■ ニュースの概要・引用元の紹介
ニュースURL: THE GOLD ONLINE／幻冬舎ゴールドオンライン
引用内容:
国税庁は2025年7月から「AIによる相続税調査」を本格導入し、全国の相続税申告書にリスクスコアを付与して調査対象を自動選定します。調査率は現在約5〜6％ですが、AI活用により「過去の脱税歴・国外送金履歴・高額申告」などハイリスク案件を優先的に抽出し、効率的な実地調査を行う方針です。これにより「申告したら終わり」は通用しない時代が始まると専門家は警鐘を鳴らしています。
■ 問題点の把握
相続財産の中核を占めるのは「土地・建物」。
AI調査の強化で、未申告の海外資産や名義預金だけでなく、不動産評価の過少申告も重点チェック対象に。
再建築不可・共有持分・空き家など市場評価が難しい負動産は、評価額の算定根拠が曖昧だとリスクスコアが高くなる可能性があります。
■ 問題点・深刻化する理由
- 【AIが“不自然な評価”を検知】
路線価や倍率方式と実勢価格の乖離が大きい物件は、過少申告の疑いとしてスコア上昇。 - 【海外資産・名義預金とのクロスチェック】
不動産売却代金が海外口座へ送金→国外財産調書未提出──AIは取引履歴を横断的に照合。 - 【書類不備・根拠不足は即リスク】
鑑定評価書や写真添付がないまま大幅減価した場合、「勘と経験」に代わるAIロジックがフラグを立てる。
■ 訳あり不動産のプロの視点でみる具体的な対策
AI時代の相続税対策は、「根拠資料」×「専門家連携」が肝要。再建築不可・共有持分など訳あり物件こそ、第三者評価と法的整備でリスク低減を図りましょう。
● 専門家・行政機関への積極的な相談
・税理士：AI調査のリスクスコア要因を分析し、評価方法や添付書類を精査
・不動産鑑定士：市場性の低い物件でも適正評価書を作成し、減価理由を数値化
・弁護士：共有トラブルや海外資産の情報開示請求サポート
・国税庁FAQ／税務署：評価通達や特例の確認、事前相談で論点を整理
● 事前整理や資産整理の重要性
相続開始前に財産リスト＋評価根拠＋取引履歴を一元管理。
不動産は境界確定・インフラ調査・写真台帳を整備し、AIが参照するデータベースへの説明力を高める。
● 不動産鑑定士・税理士・司法書士との連携
1) 鑑定士が評価減算ポイント（無道路・崖地・底地など）を定量化
2) 税理士が通達評価との差異を説明する意見書を作成
3) 司法書士が権利関係を整理し、共有解消や信託設定で将来の換価を容易にする
■ まとめ（読者への注意喚起・アドバイス）
AI調査の本格化で、「グレー評価」「根拠の薄い減価」はリスクが跳ね上がります。
- 不動産評価は第三者鑑定＋写真＋図面で可視化
- 国外送金・名義預金は贈与契約書や調書で実質所有を説明
- 申告後も7年間の調査リスクを想定し、資料を保管
本記事は一般的解説であり、個別案件は必ず専門家へご相談ください。
■ 不動産鑑定士からのワンポイントアドバイス
再建築不可や私道負担付き物件は、取引事例が少なく評価が割れやすい。
・取引事例比較＋収益還元＋積算の三面評価で合理性を確保し、AIの異常値検知を回避しましょう。
■ 訳あり不動産売却のススメ
株式会社SAは、共有持分・再建築不可・空き家・底地など複雑な案件にも対応し、スピーディーかつ高額な買取実績があります。
問題を抱える不動産であっても、早期に動けば“資産”に変えることが可能です。
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