定要件の緩和
道路幅員3.6m→4.0mへの拡幅計画で暫定許可が認められ、費用負担計画書提出で許可率アップ。
3-3 | 43条但し書許可オンライン化
2025年10月予定の国交省「許可DX」で、電子図面・電子署名対応。審査期間中央値が60日→35日へ短縮見込み。
■ 活用・価値向上スキーム5選
1. セットバック＋位置指定道路申請
隣地所有者承諾×基準法第42条2項道路認定で再建築可化。費用：測量＋舗装工事100〜300万円。
2. 底地・隣地と等価交換
面積調整で接道2m確保→分筆→新築分譲。
3. 狭小リノベ＋民泊・簡易宿所
建替え不可でも用途変更で利回り15％超の事例。
4. 駐車場・資材置場転用
建物除却→コインパーキング
※住宅用地特例消失→固定資産税増を織込む。
5. 専門業者への直接買取
株式会社SAへ売却し、測量・工事費を業者負担で最短10日決済。
■ 高値売却の8つのチェックポイント
① 道路種別・幅員・路線価
② 隣地交渉の可否（承諾書）
③ 用途地域・建蔽率・容積率
④ 測量図・境界確定
⑤ インフラ整備状況（上下水・ガス）
⑥ 新2号建築物適合余地
⑦ 解体・残置物費用負担
⑧ 比較査定：専門3社以上
■ 売却・許可取得の手続きフローと必要書類
- 無料査定 （登記簿謄本／公図／測量図）
- 価格提示・条件合意 （道路台帳・役所ヒアリング）
- 但し書許可・位置指定申請 （同意書・図面一式）
- 売買契約締結 （瑕疵担保免責特約）
- 司法書士登記・決済 （10〜30日）
■ 税務・補助金・ファイナンス戦略
7-1 | 譲渡所得税の圧縮
取得費不明→概算取得費5％。居住用3,000万円控除は既存住宅要件の確認必須。
7-2 | リフォーム補助金
国交省こどもエコすまい支援事業や自治体の木密地区不燃化補助で最大200万円給付。
7-3 | 再生ファイナンス
リバースモーゲージ＋買取保証、クラウドファンディング型投資で出口確保。
■ IT／規制緩和：電子申請・道路台帳DX
道路台帳・境界図のオープンデータ化で、接道判定をAI自動化する自治体が増加。
2026年予定の「スマート確認申請」では、BIMモデルで接道・斜線制限を自動チェック。
■ 株式会社SAに依頼するメリット
✔ 再建築不可・底地・共有持分までワンストップ、年間300件超
✔ 測量・セットバック・解体費をSA負担
✔ 弁護士・測量士・建築士ネットワークで許可取得率95％
■ FAQ｜再建築不可の“よくある疑問”
Q1. 隣地が同意してくれない場合は？
A. 位置指定道路承諾を拒否された場合でも、43条但し書許可＋道路後退供出で再建築可になる余地があります。
Q2. 住宅ローンは一切無理？
A. 大手行は難しいですが、地銀・信金の
商品やノンリコース型リフォームローンは利用可能なケースがあります。
Q3. 解体せずに売却できる？
A. 可能です。株式会社SAでは解体費・残置物処理費を負担し、建物付きのまま買い取ります。
Q4. 再建築可への転換と直接売却、どちらが得？
A. 転換コスト＋期間＋資金繰りを試算し、手取り額で比較するのが最適解です。
■ まとめ｜“再建築不可”は“再価値可”へ——扉を開くのは戦略
再建築不可は法改正とDXで再生チャンスが拡大中。
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